（仮称）絹山様マンション新築工事に係る調整会（要旨）（第５回　平成27年３月10日開催）

 平成27年３月10日（火曜日）午後７時～８時50分

狛江市まちづくり委員会委員
大方委員長、原副委員長、西田（幸夫）委員、西田（幸介）委員、久光委員、澤野委員、津田委員、原田委員、平野委員

事業者　　６人

近隣住民　19人

傍聴者　　４人

事務局
松本都市建設部長、加藤まちづくり推進課長、富永まちづくり推進担当主査、榊田主任、小嶋主任

５　議事内容（要旨）

委員長　：定刻になったので、（仮称）絹山様マンション新築工事の第５回調整会を開催する。事業者側から、設計変更案が提示されているので、説明を願いたい。

近隣住民：説明の前に、本日の議事の順番を説明を願いたい。

委員長　：事業者側から改善案を説明してもらい、それに対して、皆さんからご意見をいただき、双方納得すれば、それで決着するし、平行線であれば、その状況によって、委員会としても見解を出すという事になる。要望はあるか。

近隣住民：前回の議事録が出ていないので、前回の課題が確認できない。それで今確認した。前回の課題は日影の改善についてと目隠しパネルの設置だけという事でよろしいか。

委員長　：前回は所用により欠席した。前回の課題を確認したい。

副委員長：先程の発言にあった２点が主な課題である。１点目は、107・108号室の方々に、日影に対しての改善案があるのか、という事だった。２点目は、目隠しは玄関前のみとの話だったが、これについても再検討して欲しい、という事であった。本日の調整会の議論は以上の２点が中心になる。

委員長　：元々この調整会は、日影の問題、目隠し・プライバシーの問題、若干景観の問題、というような事が議論の中心で始まった。途中で集光装置を使う事による代替案の話もあったが、それでは住民側が納得できないという事で、やや振り出しに戻った格好である。では説明をお願いする。

事業者　：今日で５回目であるが、事業者サイドとしても、この調整会のテーマは、１回目から４回目の中で、日影と目隠しの２点がメインテーマであるとの認識であった、それに対しての改善案を今回作成してきた。資料に沿って説明する。

事業者　：まず、日影の改善案についてである。今回は、２階を１部屋減らす案、３階を１部屋減らす案、世田谷通り側に25㎝移動する案、以上３案を提案する。資料No.２であるが、２階を１部屋減らす場合の、世田谷通り側から見た立面図である。次に、資料No.３であるが、２階を１部屋減らす案の、平面図での変更点である。①から③までの部分は、庇・階段部分を斜めにカットし、④の部分は２階の１部屋を減らす部分である。次に、No.４であるが、２階を１部屋減らす案の、時刻日影図である。次に、No.５であるが、３階を１部屋減らす案の、世田谷通り側から見た立面図である。この場合、当初利用を予定していた４階のルーフバルコニーが、大幅に減ってしまうために、青色で表示している位置に４階から３階のルーフバルコニーへ降りる階段を計画している。階段の詳細な位置や形状については、今後更に検討を進めたいので、暫定的な計画の話とする。次に、図No.６・７であるが、各変更案と、それぞれの時刻日影図である。次に、図No.８・９であるが、世田谷通り側に25㎝移動する案の、平面図での変更点及び時刻日影図である。図No.10以降については、今回提示する２階を１部屋減らす案、３階を１部屋減らす案、世田谷通り側に25㎝移動する案、の以上３案に対して、コートハウスの壁面の各時刻における日影を示した壁面日影図である。印刷の都合上、色の濃淡が表れているが、ご容赦願いたい。黒塗りの部分が影になる部分であり、赤で示された部分が、現計画案から改善される部分である。図No.10から図No.33までが、冬至日の各時刻日影の比較である。図No.33は、冬至日の午後１時30分の日影であるが、午後２時以降については、計画建物の影が、コートハウスの窓面にはほぼ当たらないので、省略している。次に、図No.34から図No.39までだが、参考として、春秋分の日の壁面日影図を添付した。こちらも、午前10時以降の影については、コートハウスの壁面には影が当たらないので、図を省略している。

委員長　：説明の途中だが、３階を１部屋減らす案というのは、世田谷通り側に25㎝移動していないのか。

事業者　：移動していない。

委員長　：３階を１部屋減らし、更に世田谷通り側に25㎝移動する案は、本日持ってきていないのか。

事業者　：持ってきていない。

委員長　：なぜか。どちらかの案にしたいという事なのか。１部屋減らす案と、世田谷通り側に25㎝移動する案は、両立しないのか。

事業者　：世田谷通り側に25㎝移動する案を見ていただくと、日影の時間に関しては、ほとんど改善が見られない事がわかる。若干の改善は見られるが、ほんの数分程度である。事業者側として、２階又は３階を１部屋減らす案の時には、現行の位置での計画で進めさせていただきたいと考えている。

委員長　：部屋を減らす事に加え、更に世田谷通り側に25㎝移動すれば、僅かながらも複合的に日影が改善されるのではないか。そこをやりたくない理由は何か。

事業者　：世田谷通り側に25㎝移動すれば、歩道に接する部分が、それだけ狭くなる。今回、歩道に接する部分には、緑化も検討していて、そこの面積が減ってしまう。歩道の圧迫感も増えてしまうと考えている。

委員長　：緑化の話は初めて聞いた。25㎝を緑化するという事であるのか。とにかく、この２階や３階を１部屋減らす案というのは、世田谷通り側に25㎝移動していないとの事である。

