（仮称）グランドメゾン狛江計画に係る調整会議事録（要旨）（第５回　平成23年８月３日開催）

 事務局　：それでは、（仮称）グランドメゾン狛江計画の調整会第５回を開催させていただく。

委員長　：前回の調整会で事業者から設計変更案が示され、それに対する近隣住民から意見を受けた。本日は、それに対してどうするかという協議を続けたいと思う。ただ、その前に、前回、事業者から説明をいただけなかった隣地斜線の関係について、特に計画地西側の狛江セントラルハイツからの隣地斜線の中に建物がどの程度収まっているのか、隣地斜線が住居系の規制の場合、どのような位置関係であるか、可能であれば最初にご説明頂きたい。

事業者　：検討結果を簡単に説明する。隣地斜線に関しては、現状、準工業地域の中で天空率を使用している。仮に住居系となった場合の斜線制限、天空率、日影の中で、現状Ｂ棟が14階となっているが10階相当、Ｃ棟は14階が９階相当となる。それぞれ４階と５階、戸数で約86戸の減という検証結果となった。

委員長　：住居系の斜線制限が影響した場合として天空率を計算するとどうなるのか。

事業者　：14階建てのものが10階建てに減少する。10階建てにしないと収まらないという事である。Ｃ棟も14階を９階建てにしないと収まらないという事である。

委員長　：５階分がはみ出ているということか。Ｄ棟はどうか。

事業者　：Ｄ棟は収まっている。

委員長　：天空率を使わない場合を考えると、Ｂ棟は隣地から10ｍ下がっていると思うが、高さは何ｍなのか。

事業者　：43.6ｍである。

委員長　：仮に住居系の隣地斜線としても20ｍ上がって、そこから１：1.25の斜線勾配となる。隣地斜線制限は数年前に規制緩和されて、下がっていれば、その分斜線が始まる所は計画建物東側になり、事実上、１：2.5の勾配となる。そうすると10ｍ下がっているとすれば、20ｍ上がって2.5で25ｍ上がるので45ｍまで収まると思うが、そういった検討は行ったのか。

事業者　：そのような検討は行わなかった。現状の計画は天空率を適用して行っているため、同様に天空率で検討した。

委員長　：天空率を適用しての検討は、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟まとめて行っているのか。

事業者　：はい。

委員長　：住居系の斜線制限に対して、Ｂ棟は収まっていると思うが、Ｃ棟は何階になるのか。

事業者　：こちらも43.6ｍである。

委員長　：そうすると、どう見ても斜線制限内には収まっていないと思う。天空率を適用しなければＤ棟も収まっていないと思う。Ｄ棟は何ｍか。

事業者　：細かい資料が手元にないのでわからない。

委員長　：近隣住民の方々が分かり難いと思うので、実情を理解する為にＢ、Ｃ、Ｄ棟の隣地からの断面図を切って、そこに住居系の隣地斜線、準工業地域の隣地斜線を作成していただきたい。

事業者　：天空率を使わない場合ということか。現状が天空率を使っているので、それで検討した。

委員長　：天空率を使わない場合での資料を作成してほしい。

事業者　：検討させていただく。

委員長　：現状は、天空率を使って、準工業の規制を満足しているということか。

事業者　：はい。

近隣住民：今の話は、一般の方々は何を話しているのか全くわからないと思う。

委員長　：次回の調整会で、断面図を用意して改めて説明していただくようにお願いをしたので問題ないと思う。本日は資料がないので、口頭のみで説明してもわからないと思う。この件は、資料の用意がなかったという扱いにさせていただく。

近隣住民：高さが43ｍとなっているが、14階建てなのに随分低くなると感じる。

委員長　：建物を９階や10階建てにしないと適法にならないという話である。それでは、他の点について議論したいと思う。計画建物を狛江セントラルハイツとの敷地境界から10ｍ離し、少しＡ棟Ｂ棟の高さ関係を下げて東側の狛江セントラルハイツに対する日影の落とし方を少し改善した変更案が前回の調整会で事業者から出された。これに対して、特に変更の影響が大きいのは狛江セントラルハイツであるため、そちらのグループの方ご意見はあるか。

近隣住民：第４回の調整会では変更案の資料等が配られずに事業者から説明が行われたので、平成23年７月31日に事業者から狛江セントラルハイツ内で説明会をしていただいた。そこで多くの住民から意見が出された。２点を今回報告する。細かい意見は次回調整会までに取りまとめるよう努力したいと思う。まず一つは日照に関してである。事業者の説明によると冬至日で２時間の日照を確保したとのことだが、狛江セントラルハイツから見て計画建物左上部分の隅を少し切り取られて達成されたものであり、本質的な日照の改善と思っていない。圧迫感については、狛江セントラルハイツとの境界からわずか50cmの位置に15階建て高さ相当の非常用エレベータが設置される。むしろ改悪と見てもよい案だと思う。２点目としては、防災の面である。前回の計画案までは計画建物が容積対象面積５万㎡を超える事業だったので、平成21年７月１日に東京消防庁より制定された指導基準に従っていなかった。これは説明会の中でも従わないと事業者は明言されてきた。実際に火災が起きた時はベランダ側から救助が、非常に重要と感じている。非常用エレベータと廊下を使った救助活動は、法令を満足しているとはいえ、全く理解が出来ない。道路を造るべきと提案してきた。東京消防庁の指導基準に関して、今回の資料を見るとわずかに計画建物が容積対象面積５万㎡を下回る計画に変更されているが、巨大な計画であることは変わりが無く、出来るだけ東京消防庁の指導基準に従って計画建物のベランダ側に道路を配置する計画に変更していただきたいという点が多くの住民の意見である。

