狛江市まちづくり委員会議事録要旨（平成29年９月29日）

平成29年９月２９日（金曜日）　午後６時30分～９時

卯月委員長、澤野副委員長、佐藤委員、加藤委員、久光委員、津田委員、平野委員、荒山委員、五十嵐委員、岩永委員

小俣和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり推進課長、三宅まちづくり推進担当主幹、富永まちづくり推進担当主査、榊田主任、富岡主任、福井主任

１．テーマ型まちづくり協議会の活動計画等の審査について

２．狛江市まちづくり条例等の一部改正について

議題１　１．テーマ型まちづくり協議会の活動計画等の審査について

委員長　　それでは、まちづくり委員会を開会する。議題の１について、事務局から説明をお願いする。

事務局　　このたび、地域でまちづくりに関する活動を行っている「狛江・まちづくり市民会議」（以下、「団体」という）から、平成29年８月22日付けでテーマ型まちづくり協議会として、条例第23条第２項に基づく支援申請が出された。今回3回目の補助申請となる。

資料３にこれまでのテーマ型まちづくり提案のリストを記載している。この団体は以前から活動しており、これまで2回の提案をしている。

一つ目は平成17年12月６日に、上和泉通りという緑野小学校前にある生活幹線道路の改善案についての提案をしている。８ページに提案内容の概要を記載している。

Ａ３で地図を配布しているので、参考にしていただければと思う。ちなみに場所は地図で緑色の楕円で囲っている場所である。

二つ目は平成21年８月４日に上和泉通りの北側に連続する八幡通りという生活幹線道路の小金橋南交差点付近の改善案についての提案をしている。こちらは18ページに提案内容の概要を記載している。地図では緑色の丸で囲っている場所である。

補助については平成17年度と平成18年度に実施している。

今回は六郷さくら通りを軸とした検討の中で、沿道の西河原自然公園、むいから民家園、田中橋児童遊園の利用促進のための改善案を検討するというものである。地図では赤で囲っている場所である。

これまでアンケート調査を行い、また「西河原公園を考えよう」と題してワークショップを開催する等の活動をしており、今年度は自然公園の人を呼び込むことをテーマに活動を行うという計画である。

活動の予定としては10月28日に野外遊びを中心として親子向けイベントの開催、２月に公園計画の専門家の講演やワークショップを行い、改善案を検討し、３月には報告書を作成する、としている。

なお、補助金額は50,000円、また補助回数の制限が３年となっているので、今回が最終年度となる。説明は以上となる。

事務局　　それでは、団体から活動内容についてプレゼンテーションを行っていただく。

　　　　　（団体がプレゼンテーションを行う）

委員長　　委員から何か質問はあるか。

委員　　　2015年度に行ったアンケート結果の詳細が知りたい。

団体　　　まとめたものがあるので、後日事務局を通じてお渡しする。

委員　　　公園の改変等についての話があったが、行政と連携はしているのか。

団体　　　行政とより連携を図っていくために、今回の支援を申請した側面もある。

委員　　　現在、公園の清掃などを行っているグループがあるとのことだが、まちづくりを継続していくには、さらなる仕掛けが必要と考えるが何か提案はあるか。

団体　　　議論やワークショップはハードルが高いので、日常的な活動の中から参加を増やしていきたいと考える。

委員　　　団体としては、この公園の運営管理に携わりたいのか、それとも地域住民に運営管理を任せ、団体は中間管理組織としてこの公園運営に携わりたいのか。

団体　　　今はそこまでの考えに至っていない。

委員　　　今後、運営管理の問題も少し含めて考えるのが良いと考える。

委員　　　西河原公園には、プレーパークという遊びのコーナーがあるが、それとは違うものと考えていいのか。

団体　　　プレーパークとは連携しているが、西河原自然公園をもっと活用していきたい。

　　　　　（団体は退室）

委員　　　助成額の上限を５万円とせず、活動内容により10万円、15万円と幅を持たせたらどうか。

事務局　　助成額は条例等では決めていない。要綱で予算の範囲内で助成するもの、と明記されている。

委員長　　活動内容については、異論はなく素晴らしいものであるので、委員会としては支援すべき、ということでよろしいか。

委員　　　異議なし。

２．狛江市まちづくり条例等の一部改正について

１「大規模土地取引行為の届出」規定の導入

【概要】大規模開発等事業について、「事業構想の変更が可能な時期までに行わなければならない」と規定されているが、既に土地の購入及び事業収益計画が立案されており、事業構想としても調整が困難であることから、大規模土地取引行為を行う前の段階で、土地に関する利用方法等の助言ができるようにする。