事業者　：説明を続ける。図No.22・23を見て欲しい。２階を１部屋減らす案、３階を１部屋減らす案、世田谷通り側に25㎝移動する案、以上３案の冬至日の午前11時及び午前11時30分における日影を示している。107・108号室に関する青のポイントが、図に表記されている。青のポイントでの実際に影になる時間で資料を作成している。例えば、図No.22であるが、２階１部屋カット案で、107号室の窓の下に青い点があるのだが、このポイントで日影になる時間を示したのが、この青囲みの数字である。２階を１部屋カットする事によって、このポイントが影になるのが、午前８時から午前11時17分40秒までの３時間17分40秒間日影になるとの表である。下に行って、３階を１部屋カットする事によって、このポイントが影になるのが、午前８時から午前10時41分30秒までの２時間41分30秒間日影になる、赤い文字で書いてあるのが、それぞれ現計画案から陽当たりが改善される時間という事で、２階を１部屋カットすれば１分50秒、３階を１部屋カットすれば38分という時間が現計画案よりも改善される、という資料である。

委員長　：何分といっても、陽が当たる場所によって様々であるから、要するに、色のグレーの所は、冬至日の午前11時に影が落ちている所、例えば、図No.22の上側の図だと、２階を１部屋カットする事により、赤い部分は影ではなくなったという事である。なので、午前11時では、上の図だと少しだが、下の３階を１部屋カットした図では107号室のリビング側の影は午前11時だとなくなっていると、そういう事でよろしいか。

事業者　：そうである。第２回調整会の時、まちづくり委員から107号室の日影の影響が大きいため、せめて窓の半分くらい改善できないか、との話があったと記憶している。図No.22で、２階を１部屋カットする案では１分50秒の改善、図No.23だと、25㎝移動しても改善されるのが約３分、図No.22で、３階を１部屋カットする事により窓全体の影が改善され、時間的にも38分間という日照時間の改善が得られる。今まで述べてきたように、事業者側は、２階を１部屋減らす案、３階を１部屋減らす案、世田谷通り側に25㎝移動する案、以上３案を提案していたが、世田谷通り側に25㎝移動する案や２階を１部屋減らす案よりも、３階を１部屋減らす案が、顕著に日影時間の改善があるという事である。

近隣住民：図No.４の平面図だが、２階を１部屋減らす案との事だが、前回資料でも、２階を１部屋減らすはずなのに、どうして日影が１階の角から出ているのか。

事業者　：２階をカットしたが、その下の１階部分は残っているので、その影が地面に落ちている。

委員長　：図No.４を見て欲しい。日影の長さは改善されるが、日影のスタート地点は建物の角からである事に変わりはない。いずれにしても、コートハウスの窓面に当たる影については、この図で見るよりも、時刻ごとに示された図で見た方がわかりやすいと思う。それでは、質問はあるか。

近隣住民：コートハウスよりも事業者側敷地が75㎝下がっているという事で、図を作成しているのか。

事業者　：そうである。

近隣住民：我々が現状の高さを測定すると、75㎝下がっているのは美容室の所だけであり、107号室の前では、15～20㎝程度しか下がっていない。この図を信用して良いのか。

事業者　：75㎝については、事業者側と、コートハウスの代表の方に立ち合いで確認した数値である。

近隣住民：現状では、設計よりも土が盛られている。実際に建築工事の際には、土が削られて、図面通りに建築されるのかどうか、確認したい。

委員長　：実際には整地をして、設計図通りに基礎を作って、床が作られる。例えば図No.５に地盤面（以下、「ＧＬ」という。）の表示があるが、これを基準にして、建設するのであり、ＧＬとコートハウスとの差が75㎝であるという事である。

近隣住民：実際に75㎝下がって建設されると理解してよいのか。

事業者　：当初立会いのもとに、75㎝の高低差で地盤設定をするという事だ。間違いない。

近隣住民：現状の土を削って整地するという事であるか。

事業者　：敷地内の各地点の高さについては、雨水を流すための勾配等も生じる。敷地境界で75㎝の段差ができるのではない。

委員長　：今問題とされているのは、建物の高さであり、日影の当たり方である。現在のコートハウスの地盤面から75㎝下がった所をＧＬとみなして、建設した場合の日影は図－何番ですと、その場所にきちんと日影の高さが来るようにして欲しい。

事業者　：15から20㎝程度しか下がっていないというのは、敷地境界線での段差の話であり、万年塀の表と裏で測定したと思われる。建物の高さの設定は、75㎝下がったＧＬを基準に設定している。日影は、図のとおりであり、問題ない。

近隣住民：見た目では、15から20㎝程度の段差のまま、平らに見える。15から20㎝程度と75㎝では、50㎝以上の違いがある。

事業者　：建物の建つ場所は、コートハウスから75㎝下がってＧＬを設定している。

委員長　：実際の建設時には、地面を掘削して、平らになるように建てるので、現状デコボコしていようが、盛り上がっていようが、直接は関係しない。ただ工事の成り行きで高くなってしまっては困るので、今日説明した位置に影が落ちるような建物の高さ関係にしていただかないと困る。

事業者　：敷地境界の段差と、建物の乗る場所の高さは違う。計画ＧＬの高さである。

委員長　：世田谷通りの高さはどれくらいか。

事業者　：No.５を見て欲しい。ＧＬは、ほぼ歩道の高さと同じである。１階床は10㎝上がる。

委員長　：基準となる世田谷通りの高さは変わらないので、そこを基準にすれば間違いない

近隣住民：１回目か２回目の時、世田谷通り側に25㎝移動する提案が出された。事業者側は少しでも良くなるように提案してきたのだから、我々は提案が当然採用されると認識していた。だが、前回我々が確認したところ、25cm移動する案は白紙であると回答された。今回も25㎝の移動に加え、１部屋カットとする複合案が提示されると期待していたが、提案されてこない。107・108号室の日影は、今回の案で改善しているのか。２階及び３階の１部屋カット案で、どの程度改善されるか検討したのか。

委員長　：この図で見る限り、107号室の日影は改善している。一度提案されていた25㎝移動する案が、取り下げられた点を、住民は納得できないという事か。25㎝移動しても、壁面の日影では10㎝程度しか改善しないからという事か。ただ、今回25㎝の移動を取りやめた理由を追加説明して欲しい。

事業者　：今回、２階１部屋カット案・３階１部屋カット案として、１部屋まるまるなくしている。１部屋減らすというのは、事業者にとって、断腸の思いで示した譲歩案である。25㎝移動しても、影に関しては窓面に、全く影響のない部分でしか改善していない。窓上の壁面では若干上下するが、窓の日影には影響しない。