委員長　：日照に関して、住民の方としてどの位確保、何時までは影を落とさないようにといった要求があるか。

近隣住民：基本的には、狛江セントラルハイツの建物に並行的に壁があるという状況に多くの住民が圧迫感を感じているので、日照そのものがある意味、つじつま合わせとしか見られないと思っている。

委員長　：並行に配置というのは、狛江セントラルハイツと同じ配置なのでそのこと自体にもの申すのは難しいと思う。離隔距離が少ないということが問題なのか。

近隣住民：それもある。

委員長　：どの程度の離隔を確保してほしいといった意見はあるか。

近隣住民：この変更案のように計画建物の角だけ除去して日が当たるようになったという変更は受け入れられない。

委員長　：どういう実害があるからこうとおっしゃっていただかないと話が進まないと思う。どういった被害があるのか説明していただかないと具体的な話にならないと思う。

近隣住民：実際、日照も大変な問題と思うが、圧迫感や眺望の問題に対して非常に衝撃を受けている住民がかなりいる。何処まで離隔を確保すればよいとは私の口から言えないが、現状の配置に関して非常に大きな反発があると理解していただきたい。午後０時から２時間の日照と言っても部屋に日は入らない。冬の太陽の角度は低いので午後２時以降でないと部屋の真ん中に入らない。そういう点が、今回の改善では全く考慮されていない。眺望とか景観といった、そういう問題も付随して改善されると期待をしていたが、それについては全く改善されていない。この２点から今回の日照改善は全く受け入れられないという考えを持っている。

委員長　：具体的にどのように変更をすれば満足いく形になるのか。

近隣住民：隣地境界からの離隔を狛江セントラルハイツと同様に20ｍ確保してほしい。

委員長　：非常用エレベータのこともあるが、もう少し離隔を確保できないかということ、非常用エレベータをバルコニー側に付けるべきとあるが、事業者から反論があればお願いしたい。

事業者　：離隔について、少なくとも20ｍ確保してほしいということだが、我々もいろいろと検討をしてきた。離隔距離は圧迫感、プライバシー、景観等に共通してくると理解している。今回の調整事項として２時間日照を検討した。離隔については、当初５ｍだったが、検討して10ｍという形に変更している。これ以上の改善は、難しいところである。非常用エレベータの点については、前回の調整会でも説明したとおり境界からの離隔が50cmとなっているが、狛江セントラルハイツの西向き住戸の正面からは離すべきであろうといろいろと検討した。消防の方からも更なる設備的な改善が図られないかと言われている。そうした中で、非常用エレベータを付ける事により消防の寄り付きとして、消防活動、救助といった点から、本来法令的には必要ない設備ではあるが、これを付ける事により建物全体の安全性の向上という事で付けさせていただいた。境界から50cmとなっているが、正面に設置しないということで何とかご理解いただきたい。

委員長　：非常用エレベータは法令上必要がないのか。

事業者　：緩和規定により、必要がない。

委員　　：高さ31ｍ以上の建物であれば非常用エレベータは必要なものだと思う。

事業者　：建築基準法のただし書きの中で、免除の規定がある。

委員　　：建物の高さが31ｍ以上であるため、非常用エレベータが設置されてもよいとも言える。基準を満足していると言うのであれば、区画さえしてればいいとなると思う。

事業者　：建築基準法の範囲で認められた適法な形で計画している。

委員長　：では、なぜ非常用エレベータを設置するのか。他はできるだけ建築基準法内で容積を増やすように検討されているのに、必要ないものを付けなくてもよいのではないか。

事業者　：消防との事前協議は、以前からさせていただいており、消防の方からもいろいろとご指導をいただいている。要望に全て応えられないこともあるので、それを補完する意味でも非常用エレベータの設置の提案をして一定の評価をいただいているという状況である。

