狛江市まちづくり委員会議事録要旨（平成22年２月26日）

１　地区まちづくり計画について
２　（仮称）ライオンズ狛江　新築工事について
３　「狛江のまち―魅力百選」について
４　その他

１　狛江市まちづくり委員会議事次第
２　岩戸北まちづくり協議会による地区まちづくり計画案
３　（仮称）ライオンズ狛江　新築工事　調整会報告書
４　第４回「狛江のまち―魅力百選」　今後のスケジュール案
５　「狛江のまち―魅力百選」平成21年度（第４回）審査対象候補
６　狛江市まちづくり条例物件一覧表
７　（仮称）グランドメゾン狛江計画　概要書

事務局　：条例に基づき、２月13日に説明会という形で行うことで、地区住民の方には連絡をした。当日の出席者は10名だったが、役員の方と事業者だけであった。当日配布した資料として、地区の概要、狛江市地区まちづくり計画案、地区まちづくり計画図（案）、地区まちづくり計画素案を配布している。基本的には計画案を出し、素案でいただいたものを、そのまま落としこんで、定義付けをした。この時点で、趣旨等が見えない部分があったので、どのような趣旨で高さ制限が出てきたのか、壁面後退や緑化の部分も含め確認した。また、協議会の活動についてだが、多くの方が説明会に出席していれば確認できたが、活動状況については分からない部分があったので、その点も確認した。説明会の時点では、市としては計画を決定することは難しいと判断しているという話をしたので、この点について意見が出た。欠席者からも直接ご意見をいただきたかったので、開催通知を送付した際同封した紙を、説明会後、意見を書いていただいた方から回収し、意見を確認した。伺った際に、説明会の内容をお話し、ご意見について書いていただくか、直接お話を伺った。こちらの実状を踏まえた結果、協議会全体の声としてとることが難しいという点が一つある。

委員長　：条例上は、第16条のところに来ている。住民が提案をして、委員会の意見を聞くというのもあり、第２項のところまで来た。

事務局　：第18条第３項にあるとおり、説明会をして意見集約を行ったところでは、第３項のように適切ではないと判断しようとしているところである。

委員長　：ご意見があればどうぞ。

委員　　：地区まちづくりの賛成の署名を集めたが、これと公聴会という形で事務局の方で意見を集約したものには達しなかったのか。

事務局　：全員から意見は聞くことができなかったが、数として一番大きかったのは、どちらでもよいということであった。

委員長　：確実にこういう理由で合意に達していないというデータがあるかどうかである。あるいは、曖昧であれば、本来の手続きに則って、公告縦覧をし、意見書まで聞いて、その上で決着を着けるという方向もかえって確実であると思う

委員　　：数は届いていたわけですよね。多数の賛同ということだが、数的にはどうだったのか。

事務局　：計画の素案として提案できる数としては満たされている。計画案を作るという段階になると、数だけではなくて、その他諸々で判断する。

説明会の時に確認はさせていただいたが、役員会は、何回かされているが、協議会については、会則を作られていて、協議会の中では半数以上の出席で議論をするということが定められているが、こちらが開催されていないので、そのあたりも総意ではないという印象を受けている。

委員長　：ただ、複雑な計画でもないので、軽い気持ちであろうが、重い気持ちであろうが、それはそれで事実なので、形式的なものだということは決め付けられないと思う。ただ、一方で紙にいろいろなご意見を書いていただいたという事実がある。

事務局　：賛成、反対かという聞き方をしているというよりは、計画自体に皆さんがどのような考えを持っているかということを書いていただく形でお願いしている。

委員長　：そうなるとどのような結論になるか。

事務局　：この意見も踏まえ、こちらが考えている結論としては、このまま計画案の作成に進むことは難しいということである。

委員長　：このような意見が出ているという部分を説明していただけないか。事務局の判断ということでよいと思うが、いずれ、このような理由で否認するということを通知しないといけないだろう。

（事務局より意見内容等説明）

委員　　：中身の前に確認したいが、本来の対象の人数は何人か。

事務局　：地区住民の方が110人である。

委員　　：110人の方には配布しているのか。

事務局　：対象者には通知している。

事務局　：提案は110人の2分の1が集まれば、計画の素案として提出することができる。

委員長　：ただ最終的な地区まちづくり計画として決定するには、半数では厳しい。できれば80～90％近い合意がほしいと思う。

過半数の賛同を得てここまで作り上げてきたのが15条、そして16条にある素案を作ってきたわけである。これを判断するにはどのくらいの賛同を得てという基準は決められていないが、先々のことを考えると多数の反対があるようでは認められないとうことになるだろう。