委員長　：それはたまたま午前11時を見ているからである。ただ、10㎝分の改善を得られても、若干の改善に過ぎないという事である。一方で、25㎝の移動は、ほとんどコストアップにはならないし、建築計画上もあまり困らないと思うので、別の理由があれば説明して欲しい。

事業者　：25㎝移動すれば、それだけ、事業者が利用できる道路側の土地が減る。

委員長　：歩道と一体とした利用計画があるなら、具体的に示して欲しい。住民が納得できる理由が必要である。

近隣住民：前回の終盤に、我々の要望は25㎝の移動＋２階の１部屋カット案であると提案した。だが、今回の提案に、各案の複合案が提示されていない事に不信感を持っている。

事業者　：25㎝の移動に加え２階の１部屋のカット案を出せば納得してもらえたのか。

近隣住民：なぜその案を提示してくれないのか。要望を忘れてしまったのか。

委員長　：もう少し、25㎝の移動をなぜ中止したのか説明して欲しい。そこは、この建物の利用上どうしても必要なのだという話をして、皆さんを納得させて欲しい。

事業者　：歩道側になるので、歩道側から見る建物の圧迫感、安全性、そういったところを考慮している。

近隣住民：こちら側の一番近い所が約９ｍだという事は、以前から言っている。それは目隠しの議題でも議論する事であるが、その点でも、25㎝移動してもらえるだけでも違うと思う。開放廊下が目の前にあって、見通しも悪くなり、日影にもなるし、眺望にも悪いし、プライバシーもなくなる。そういう状況の中で、やはり25㎝でもできる限り改善をして欲しい。

委員長　：詳細な断面図や平面図がないので、わかりにくいのだが、敷地外の世田谷通りの歩道との建物の足回り、地表面の作り方をもう少し説明してもらえれば、わかると思う。建物を敷地ギリギリの所から建てる訳にはいかないという事情もある。そのような異様な作り方をしてまで、どうしても敷地の境界一杯に建てるのか、そういった話をして欲しい。

事業者　：補足になる。現状、世田谷通りの歩道幅員は約２ｍであるが、そこにかなり大きなイチョウの木が植えてある。人通り・自転車のすれ違い等に関して、結構窮屈な印象である。現計画案から更に25㎝移動する事により、歩道と一体とした利用であるとか、すれ違う方の安全を加味して、現状計画案を推奨したい。

委員長　：１階の地表面の簡単なスケッチや、断面図等があれば、見せて欲しい。歩道と一体にして整備したいとか。図面はないのか。25㎝の間隔の利用方法等、歩行者が歩きやすくなるのかどうか、説明してもらえば、住民も納得してもらえると思う。先程の説明だと、３階を１部屋カットしたから、更に25㎝の移動はしない、という風にしか聞こえない。だが、趣旨は違うようなので、ぜひ説明して欲しい。

事業者　：こちらの配置図であるが、世田谷通り沿いの格子が書いてある所はタイル仕上げである。歩道沿いの所は、歩道面と段差をなくして、多少なりとも歩行者のすれ違いに寄与できるように考慮した計画としたい。

委員長　：そのような理由で、25㎝道路側に移動するのを中止したとの事である。

事業者　：当初25㎝移動する案を提案した時には、事業性の説明や、建物をカットする事の難しさを説明したのだが、今回、２階又は３階の１部屋をカットする提案を事業者に了解を得たので、25㎝移動しないが、２階又は３階の１部屋をカットする提案が、日影に関する改善に有効であるとの事で、今回の提案になった。

委員長　：そのような事は言わない方が良い。

傍聴者　：事業者側であるが発言してよろしいか。事業者の居住環境、賃貸部分の居住環境を考慮した際に、世田谷通りまでギリギリに建物を建てるとなると、イチョウの枝葉の事も住環境に影響してくる。第２回に25㎝移動案を出された時には、それで皆さんが納得していただけるのであれば、という事で譲歩した提案だと理解していて、決定した案ではなかったと認識している。今回は、建物をずらさず、あくまでも住環境の維持としては、事業者自身として確保したいという思いを当然持っている。また１階床をタイル張りでという話もあったが、事業者からは、テラス部分に一部植栽をし、緑を施したいという意向は企画段階から持っていたので、25㎝狭まるよりは、現状計画案でいきたいと考えている。更に住環境も３階部分を譲歩する代わりに、自身の住環境も確保したいというところが一番の趣旨だと思われる。

委員長　：25㎝移動する事による、事業者建物の住環境への影響とは、イチョウの枝が当たるという事か。

傍聴者　：今はイチョウの枝が剪定されているが、夏から秋については、相当枝葉が伸びて、落ち葉が敷地内に落ちている状況がある。交通量も相当あり、騒音・ホコリ等もあるので、一般に住環境としては、幹線道路から少しでも離れたいというのが、居住者の心理である。

委員長　：25㎝でもそこが大事だという事であるか。

傍聴者　：そうである。

近隣住民：委員長の話でわかりかけていたのに、今の事業者側傍聴者の話でまたわからなくなってきた。以前委員長がマンション間の離隔は最短でも10ｍくらい必要であるという話を聞き、今回9.2ｍだという事で、それでも25㎝なら移動できるという話があったのだと思う。だが、今の事業者の話だと、結局２階か３階の１部屋を減らすから、もう25㎝の移動は諦めて欲しいとしか取れない話になっている。いかがであるか。事業者の住環境も必要だから、コートハウスの住環境は我慢しろ、というふうに聞こえてしまう。