委員　　　資料について、前回委員会での意見を踏まえて改正の方向性を示していると思うが、既に議論されている内容も書かれており、一般的に見て理解しづらいと思う。

事務局　　既に議論した項目についても箇条書きで示しているため、文章が長くなっている。手続きの流れはフローにて簡単かつ分かりやすく見せるようにする。

委員　　　売主又は買主が届出を失念してトラブルになることはないのか。

事務局　　大規模な土地取引や事業計画がある場合、不動産会社は事前に市の窓口で土地や周辺の調査を行うため、その際にまちづくり条例の手続きを案内している。大規模土地取引の手続きが条例化された場合も、同様に案内の周知に努める。

委員　　　ＪＡマインズを通じて周知するとあるが、具体的にどのような方法をとるのか。

事務局　　ＪＡマインズと農業者は緊密な関係であることから、ＪＡマインズの資産管理担当に制度の内容を説明し、併せてＪＡマインズの支部回覧を利用し農業者個人への周知を図ることを考えている。

委員　　　固定資産課税台帳等から所有者を抽出とあるが可能なのか。

事務局　　個人情報保護審議会に目的外利用する旨を諮り、了解を得た上での抽出となる。

委員　　　鎌倉市は届出の内容をホームページで公表していたと記憶している。

委員　　　武蔵野市の場合、売主も買主も届出をする規定であり、売買が成立している状態なのでホームページで公表していると考える。

委員　　　届出をするのが売主か買主どちらか、という規定は問題がある。この場合、届出をしなかった場合、誰が責任を取るのかが曖昧となる。

委員　　　届出をしなかったために後々問題が発生した場合に、売主買主どちらに責任があるのか曖昧である。

委員　　　責任の押し付け合いにならないよう、売主買主どちらかを原則とし、例外規定も設けるのが良いのではないか。

委員　　　売主は個人が多く、条例の手続きが必要であることを把握していないと考えられ、どのように制度を運用していくかが問題である。

委員　　　指摘のとおり届出義務は原則売主とし、例外として買主の届け出も有効とすれば、責任の所在も明確となる。

事務局　　他市の条文を見ると、「土地の権利を移転しようとする者は」という書き方をしている。これを読むと売主も買主も「権利を移転しようとする者」と読み取れる。

委員　　　同じ条文の書き方であっても、自治体によって売主のみの場合や、売主買主どちらも届出ができる場合がある。

委員長　　意見をまとめると、売主側に責任があり、売主が届出をするのが原則、という考え方でよろしいか。

委員　　　契約後に取引内容を公表するのは理解できる。しかし、契約前に公表することで得るべき利益を逸したことでトラブルになる場合の責任の所在を考えると、自治体が非公表とするのも理解できる。

委員　　　武蔵野市の条例をよく見ると、大規模土地取引の届出の段階で公表はしていない。

委員　　　現地視察や助言をまとめる段階では非公表とし、公の立場から助言を行い、売買契約が成立した段階で、取引内容を公表することは問題ないと考える。例えば、売買契約が締結されたら、速やかに公表する、との規定はどうか。