委員　　：今回は住民の方が賛同を得てきたが、それを受けてやはり市として第三者的に規制の内容を説明して、それに対してこういう賛否があったということを客観的にとらないと、判断できないと思う。

委員長　：具体的なアンケートとか、正式な公告縦覧をして正式な意見書が出るか、あるいは現にほぼ全戸に説明会の案内を入れて意見があれば出してほしいといった状況にはあるわけですね。

事務局　：はい。

委員　　：私権の制限につながるような話について、それに賛同した人がいる。そのことについて市が直接紙を配布し、確認している。その情報は捉えなければならない。

委員　　：今の限られたデータで議論しても適切な結論が得られるか逆に不安がある。だから再度意見収集をされるか、あるいは条例第17条の公告縦覧に入ってその手続きの中で賛否を得て、それを受けて駄目なものは駄目、あるいは賛成多数で認めるとする方が安全な気がする。

委員　　：縦覧にかけて意見が出たとして、その後のプロセスはどうなるのか。

委員長　：通常の都市計画決定と同じようになると思うが、明確ではない。

委員　　：都市計画の場合、多数決ではない。面積などの話もある。

委員　　：例えば、何分の１の反対があれば駄目だというのが、規制型のものであるから一般的だろう。

委員　　：少なくとも事業者からは反対の意見が出ると想定する必要はある。

委員長　：ただ、その１つだけであれば、面積的にも人数的にも難しい。他に、特に大きな面積を持っている方が反対となれば、この計画は実現性がないということで、通らないと思う。

委員　　：やはり事務局もその点を気にしているのだろう。このまちづくり計画では住民とか地権者という概念規定をされているが、そのエリアについて面積を、事業者ともう一人の大地主さんが相当持っているということでいくと、規模からいって半分に到底達しないところで、全体についての規制をかけるということについて、逡巡される事務局の気持ちも分かるし、賢明な判断かと思う。

委員　　：市の方では住民の方に、地区まちづくり計画が意図している内容を、全員に説明したのか。

事務局　：説明会の通知文で、地区まちづくり計画の概要を書き、説明会でもそのあたりを確認してもらい、この地域はもともとこういう地域で皆さんが提案しているのはこのような規制であるということを説明している。

委員　　：反対されている方はその説明会に来ていたのか。

事務局　：欠席だった。

委員　　：では説明会に来た人は、事業者以外は賛成の方か。

事務局　：はい。説明会に来られなかった人に、意見を書いた紙をもらっている。

委員　　：事業者は反対だろうが、出席した人の反応はどうだったか。

事務局　：計画案をそのまま推進したいという人が集まっていた。

委員　　：事業者はすでに建築確認は取っているようだが、この地区まちづくり計画はいつの時点で施行されるのか。

委員長　：決定して告示をした日になる。

委員　　：その効力はどこまでか。極端に言えば、建築確認は取っているから、事業者は明日にでも工事できる。

委員長　：まちづくり条例上は協定を結んでいないので着工できない。

委員　　：もし事業者から協定を結びたいと言ってきたらどうなのか。一方で建築行為についての話は進んでいるとして、早く協定を結んでくれと言われたら、市は拒否することはできるのか。

事務局　：基本的には今は協定を結べない状況である。調整会の結論で、地区まちづくり計画の動向によるということに基づいている。

委員　　：条例上、その結論は１年でも２年でも延ばすことができるのか。

委員長　：調整会の見解としては、概ね１ヶ月で結論が出るはずだから、それまで待つようにという言い方になっている。すでに約１ヶ月経っているが、もしこれから縦覧に入れば、あと2週間はかかる。今日の時点で否決ということになればそうなるだろう。

事務局　：説明会を終えた段階では、協議会は役員会しか開催されておらず、協議会の中での話し合いが十分でなかったということと、面積からすると土地の権利者の3分の2の人が同意していないということをもって、市として計画案を作ることはしないという結論を出したのだが、それは条例にも則っている。

委員長　：協議会のなかできちんと議論していないというのも、あくまで印象である。面積の3分の2以上の反対があるので却下というのも分かる。

委員　　：面積的に反対ということは妥当だろう。

委員　　：個別に直接お会いしていくのも一つの試みかもしれない。きちんと考えを聞いた上で、本心が反対ということであれば一つの理由になる。

委員長　：他に反対という意見はあったので、それをもって却下ということもなくはないと思う。

委員　　：規制の意義などを納得の上でということも考えられるので、やはり本心を市で確認した方がよい。

委員　　：協議会の話し合いが不十分というのは証明しづらい。相手によって、理解をしていないというのは千差万別であって、それを理由にされると後からおかしいなどと言われるのではないか。面積が3分の2ということだけでよいのではないか。