委員長　：そういう事でしょう。

近隣住民：そういう理解で良いか。

委員長　：日影について、１部屋減らす案を出したのだから、25㎝の移動は我慢して欲しい。それがいけないという話ではないが、そこは交渉事だと思う。本当にこの建物を25㎝移動しない方が居住環境上良いというのであれば、建物ごと移動しなくても、建物の奥行きを減らせば良いだけであり、あまり大きな理由にはならない。しかし、事業採算性との兼ね合いや、設計を変更する手間の問題もあると思う。いずれにしても日影については、３階の１部屋を減らす提案をするから、25㎝の移動は勘弁して欲しいという事である。プライバシーの問題は、また後でする。事業者側から何か反論等あるか。沿道の25㎝幅を、タイル張りにするとか、歩道と同レベルにして利用するという話もあったが、今また別の方から、そうではないという話もあった。そのように、説明が二転三転すると良くない。事業者は、あくまでも代理人なのだから、人によって言う事が違うのでは困る。しかも後者の方は、傍聴席からの発言であった。建物を移動しなかった場合、どういう形で25㎝分を整備するのかを、この先きちんと協定に盛り込んでいきたい。今この場で意志決定できないにしろ、きちんと説明して欲しい。後になってから、やっぱり木が植わって、歩行者がそこに踏み込めないという事では、この調整会で嘘を言った事になってしまう。

事業者　：歩道との高低差については、立面図にあるとおり、階段やステップ等ないので、歩道と平らに仕上げる予定である。

委員長　：少なくともそこの25㎝分の所には、歩行者が踏み込んでも構わないという事で、踏み込めるようにしてもらえるのか。

事業者　：歩行者に開放する。タイルか石のように、滑りにくい材料で仕上げる。

近隣住民：初めに話のあった、緑化の問題とは、どこの事か。

事業者　：事業者店舗の前である。

委員長　：そこの部分も25㎝分は木を生やさないで、平らにして欲しい。

近隣住民：イチョウの木がある所にわざわざ緑地を設置するのか。イチョウを避けたらどうか。

事業者　：その点も含めて再検討したい。

委員長　：そちらの、バルコニー下のタイル床の部分は良いとして、25㎝幅の所については、今までの経緯もあるので、ぜひまちづくりに貢献する形で、歩道と一体利用とする事を約束してもらえれば、住民の皆さんも納得しやすい。中には納得できない方もいると思うが。

傍聴者　：25㎝離れると言っているが、壁面と道路境界とでは、25㎝ではない。寸法は通り芯で考えているからである。ここで再度説明しておかないと、実質的に25㎝離れている訳ではないはずである。建築の寸法は、必ず芯で考えるものである。

委員長　：いまその話をしているのではなく、ポイントは、歩道と一体で、歩行者が足を踏み入れる事ができる場所を25㎝幅で敷地内に取るという事である。建物の配置は、どの階を１部屋減らすのかは別として、原案のとおりの場所で建てるという事である。そこは記録にとどめたい。

近隣住民：住居環境のために、そこを25㎝道路と離すという話だが、人が通るのに、その幅では、狭いのではないか。イチョウの葉が落ちるとか、言い訳ではないのだろうが、もし25㎝を住居環境のために空けるというのであれば、世田谷通りのイチョウ並木の歩道に面した建物は、皆25㎝下がらないと、良い住居環境ではないという事になってしまう。歩道ギリギリに建っている建物はたくさんあり、25㎝引っ込んで建てるという理由にはならないと思う。もう一つ、先程２階又は３階の１部屋をカットする案が出ていたが、それが２階なのか３階なのか、まだはっきりとこちらに伝わって来ない。私の方から見ると、３階を１部屋カットするより、眺望的に２階を１部屋カットした方が良い。まだ３階を１部屋カットする案に決まった訳ではないと思う。今日中に２階か３階のどちらを１部屋カットするのか決めるのか。

委員長　：できれば、今日決めたい。

事業者　：今日は25㎝移動案を含めて、３案提示しているので、その中で決めて欲しい。

近隣住民：２階なのか、３階なのか、という事か。

事業者　：事業者側としては、どちらを選んでいただいても構わない。

近隣住民：住民側で決めて良いという事か。

事業者　：そうである。

近隣住民：前回の調整会で言ったように、今回事業者から提案をされていないが、事業者の25㎝移動しない理由には納得できないので、25㎝移動＋２階を１部屋減らす案の図を見たい。

委員長　：その図は、多分、今２階を１部屋減らした案の日影を10㎝分減らした形になるだけであるから、その要求には、あまり意味はない。いずれにしても、25㎝移動しても、日影の問題に対しては、ほとんど改善されない、そのため、以前の調整会で、25cm移動案はボツになったという事である。25㎝ずらしても良いだろうという意見もあるだろうが、敷地ギリギリに建物のヘリがくるというのも、実際には難しい面もあると思う。25㎝空ける事は、先程言ったように歩道と一体にするという前提があれば、容認しても良いと思う。日影の問題については、２階の１部屋カット案は、事実上ほとんど効果がないので、問題外である。どちらか選ぶのなら３階１部屋カット案の方である。この３階１部屋カット案で、107号室の方は、相当な改善が見られているが、その他のお宅はほとんど変化がない。これで納得してもらえるか、というのが今日の一番の話である。

近隣住民：この図は信用して良いのか。３階を１部屋カットした場合には、本当にこのようになるのか、２階を１部屋カットした時とこんなに差があるという事か。今までの経緯から見ると、このまま信用できないという事が、どうしても頭から離れない。委員長、この図は信用して良いのか。

委員長　：信用するもしないも、今日はこのような形で事業者側から提案されたという事であるから、きちんとこういう形になるように建物を建てていただいて、きちんと検査をするという事しかないと思う。

近隣住民：質問である。図No.10だが、東側の赤い線は、なぜできてくるのか。

事業者　：階段部分を斜めにカットする事により、赤い幅のライン分日影が改善されたためである。

近隣住民：前提条件で説明されていたか。

事業者　：一応図面上で変更点は、①から③、④と⑤というように説明をしたつもりである。

近隣住民：了解した。

委員長　：調整会最初の頃に話したが、この建物は建築基準法上、適法である。特にこの場所は、用途地域上は、１階のお宅の日照はあまり保護されない場所である。法規上は影を落とし放題という事である。ただこの建物は午後の時間、特に107号室辺りには陽が当たりにくい建物というのもわかるので、特にそこについて配慮を求めた。事業者側は採算性を痛めても３階の１部屋をカットする案を今日提案してくれたので、誠意のある提案がされたと評価している。ただ、景観的な問題については、特段大きな変化はないので、コートハウス２階以上の部屋の方は、これでは不満であるとの意見もあるかも知れない。だが、違法な建築物とは言えないし、景観上受忍限度を超えるような被害があるような建物とは思えない。プライバシーの問題は後ほど議論するが、それに絡んで、やはりこの建築物では困るという話があれば、ぜひ指摘して欲しい。