事務局　　検討している条例の改正案では、権利移転の３ヶ月前までに大規模開発等事業構想手続を行うこととしており、その段階で公表されることになる。

委員　　　売買契約前の構想の段階で公表されると、土地を買わないということがあるかもしれない。

委員　　　その場合、法的に問題はないのか。誰の責任になるのか。

委員　　　例えば調整会や構想検討会で協定を結ばないと次の手続に進めないという規定だと所有権の制限の可能性があるが、助言で留めておけば問題はないと考える。

委員長　　公表については、大規模開発等事業構想手続に移ったところで公表となる、ということでよろしいか。

委員　　　よいと思う。

２　地区計画が定められた区域における、大規模開発等事業構想手続の省略について

【概要】地区計画が定められた区域において、大規模開発等事業に相当する規模の事業を行う場合は、大規模開発等事業構想手続を省略できるよう改正する。

委員　　　地区計画で定めていない項目も含めて省略するということだが問題ないのか。

事務局　　開発等事業手続における調整会は住民から請求があれば行うので、問題はないと考える。

３　調整会及び構想検討会における事前聴取の位置づけの明確化

【概要】事前の意見聴取（ヒアリング）についての位置付けを明確化することで、調整会及び構想検討会を開催する前に論点等を整理し、より質の高い合意形成を図る。

（特に意見なし）

４　開発等事業の適用対象の緩和

【概要】①開発等事業の適用範囲から一戸建て住宅を除外する。

　　　　②開発等事業の適用となる延べ面積要件の変更

（特に意見なし）

５　文言の整理

事務局　　条例の改正に伴い整理が必要な文言等については事務局で法制部門と調整する。

（特に意見なし）

６　関連する規則の整理

　①歩道状空地

　【概要】開発事業は歩道状空地の設置を義務化する。

委員　　　高さ10ｍ以上の建築、又は４階建て以上の建築について、狭小な建物であっても歩道状空地の整備対象となるのか。

事務局　　お示しした案ではそのとおりである。

委員　　　歩道状空地は幅に関する規定だが、高さに関する規定に対し適用とするのはいかがか。

事務局　　まちづくり条例に該当する開発等事業は原則歩道状空地を設けることとしたが、内容を精査しきれていない部分もある。

委員　　　高さに関する規定に歩道状空地の設置を義務付けするならば、ただし書きで、敷地の面積が一定規模以下は対象としない、などの規定を設け、詳細な内容を整理しないといけない。

委員　　　歩道状空地は、面的に連続して整備されてはじめて意味のあるものと考える。

委員　　　歩道状空地の幅員を一律２ｍとするのはどうかと考える。

委員長　　歩道状空地については、他市の規定を参考に、高さの規定や敷地規模が小さいケースはどうするか、もう少し検討すべきである。

　②公園提供

　【概要】公園提供は原則としつつ、それ以外の選択肢を検討する。

事務局　　市としての公園提供の基本的な考え方は資料でお示ししたとおりである。しかし、現在、多摩川住宅の建て替えに関する件で、公園提供の部分について調布市はじめ関係機関と調整を図っているところであり、その状況を見ながら結論を出したいと考えている。

委員　　　資料で、「3,000㎡以上の開発等事業については、300㎡又は事業区域」、「事業区域面積の10％以上かつ500㎡以上」との表現があるが、表現は統一するのが良いと考える。

委員　　　事業区域面積の大きさによっては、歩道状空地と公園提供の両方が義務付けられる場合があるのか。

委員　　　歩道状空地の設置は、例えば三鷹市のように、開発敷地の前面道路の状況と敷地の大きさにより決めるのが妥当ではないか。そして、歩道状空地を設置する場合は、公園提供は緩和する等の規定にするのが良いのではないか。

委員　　　近年は例えば日の当たらない場所や極小の公園などが設置されるよりも、歩道状空地を設置するのが良い、という流れになってきている。

委員　　　歩道状空地の提供に該当した場合は、公園提供の割合を緩和すべきと考える。

委員　　　狛江市は、できる限り緑のまちづくり協力金で納めてもらい、規模の大きな公園を整備していくという方針があるので、小さい公園を多く整備するよりも、協力金の納付を促す方向が現実的ではないか。