委員　　：説明会の中で、面積の3分の2が反対なので認められないという話をして、納得はしたのか。

事務局　：人数が9割賛成しているのに面積を優先するのかという声は確かにあった。しかし、今回の計画は、財産権にかなり制限を与えるものなので、それについては、市としては、面積についても計画を決める上では重要な要素であるということで話している。

委員　　：今のお話だが、まちづくり条例には書かれているのか。

委員長　：書かれていない。このように決まっているという基準はない。状況によると思う。ただ、３分の２というか、過半数の土地の所有者が明確に反対だという場合には、規制内容によるが、一方的に押し付けることは難しいだろう。

委員　　：条例に書かれていないなどと言われないか。

委員長　：どのような場合に計画を決定するかは一切書いていない。総合的な判断になる。

委員　　：やはり、反対が土地の面積的に半分以上となると、大部分の賛同を得たものとは言えないと思う。

委員長　：規制の目的や公共性によると思う。規制をすることが、その地域だけではなくて、広域的なものであるということであれば、地域の方が反対であっても提案されることもあるだろう。一方で、今回の場合は、従来目指してきた中高層のまちではなく、戸建のまちに変わろうという意思決定をされるような煩雑なものなので、その場合、やはり協議会を開いて進めていただきたいということだろう。

２　（仮称）ライオンズ狛江　新築工事について

事務局　：調整会の報告書ということで配付しているが、前回、調整会の場で、直接見解が示されたので、事前に確認していただいているが、このような形で報告書としている。先ほどもお話が出たが、見解にある内容次第で、事業がどのようになるかということになる。

委員長　：これはもう渡してあるのか。

事務局　：これはあくまでも報告書という形である。

委員長　：報告書の報告ということになるか。

事務局　：はい。

３　「狛江のまち―魅力百選」について

事務局　：時間が開いてしまったが、11月の市民まつりの時期から１月８日までということで募集をしていたが、推薦いただいた件数としては、５件であった。この件数だけで、今回審査をするかどうかということだが、スケジュールについてはこちらで２案考えた。１番目としては、審査と表彰式を全て次年度に行う形とするもの、２番目としては、審査については今年度中に行い、表彰式は次年度に行うという形である。前回までで推薦いただいたもので、選定されていないものが33件あるので、前回と同様な形で審査をすることになると、冊子にあるものが対象となる。

委員長　：募集の時には、どのようにスケジュールを周知していたか。

事務局　：２月から３月に表彰式を行う予定としていたので、先ほどお話したどちらかのスケジュールで進めるにしても、方向性が固まった時点で、推薦者の方にはご案内をする形になる。

委員長　：いずれにしても、表彰は次年度にすることになるだろう。後は、選定を早くするのか、先に延ばすのかということになる。

委員　　：表彰の数は少なくても、やはり推薦していただいた際に選定した方がよいと思う。

委員長　：選定する際に、機会は一緒にして、今回のものと分けて行ってもよいだろう。

審査を行うにしても、今日行うことはできないだろう。

事務局　：選定内容を資料としてお渡ししているので、前回と同様な形でリストを送付させていただいて、票数を入力いただいて返信していただく形も可能である。

委員長　：時間的に余裕があれば、次回あたり選定を行ってもよい。ただ、このためだけに集まるということも非効率な部分はあるかもしれない。

委員　　：これは何件選ぶといったノルマ的なものはあるのか。

委員長　：それは特にない。

委員　　：過去の33件を含めるというのは、何かあるのか。

事務局　：今はずっとその形を取っているが、委員の皆さんで審査をどのようにするかということはご検討いただく形でよい。推薦件数が少ないので、過去のものも含めるという形で選定を行っていた。

委員長　：前の候補の中では選定されなかったが、今回出てきたものに比べると、あれはなかなかよかったのではないかという場合もある。

委員　　：逆に過去に選定されたものと同じものというのは、今回はないのか。

事務局　：基本的に過去に選定されたものは外している。

委員　　：今回の５件の中にはないということですね。

事務局　：はい。

委員長　：当初の目標は、５年で100件ということであった。

事務局　：基本的には、１年に20件くらいという想定をしている。

委員　　：今は何件か。

事務局　：60件になる。予定どおりという形になっている。

委員　　：これは、やはり100件選ばなければいけないのか。

事務局　：絶対値というわけではないだろう。

委員　　：前回選定されていないものも候補に入れていますよね。狛江は小さなまちなので、無理して選定しなくても、80件くらいにしておいて、少し余裕を残しておいて、早くよいものを作って100件にしていこうという発想もあるのではないか。