近隣住民：今の話だと、３階を１部屋カットする案に流れているが、事業者は、２階の１部屋カットでもよろしいという事か。どちらでも良いのか。

事業者　：どちらでも構わない。

近隣住民：今までは、日影の事だけで議論している。２階を１部屋カットする案と３階を１部屋カットする案では、どの程度すごい違いがあって、３階の１部屋カット案の方が良いと言うのか。やはり目の前に建物が建った場合には、眺望を考えると、１階の方達は、隣の３階建物の上から空を見るのと、２階を１部屋カットされた僅かな隙間から世田谷通りを見るのでは違うと思う。２階の我が家からは、イチョウの並木と株式会社東都の建物が今まで見えていたが、今後は隣の美容室の所までズラッと目の前に建物が建ってしまい、ベランダからは全く世田谷通りの方が見えなくなる。多分１階の方も要望していたと思うが、２階を１部屋カットし、そこの隙間が僅かでも広がれば、イチョウの並木と株式会社東都の建物が見える。だから、３階１部屋カット案が日影には有効だと委員長は言われているが、他の方の意見も聞いて欲しい。私は眺望の点で、２階を１部屋カットする案が良い。

事業者　：今回出した提案は、委員長が決めるのか、近隣住民が決めるのか、わからないが、どの案を選んでいただいても良い。

近隣住民：３階１部屋カット案という結論になりそうなので、確認した。

事業者　：近隣住民の皆さんで決めるのが良いのではないか。

近隣住民：了解した。

委員長　：単純に皆さんで決めるといっても、マンションの管理組合の方が全員出席している訳ではないので、この場では決めにくいと思う。ただ議論のポイントは、先程申し上げたように、特に107号室の方に特殊事情があり、厳しい日影が落ちるので、そこを改善して欲しいという点を議論しているのであって、隣のマンションの方が世田谷通りを見通せるために議論している訳ではない。それについては、調整会の当初からあまり論点にはなっていないはずである。また、家の前に２階建ての建物が建つ事で、前が見えなくなったと言われても、それは保護する対象にはならない。それを理由にこの２階１部屋をカットする案を採択するというのは、考えづらい。自身の日影の問題とか、この２階部分があるために重要な眺望が失われてしまうという理由であれば、それについて改めて議論しても良いが、これまでそのような発言がなかった。１階部分は残ってしまうし、そこからたまたま少し空が見やすくなるからといって、２階を１部屋カットする案を採るというのは本末転倒であり、趣旨から外れた解決案であると思う。

近隣住民：前回委員長は欠席されたが、私は前回調整会で、２階１部屋カットを希望するとははっきり発言しなかったが、眺望の事は発言した。再検討をお願いしたい。

事業者　：冒頭に、今回の論点は２点であると確認を取ってから、調整会が始まった。眺望に関しては議論になっていないという委員長の認識と同様である。

委員長　：話されても構わないが、具体的にお宅の場所はここで、現在こういう眺望を享受していて、この建物が建つ事で、非常な迷惑が生じるのだと、それが２階のこの部分をカットする事により、その迷惑が大幅に改善されるのだという事をきちんとこの場で説明していただければ議論しても良いが、ただ印象で物を言われても困るという事である。

近隣住民：前回の議事録が出ていないのでわからないのだろうが、前回調整会で私ははっきりと発言している。私の部屋はコートハウスの２階で、今までは午前８時からずっと陽が差していた。だが、西側には、我々の建物の壁があって、午後からは全然陽が差さない。午前中の僅かな日照時間が、午前10時30分頃まで計画建物の日影でカットされてしまう。太陽の恵みをもらって生活している身にとって、本当に身を削る思いである。今後の生活を皆さん考えていると思うのだが、日照時間の問題と同様に眺望も大事だと思う。建物というのは、もう左右に動かせない物だから、視線がどこまで届くかという事で、壁に囲まれた所に住む感じになってしまう。ぜひとも２階の１部屋をカットして、少しでも隙間を作り、見通しが良くなる事を望む、という事を前回発言した。

委員長　：今の説明だと、あまり具体的な被害の状況が鮮明には受け取れない。例えば、209号室では、図No.20だと、日影については、冬至日でも、午前10時30分には陽が当たっているので、それほど酷い日影ではないと言える。また、景観についても、図No.６だと、マンションとの距離は、約15ｍ程度である。以前から話しているように、15ｍあれば、問題ないと言える距離であるから、それ以上この建物が建つ事で、居住環境が著しく阻害されるとはなかなか言えないという風に言わざるを得ない。つまり受忍限度の範囲内であり、お互いさまの範囲内であると言わざるを得ない。ただ、そうでなく、本当に困る別の事情があれば、言って欲しい。目の前に建物がないに越した事はないのは当たり前であるが、それを言ってもお互いさまの問題である、

近隣住民：今、我が家はこの位置である。事業者の提案は、ここをカットするのか、もしくはこちらをカットするのかの２案である。ここの２階の所をカットすれば、こちらの世田谷通りの方が見渡せる。

委員長　：それはそうであるが、通りが見渡せなくなったからといって、それを差し止める程の理由にはならない。

近隣住民：でも、見渡せないという事は、太陽がこちらから出てきて、計画建物と、隣に美容室の建物が建っているのだが、そうなると、完全にここから通りに面する視線が遮られてしまう。