委員　　　空地をどのようにとるかが問題である。空地が緑地なのか公園なのか歩道状空地なのか。歩道状空地と公園提供は合わせて検討すべきと考える。

委員　　　東京都総合設計許可要綱では、歩道状空地は公開空地のなかの一つとして定義されているので、歩道状空地に限定せず、公開空地として考えるのも良いかと考える。

委員　　　公開空地の中の歩道なのか、緑地なのか、全体で考えるとバランスが良いのではないか。

委員　　　前面道路の交通量や幅員によっては、公園提供より歩道状空地が良い、ということもあり、自由度は確保しておくのが良いと考える。

委員長　　議題の「狛江市まちづくり条例の一部改正」の中の、「大規模土地取引行為の届出規定の導入」、及び「関連する規則の整理」以外の項目ついては、議論は尽くしたということでよろしいか。

事務局　　「大規模土地取引行為の届出規定の導入」については、売主が届出をする、という整理で調整させていただきたい。

（都市計画制度等を想定したまちづくりに関する提案について）

【概要】現行の条例では、地区計画策定を想定した住民提案の手続規定がない。また、現行のテーマ型まちづくり活動や地区まちづくり計画等の制度を活用しやすくするため、他市事例を参考にし、手続のあり方を検討したい。

事務局　　横浜市と世田谷区を参考に改正案を作成したが、どちらかといえば、横浜市をモデルにした改正案の方が、狛江市の現状に即しているのではないかと考える。

委員　　　横浜市モデルと世田谷区モデル、それぞれの特徴は何か。

事務局　　世田谷区モデルは、市民等が地区まちづくり協議会を結成し活動することに関して、審査、登録、認定等は行わない。市に助成の申請をする、又は地区まちづくり計画の原案を作成し提案する段階で市の定めた規定に合致しているかを判定する。横浜市モデルは、団体の登録申請をして市の審査を経て登録するという流れとなる。

委員　　　市民等から提案された内容がとても良いものであっても、市の計画等に合わない場合もあると思う。

事務局　　市の計画等に合わない提案がされた場合は、市としては認められないという見解を出すことになる。

委員　　　横浜市では、市民が地域まちづくり組織、地域まちづくりプラン及び地域まちづくりルールを認定する場合、行政が提案された内容が市の上位計画等に合致しているかを精査したうえで、まちづくり委員会に諮ることになっている。委員会はそれを前提に、このルールは市民が守ることができるのか、多数の合意が得られているのか等質問し、場合によっては再検討してもらうということもある。地域まちづくりプランは、地区計画にするまでの合意形成は図られていないが、委員会が認めているものであり、法律にはなっていないが認定を受けたものとして、事業者等にも遵守してもらうものである。

委員　　　横浜市をモデルにした場合、費用とマンパワーが相当必要になる。コンサルタントもかなりつぎ込まないといけない。グループが組織になる段階では、かなりの業務量になる。プランの認定ともなると、職員やコンサルタントがその地区に深く関わり、最低１年、２年くらいかけてプランやルールを策定していく。運用は相当な負担になる。

委員　　　井上副委員長が世田谷区の事情に詳しいので話を聴くことも必要かと考える。

委員　　　一般の人は、例えば自分の家の近くにマンションが建つとなれば関心を示すだろうが、日常生活が平穏であれば、まちづくりや地区計画の策定等に関心を持つのであろうか。

委員　　　岩戸北のマンション計画など、問題になれば関心も高まるだろうが、何もなければこの先何十年も地区計画などの話はでなかったであろう。行政から住民にまちづくりに関する刺激を与える仕組みが必要と思う。

委員　　　住民が相談しやすい仕組みづくりが必要である。

委員　　　委員も資料を読み込み勉強すべきである。

委員　　　市としてビジョンはあるのか。

事務局　　横浜市と世田谷区を比較し両方の良いところを生かして条例を作成したいと考えている。

委員　　　本日冒頭でテーマ型まちづくりの提案についてプレゼンテーションがあったが、自分は西河原公園をよく利用し、メンバーの中には知っている方もいたが、このような活動をしていることは本日初めて知ったところである。

委員　　　まちづくり活動に熱心な住民が話をどこに持っていったら良いか分からないことがないような仕組みを作るべきと考える。

委員長　　次回は井上副委員長に世田谷区の条例の利点等を伺いながら、横浜市のものと比較しながら議論をしていきたい。

委員長　　次回は11月７日（火曜日）午後６時30分からとする。