委員　　：レベルはそこまで行かなくても、もう少し考えた方がよいかもしれないということはある。

委員長　：では、審査は次回行うということにしたい。 

４　その他

○     開発等事業申請状況について

事務局より資料に基づいて説明

事務局　：グランドメゾン狛江計画という事業名のものについて、資料を配布しているが、こちらは航空計器の場所に予定されているものである。説明会が行われているが、説明会後に結構問い合わせや、条例のことについて確認に来る近隣の方がいる。

委員長　：ここは、地区計画をかけることができればよかっただろうが、なかなかそうはいかなかったのだろう。

事務局　：説明会は２月21日に行われており、３回に分けて開催されているが、120名くらい参加されている。一番裏に図面があると思うが、図面で見ると、下側にセントラルハイツという既存のマンションがあり、説明会に参加されていた半数以上がセントラルハイツの方だったようである。グランドメゾンに対して、西側の方は向かいになる形である。やはり、西日が当たらない形になるので、セントラルハイツに与える影響はかなり大きい。高さとしては、セントラルハイツと変わらないが、西側に同規模のものが建つということになる。

委員長　：北側はどのような状況になっているのか。

事務局　：北側、西側は低層の住宅になっている。

委員長　：北側に駐車場があるので、影響がありそうである。

事務局　：戸建の方々からは、ごみ置き場に近い人は臭いが気になるとか、駐車場に近い人は、排気ガスが気になるとか、そのような個別的な話になっている。

委員長　：この事業は、もう説明会に入っているということなので、調整会などはいずれ可能性としてはあるかもしれないか。

事務局　：そうですね。いきなり事業意見書の提出などといった動きはないだろうが、とりあえず、事業者に対して、要望書を出すという話は聞いている。この計画については、市としても要望を出していて、一点目は保育所を設置してほしいということで、敷地の中で保育所を作ってほしいという要望と、右下に第一小学校というのがあると思うが、今回、600世帯入るので、そのため教室を増やしたりというところで、その分の土地を提供してほしいという要望である。また、北側と西側の道路については、積極的に緑化をしてほしいという要望を出している。

委員長　：小学校の土地というのはこの中で出せということか。

事務局　：はい。

委員長　：そうなると設計変更になるということか。

事務局　：校舎に接道する形になる。

委員長　：これはもし調整会が始まるとすると、４月くらいからになるか。もっといろいろありそうか。

事務局　：予定としては、平成23年の１月に移転して、そこから埋蔵文化財の調査と土壌汚染の調査が入って、平成23年の夏くらいから着工、平成25年に完成という予定となっているので、まだ調整の期間は残っている。

委員長　：まだ変わる可能性は高いということですね。

委員　　：提供公園の６%について、それは土地も市に帰属するものか。計画の中では容積など、どのような形になるのか。

事務局　：事業者との今後の調整になるが、提供公園の６%については、公共施設用地に振り替えることができるというところがあるので、そのような可能性もある。今の計画では提供公園として載っているが、６%の分を例えば保育所に振り替えるということもできなくはない。

委員長　：まちづくり条例上の規則上、小学校の教室の件などはどのようになっているのか。

事務局　：その記述はない。まちづくり要綱というものがあるが、第５条で、指導基準の第16条により整備した公園等用地は、市に無償譲渡するものとするとあり、なお、公園等用地を公共関連事業用地として振り替えることができるものとなっている。

副委員長：説明会の中では、既に南西の公園のところに、保育園を作るという説明をされていた。

事務局　：その件は、まだ市は調整していない。ただ、要望は出している。

○     調整会について

事務局　：こちらについては、委員の方より、調整会について委員の皆さんとお話をしたいということがあったので、議論していただければと思う。

委員　　：調整会について２点ある。１つは、調整会を開く前に、まちづくり委員会を開いて、まちづくり委員会としての考え方、見解などをまとめておいた方がよいのではないかということがある。その考え方、見解をまとめていく上で、景観ガイドラインなどを作るということなどはどうかという点の２点を提案したい。理由としては、いろいろ皆さんの見解が異なる中で、まとめることは難しいという点である。狛江をどのような住宅地にしていきたいのかということを考えていくことが重要ではないか。