委員長　：視線についてはそのとおりだが、日影ではなくて、眺望の問題である。

近隣住民：全くここからずっと囲まれた感じで、見渡しが悪くなってしまう。

委員長　：そうであるが、それは致し方ない事である。元々道路に面したお宅ではないので、前の敷地に何か別の建物が建つのは当然であり、しかもそれが２階建てだという事であれば、これを差し止める事には無理がある。余程離隔距離が近ければ、別問題だが、お宅からは充分な距離がある。

近隣住民：では、どの方が、迷惑か。１階の107・108号室の方の一番悪い所をどう改善したら良いかという案で、進めてきたはずである。

委員長　：日影については、そうである。

近隣住民：だがその改善が、３階を１部屋カットした案の方が極端に良い案なら理解できるが、どうしても納得できない。

委員長　：極端に良い案である。図を見ても明らかである。２階を１部屋カットしてもほとんど何の解決にもならない事が明確に表現できている。当初、以前の調整会で、２階の端の庇をカットすれば、107号室の日影もだいぶ改善されるのではないかと申し上げたが、その点は、こちらの図面の読み方が荒かったと言うか、用意された資料が良くわからなかった事もあり、思い違いだったようである。特に例えば今日の図No.20で、下の３階カット案の赤い部分を見て欲しい。午前10時30分で影が改善している、この赤い部分を、２階からの影だと第２回調整会では思っていたのだが、違っていた。正しい２階部分の影は、上の図で見るように、もう少し左側の小さな赤い部分であった。日影の問題は、午前11時まで107号室はずっと計画建物の日影で、午前11時30分で少し陽が当たる状況では厳しいので、ここの改善をお願いした。そういう経緯である。元々、眺望を改善して欲しいという事に関しては、我々からは一切申し上げていない。今伺った話では、それ程眺望については救済すべき被害が生じているとは言えないと判断した。

近隣住民：前回の議事録を見ていないので定かではないが、今回提案された２階１部屋カット案及び３階１部屋カット案とは別に、２階及び３階の両方を１部屋カットした案を出して欲しいとお願いしたはずである。もし、２階の１部屋及び３階の１部屋を思い切ってカットしたら、どのようになるのか、私も知りたいと思っている。議事録を見たら出ていると思うので、ぜひ調べて欲しい。

委員長　：そのような事であったか。

副委員長：そうである。

近隣住民：我が家は、107号室の上だが、離隔が一番近い場所である。こちらから見た感じがどうなるのか、今日は一つだけ図があるが、こちらから見ると、どのようになるのか、なかなか把握できないので、図で説明をお願いしたい。その一枚以外の立面図は、世田谷通り側から描いてある。私達から見たら、いつもそちらにマンションが見えるのだから、それを知りたい。

委員長　：北側立面図という事か。以前提示した図があるのではないか。

事業者　：図No.45に一つある。だがこれは、３階１部屋カット案である。

委員長　：この図で、２階が１部屋なくなると思えば、２階１部屋カット案を想像できる。時間の関係もあるので、２階又は３階１部屋カットの議論を含めて、日影の事も含めて、目隠しの議論に入りたい。今回は、目隠しについては、ほぼ原案と同じだと思うが、このように玄関ドアの前に擦りガラス状の目隠しを付けるのだろうか。材料はわからないが。こういう形で提案された。住民側からの意見はあるか。それとも、事業者側から補足説明はあるか。

事業者　：目隠しについては、申し訳ないが、この形で進めさせて欲しい。

委員長　：そう言う事でなく、なぜこのような提案になったのか、もう少し説明して欲しい。例えば、今申し上げたが、特に、107・108号室の前は、離隔距離が10ｍに若干足りないので、そこの部分にもう少し目隠しを増やせないだろうか。他の所は、15ｍ近く離れているので、そこは良いと思う。その辺が気になるのだが、できない理由はあるのか、そこを説明して欲しい。

事業者　：委員長から提案のあった107・108号室の前に目隠しを設置できるかどうか、事業者間で協議したいので、少々時間をいただきたい。

委員長　：よろしい。

（事業者側協議のため一時退席により中断）

事業者　：協議時間をいただき感謝する。先程委員長から、離隔距離が10ｍ以下の部屋では距離が短いのではないかという指摘があったので、事業者側で協議した結果、以下の提案を行う。画面上で図を塗ってみるが、107・108号室の前あたりの部分については、廊下に目隠しを設置する。いかがであるか。

委員長　：他の部分については、離隔距離が十分あるという事である。その部分には玄関前に目隠しが付いている事もあり、廊下から少々見える事については、ある程度受忍していただかざるを得ないのではないか。ただ、離隔が10ｍ以下の所については、しっかり目隠しを設置すべきだと思う。いろいろ不満もあると思うが、収まり所としては、一般的だと思う。

近隣住民：目隠しのパネルについて聞きたい。頭の高さまでの物なのか。

事業者　：高さについては、２ｍ程度を想定している。その上部は開放である。視線の高さは1.5～1.6ｍ程度であるので、視線は充分隠れると思う。半分より下の手摺部分はコンクリートである。

近隣住民：廊下全体の面積の方が、１部屋カットする部屋の面積より広いのか。

事業者　：そうである。

近隣住民：了解した。

委員長　：先程目隠しを追加した部分くらいならカバーできるが、廊下全部だと相当な面積となる。後一つ、この３階１部屋を減らす案で気になるのは、２階の屋根の部分にルーフバルコニーを設置される事である。そこに事業者宅の４階から直接階段で降りられるようにし、そこの所は目隠し等は、なしという事だが、それで住民側はよろしいか。隣家のお宅だから、そこはよろしいという事か。

近隣住民：私はそこが気になる。どういう用途で使われるのか、まだわからないが、いくら目隠しされても、事業者が出てきて、そこでうろうろされたら、あそこから見下ろされてしまう。何のためにそこに階段を付けて、ルーフバルコニーを必要とされたのか。今考えている範囲内で、どのような用途を想定しているのか、事業者から直接お聞きしたい。

事業者　：一般的な用途である。目隠しを付けるという話は、当初、賃貸部分の不特定多数の方々が、出入りするので、皆様のプライバシーが保てないとの話から始まった。ただ、オーナーの利用部分については、皆様のバルコニーと同様で、不特定多数の利用ではない。

近隣住民：でも、事業者の家には、今までバルコニーなどないから、そこで滞在される事もなかった。

事業者　：庭があったはずである。

近隣住民：部屋から覗かれる事もなかった。でもバルコニーからとなると、覗かれる事が前提だと思う。だから、それは何のためにそこにバルコニーが作られ、どういう用途なのか、それによって目隠しが必要になると思う。

委員長　：最初の提案では、その部分はルーフバルコニーだったか。

事業者　：３階の上がルーフバルコニーだった。しかし、３階の１部屋を減らした。

近隣住民：ちょうど我が家を見下ろせる位置なので、検討して欲しい。

委員長　：位置関係は、図－６だとわかる。これだと、せっかく、廊下の目隠しを設置した事は評価できるが、かつ、隣の事業者のオーナー部分だとは言え、そこがあまり丸見えだというのもお互いに気持ちよくないのではないか。そこは例えば高さ1.8ｍくらいのスリガラス状の目隠しを付けても特に問題ないのではないか。若干コストは掛かってしまうが。ここまで協議対応したのだから、それくらいの事をやった方が良いのではないか。特にこのルーフバルコニーは、離隔距離が10ｍあるかないかの所であるので、少なくとも、そこについては、目隠しが必要だと思う。個人のお宅であっても。付けて困るという事はないと思うので。廊下の方は、色々消防法の規定があるかと思うし、大変であると伺っているので、そこは止むを得ない。

事業者　：形状や高さについて、即答はできないが、有効な目隠しを設置する方向で、皆様に配慮する予定である。

委員長　：特に107・108号室の方への配慮をお願いする。特に３階のバルコニーについては、北側のお宅のリビングルームを覗けないように、お願いしたい。事業者も、お互い目が合ったらやりにくいであろう。そこで日光浴や、バーベキュー等やりたいだろう。

近隣住民：せっかく話が出ているので、バルコニーの、現時点で想定されている利用法を、あの時言ってくれれば良かったのにとならないように、大体どんな使い方なのか教えて欲しい。コートハウスのバルコニーとは広さが違うので、植木鉢の２-３個ではないような物が置かれたりすると、近隣の問題になるので、想定される利用方法をお話しされた方が今後のためによろしいと思う。

委員長　：ある程度プライバシーに関わるだろうが、話せる範囲でお願いする。

事業者　：現在まだ想定していない。今質問されても、はっきりとは思いつかない。建物が建った時点で、例えば植木鉢を置くかもしれないし、緑化をするかもしれない。太陽光発電をするかもしれない。面積もまだ決まっていない現状で、まだわからない。この目隠しの件も、色々思案があって、今打ち合わせをして、このような形になってきたので、私の方からこのバルコニーに関しては、今どのように利用するかについては、お答えできない。ただ、ここで運動するとか、音楽をかけるとか、ものすごく大きな植木を置くとか、そのような考えはない。

委員長　：その辺りは当然常識の範囲内だろうし、また何かあれば、そこはお隣同志だろうから、個別の交渉になるのではないか。

近隣住民：そういう事が大事である。恐らく、事業者さんも、地元の方だから、近隣を大事にされる方だと思っている。我々の被害の事も考えてくれていると思うので、迷惑を掛けないようにという今の答えを信じているので、よろしくお願いしたい。

委員長　：目隠しも付け方によっては、せっかく３階を１部屋減らした分の日影が又落ちるといけないので、その辺の配慮も必要である。

近隣住民：お互いに身を削る思い、譲り合いの気持ちが大事だと感じる。

委員長　：そこは、お隣同志だし、あまり対立せず、ここに至るまでは少し色々あったが、話がまとまった後は又、仲良くやっていただきたい。

近隣住民：話が戻ってしまうが、２階を１部屋減らすか、３階を１部屋減らすかという議論で、ずっと一番切実な日照時間のことにポイントが置かれて、議論されてきたと思う。今日の図面によって、３階を１部屋減らす案の方が、日照時間がより鮮明に改善させるから、こちらの案を推奨するという委員長の話が、採決をされたという事か。

委員長　：いや、まだ決定していない。

近隣住民：３階を１部屋減らす案を推奨する方向で議論が進められてきたが、私達は当然、日照の事と併せて眺望の事も、色々考えている。他の住民の中でも、日照と共に眺望も迷惑だと考えている家の方もいる。３階を１部屋減らす案の方が日照の問題がより改善するので、推奨すると委員長は言うが、どうしてそうなるのか疑問が残る。近隣住民が、２階を１部屋減らす案で、合意ができれば、そちらの案を採択するという訳にはいかないのか。

委員長　：事業者側はどちらでも良いと言っている。本当は住民の皆さん、１階の方も、上部の階の皆さんも双方納得できるのは、２階及び３階の両方を１部屋ずつカットする案なのだろうが、それだと事業者側にも相当厳しい話となる。今日の提案の中から１案選択するのであれば、実際に影響の著しい１階の方の日照を救うのが先決だという事である。逆に言うと、眺望については、２階を１部屋減らしたところで大差ないし、現状案のままでも著しい眺望・景観上の被害があるとも認められない。もちろん、目前に建物がないに越した事はないのは、わかっている。だが、こういう土地があれば、おのずとこういう建物が建つ事はあり得る事で、これは止むを得ない、受忍限度の範囲内であるという事だ。ただそれを超えて、非常に著しい問題であると言うのであれば、議論するが、先程から伺っていると、そういう事ではない。一方で、プライバシーの問題があると思ったので、一応離隔が離れている部分以外は、目隠しで対応すべきだと指摘した。眺望と言ってもこの程度であれば、私は受忍限度内であると思う。他の委員の方はいかがか。