委員長　：２点持ち上がっていると思うが、１つは、調整会の報告書を出す前に、委員会で議論して、まとめた方がよいという提案になるか。

委員　　：前回、調整会が終わった後、各委員が各々の立場で話をする時に、委員会としてまとまった見解を示さなくてよいのかという話をさせていただいたと思うが、そうでなくても、まちづくり委員といっても、様々な方がいる中で、なかなか一つのまちづくり委員会としてまとめることが難しい。だから、調整会を開く場合は、どのような事柄について調整をするのかということについて、市の事務局から明確に示していただきたい。そのことについての大枠の考え方については、あらかじめまちづくり委員会の中で議論して、見解をまとめあげておきたいという考えである。

委員長　：もともと、調整会の構成メンバーは、まちづくり委員会の委員全員ではないということだが、事実上、これまでずっと委員全員が出席してきているので、必要に応じて、控え室などに移って協議をして検討するといった形を取ることで概ねまとめている。状況に応じては、その場で議論をしたという形も取っていた。大体の場合は、委員で事前に協議をして、検討を進めたという経緯はある。

ただ、事前というのも、当日開催してみないと分からない部分もある。事業者と近隣住民のご意見を聞いて、ある程度やり取りをしていただいた上で、別室に移って協議などといった形を取っている。事前に整理はしたいと思うが、日程的な問題とか、住民側の要望や事業者からの要望もあるので、毎回できるとは限らない。

委員　　：細々したこともあるだろうが、やはり調整会のポイントとしてどこをかけないといけないのかということを議論しなければいけないのではないか。ポイントを多くても３つくらいに絞る必要があるのではないか。

委員長　：いろいろ要望があって開催している調整会なので、こちらで最初から要点を絞ってということは難しい。

委員　　：３点くらいには絞れると思う。

委員長　：調整会の開催要請書の中でさえ、要望を５つくらい書いてくる場合がある。もっと細々した要望を出してくる場合もある。その場の中で、少しずつ絞り込んでいくということだが、それを事前に我々が選ぶわけにはいかない。そのようなことをすると住民からの信頼を失う。

委員　　：調整会というのは、やはり、お互いの話をする場として設定しているものなので、時間がかかるのは仕方がない。明らかに建築基準法や容積などに問題ないという答えは出ているが、グレーゾーンを話しているわけである。

委員長　：条例を作る時も、地域ごとの計画ができるように運用できる条例にできないかということも検討はしたが、地区ごとに固めていくという作業自体に時間がかかるということで調整できないということもあり、案件ごとの調整という形になっている。本当は、どんどん地区まちづくり計画のようなものが策定されればよいが、大体のものが揉めた後に動くといったものになっている。

委員　　：まちづくりのガイドラインとか、景観計画など考え方をまとめるということはそれほど難しいものなのか。

委員長　：今回の地区まちづくり計画一つを取っても、10mでよいのか、25mのままでよいのかなどなかなか固まらないわけである。

景観などについても、予算と時間をかけて考えていかなければいけないものである。都市計画マスタープランの見直しも次年度始まるということである。そのような中で、まちなみのあり方なども、地域の声を聞きながらまとめていくということもあるだろう。これだけ調整会があって、そのようなものもないと、なかなか意見がまとまらないということも、我々も分かってきた。

委員　　：委員長は、25mの絶対高さ制限があるが、住民が10mと言っているので、もう少し何とかならないかということを言われ、共同化がよいのではないかということだった。委員長もその場をそれなりに収めようということで、話をされたと思うが、もし私が事業者側であれば、どう判断してよいのかということが判断できなかった。

できるだけ、事前に調整するポイントがどこなのかということを調整する必要があると思う。問題点の整理がされれば、30分くらいで事は収まるのではないか。

委員　　：共同化というのは、前の時から出ていたことで、いろんなことが決まっているわけで、絶対というものがないところが調整会の難しいところである。一体化すれば解決するというものが結構あったと思う。

委員長　：開発に関しては、いろんな考え方があって当然であり、委員会でもいろんな意見がある。できれば、調整会ではお互いの話を聞いて、ベストなところに落ち着かせるということが目標である。

委員　　：当事者同士で話をまとめるように持っていくことがベストだと思う。

委員　　：こちらが絞りすぎてあまり話を聞いてくれないということになると、逆に進まないことになるかもしれない。

委員長　：今回の件は、長引いたし、押し問答であったので、あまりよい解決にはならなかったが、その他は、ある程度設計変更があったりと、ある程度の実績はあった。そこに地区まちづくり計画の話などが出てきたので、ややこしくなってしまった。

調整会の事前のまとめをするというのは、なかなか難しい。できれば、調整会の１回目の時は、少し早めに集まるか、調整会自体の開催を遅めにして、事前に議論というか、相談をするという形で進めるという形にしてもよいか。いつも、いろいろやりながら改善していくということになっている。 

日程調整の結果、次回の委員会は、３月29日午後７時となった。