近隣住民：目隠しの件であるが、最初に目隠しの話が出た時に、階段の踊り場にも目隠しが必要ではないかという意見があった。平面図を見ると、赤い点線で囲まれた③番の所が階段の踊り場で、ここから見るとかなり見渡せてしまう。玄関前と同じような物で良いので、階段の踊り場にも目隠しを設置して欲しい。ご検討をお願いする。

委員長　：これについてはいかがか。付けると何か困難な事情があるか。

事業者　：こちらに関しても、以前の調整会で説明したのだが、離隔距離が充分離れている事と、法的に避難階段ではないにしても、屋外階段だという事で、万一の際の避難活動上も救助の際には有効であろうとか、普段の入居者の動線としても、エレベーターを使用する事が主であり、頻繁に利用される階段ではないという事から、屋外階段には目隠しを設置する予定は考えていない。

委員長　：目隠しを付けると非常にコストアップするという話でもないが、基本的に15ｍ以上離れているから、なくても良いだろうという事である。逆に言うと、住民の皆さんから、ここには必ず欲しいという理由は何かあるのか。廊下の方も間隔を空けて目隠しを設置しているようであるから、あえて付けなくても良いのではないか。

近隣住民：今日は事業者本人が来ているので聞きたい。前回目隠しの件でこちらとしては、全ての廊下に目隠しを付けて欲しいとお願いした。しかし、そうすると総床面積が1,000㎡以上になってしまい、防火貯水槽を設置しなければならないという回答をされた。今回、市に提出してある資料を見たら、床面積が999.78㎡だった。第一回に事業者が示した資料では、998㎡程度で、微妙に違うのだが、これではほとんど1,000㎡ではないかと思った。先日私も申し上げたが、ほとんど1,000㎡で、かなり大きい建物なのだから、災害の時のために、ぜひ防火貯水槽を作って欲しい。法律的に廊下に目隠しができないのではなくて、防火貯水槽を作れば廊下に目隠しが設置できるという話が前回出た。大地震が起こった時に、まず初期消火のためには水があった方が良い。また、災害時には断水になり、手を洗う事もできず、トイレも流せない。水がとても大切となる。そういう事も考えて、998㎡の建物を建てるのであったら、備えあれば憂いなしという言葉があるように、自主的に防火貯水槽を作るという考え方もあるのではないだろうか。そうすれば、廊下に目隠しを設置できるし、お互いにプライバシーも保たれ、仲良くやっていけるのではないかと思う。うちの方のマンションには井戸水があり、毎年水質検査をしているが、水が飲めるようになっている。簡易トイレも用意しているから、もし何かあったら、事業者のマンションとも協力して、こちらからも提供したい、と思っている。そちらはそういう事に対してどのように考えているのか、お聞きしたい。

委員長　：要するに、これは当初からの話で、廊下全面に目隠しを作ると、廊下の面積が延床面積に算入されて、そうすると色々防火の規定が厳しくなって、非常にコストアップするから、それは勘弁して欲しいと話されていた。まあ、何でも要求すれば良いという話ではないし、基本的には法規の範囲内で特段周囲に著しい迷惑を掛けない限りは、建築してよろしいという前提であるので、非常時の備えまで要求されるというのは、ちょっと行き過ぎだと感じる。ただプライバシー上非常に困るという事で、コストアップしようが、そこはきちんと対応して欲しいという事はあるかと思う。それについては、今回十分な離隔距離が取れない部屋の前については、廊下に目隠しを設置し、ルーフバルコニーも目隠しを設置する、という事になったので、これ以上は廊下の目隠しについては、要求すべき事はないと思う。時間も超過しているし、論点も平行線になってきた。言い残した事があれば、簡潔にお願いしたい。

近隣住民：まちづくり条例第１条に、安心して暮らせるやすらぎのある住環境を維持し創造するため、と書いてある。また、まちづくり指導基準第３条に、近隣住民等への配慮とあり、第８項に事業者は近隣住民等の私生活を侵さないよう次の各号に掲げる措置を講じるものとする、第３号に窓や開放廊下等は目隠しを施す等の措置を施す事、とある。更に同基準の第７条に環境に配慮した住宅とあり、第５号に雨水の防火用水、修景用水、散水用水等への利用を促す設備を設置する事、と書いてある。そういう事も配慮して欲しい。

委員長　：前段の方は、今日それなりに配慮されたという認識である。後段の方、雨水云々については、何か配慮はされているか。今は指導基準の話である。

事業者　：現段階では、雨水を貯めて利用する計画はない。

委員長　：いずれにしろ、指導基準は遵守していただけると思うので、詳細については、これからになると思われる。２階を１部屋減らす案が良いという方もいれば、３階を１部屋減らす案が良いという方もいて、更に、２階及び３階の両方から１部屋ずつ減らす方が一番良いという話もある。25㎝の移動についても、まだ論点がわかれているようなので、このまま議論を進めても合意点に達するとは思えない。このあたりで今日の議論を終了し、この後委員会の方で協議を行う。最終的な見解を出すか、場合によっては、事業者側に再検討をお願いして次回調整会を開くか、それも含めて検討させてもらう。今日のところは、これで散会とする。

近隣住民：確認したい。今日の資料の表紙を見て欲しい。｢目隠しパネルについて｣という上の所に、｢※壁面日影の高さはコートハウス様地盤面で設定しています｣と書いてあるのだが、先程75㎝下げて、という話になった。これは何か。

事業者　：75㎝の高低差を考慮して壁面日影図になっているという事である。

近隣住民：意味が分かり難い。

委員長　：いずれにしろ、壁面の日影図であるから、この図のとおりに影が落ちると理解すれば良いという事である。

近隣住民：今回は、前回の議事録が出ないままに、第５回調整会が開かれた。もし次の調整会が開かれるのなら、その時には今回の議事録と、その前の議事録を出してから調整会を開いて欲しい。

委員長　：それはお約束できない。議事録を作るのには、それなりの手間が掛かるので、次回までに必ず前回の議事録を提示するという約束はできかねる。ただ前回どういう話があったのかは、こういう形で委員達は理解しているし、記録も取っている。ではこれにて、散会とする。