委員長　：近隣住民との話の中で、非常用エレベータはない方がよいとなり、設置しないことになった場合に消防との協議はどうなるか。

事業者　：代替案として、梯子車の寄り付きが可能な建物の仕様検討を求められると考えられる。

委員長　：寄り付きは、具体的にはどこの部分か。問題になるのはバルコニー側ということか。

事業者　：はい。Ｂ、Ｃ棟のバルコニー側となる。

委員長　：非常用エレベータは、Ｂ、Ｃ棟の間付近になければならないのか。一般のエレベータの横に付ける等もあると考えられる。

近隣住民：消防署は、どのような寄り付きの指導をされているのか。

委員長　：近隣住民の方々が要望されているように、バルコニー側に消防車が進入できるようにという指導がなされていると思う。

事業者　：はい。ただし、非常用エレベータを設置した場合は、その限りではない。

委員長　：正確にいえば、非常用エレベータがなくても違法ではなく、寄り付きがないから非常用エレベータを設置しなければならないということでよろしいか。

事業者　：寄り付きの基準が明確でないので、物件毎に所轄の消防署と協議をしている。今回も同様である。

委員長　：非常用エレベータが邪魔だと言ってはずしてしまうと、寄り付きがないので今回の計画は消防車が通らないということと理解してよいか。

事業者　：我々としては、消防署の指導、協議のうえでそうなることも考えられる。

委員長　：指導するのは消防署だけではない。

近隣住民：今の話にはＤ棟の話が入っていないと思う。境界から５ｍしか離れていないので、ベランダ側から一切救出ができない。消防は、おそらく狛江セントラルハイツの外周道路に入って消防活動をするのではないかというのが、多くの住民の意見である。

委員長　：計画建物Ｄ棟についてはどうなるのか。

事業者　：Ｄ棟については、計画敷地の北側道路は計画に合わせて道路の拡幅を行うが、小学校前の道路が細いので、梯子車がこちら側から進入するのは難しいと当初より消防署からは言われている。そもそも梯子車が入って来る事が難しい立地条件にあるので、継続して協議をしてきている。廊下が繋がっているので、その点も含めて非常用エレベータを設ける事によって消防活動が可能となるところも協議の一つになっている。

委員長　：Ｄ棟は絶対高さでいうと何ｍになるのか。

事業者　：約31ｍである。

委員長　：消防の指導基準上は非常用エレベータがなくてもよいということでよろしいか。ただ、寄り付きが難しいので、非常用エレベータを活用することとなる。そうすると、非常用エレベータをなくすと、Ｄ棟にも影響が出るということだ。また、離隔距離に関して、以前に、２時間日照確保のため、15ｍ程度離隔を確保する案というか線が提示されたことがあるが、14階のまま、あと５ｍ離隔を確保すると西側の戸建住宅に相当日影が落ちて規制を満足できなくなると理解してよろしいか。

事業者　：はい。

委員長　：Ｂ棟とＧ棟の間隔が近すぎ居住性が下がるということではなく、単純に日影規制が満足できないということか。

事業者　：居住性の面もある。

委員長　：居住性の面であれば、バルコニーを東に向けるという考えもあると思う。計画敷地の東棟から本当に日影が落ちるということでよろしいか。

事業者　：はい。

委員長　：そのあたりの資料も用意していただき、計画敷地の東棟をこれ以上西側に移動できないと説明いただきたいと思う。他に近隣住民の発言をお願いしたい。

近隣住民：変更案について第４回調整会で事業者から説明を受けた。その後平成23年７月31日に狛江セントラルハイツ住民に対して事業者から説明があった。それを受けて狛江セントラルハイツ内で見解をまとめているところである。今の時点では、狛江セントラルハイツは離隔を20ｍ確保して建っているので、グランドメゾンについても20ｍ離してほしいという意見が多く出ている。なお、圧迫感や閉塞感もである。Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟でＬ字状に狛江セントラルハイツを取り囲んでいる状況で計画されているからである。計画建物と隣地境界の離隔を20ｍまでという意見もあるが、抜本的な配置の変更が必要である。

委員長　：他に発言があればお願いしたい。

近隣住民：狛江セントラルハイツの問題は議論されているが、北、西側の住民にとっても今回の改善は何ら考慮されていない。日照時間を１時間程度増やすような案を検討願いたい。Ｂ棟に関して、離隔距離は10ｍと少し広がってきているが、ＣＤ棟に関しては全く改善がない。非常用エレベータは逆効果である。

事業者　：狛江セントラルハイツとの境界の離隔については先程お話をした通りである。北、西側の専用住宅への影響ということでは、住居系の斜線制限が指定されたときにどうなるのかということを前回の調整会にて説明した。第３種高度の地域であるが第２種高度の斜線制限でも対応出来るように変更するというのが、前回の回答である。これが北、西側に対する改善点である。

近隣住民：最初説明を受けた時はＣＧや模型があったが、現在は全く違う計画となった。例えば狛江セントラルハイツの住戸からどの様に計画建物が見えるのか、目線からのものが欲しい。西、北側のいろいろな角度から検証出来るように模型等を作って頂きたい。

委員長　：これまでは大幅に計画変更があるようだったので、一時的にＣＧなどの作成を控えていたかもしれない。今後も計画変更をされるかもしれないが、大分具体的な案を事業者から示されているので、次回には大きな物でなくても構わないので模型をご用意していただきたい。可能であればＣＧによる立体的な絵をお願いしたい。

事業者　：はい。

近隣住民：先程、北、西側に関して高度斜線の話があったが、西側に対しても日影、日照に関して何らかの改善してほしい。西側の住民は、昔は日の出と共に日が入っていたが、狛江市も段々とこのような住宅やマンションが建てられ、ある程度は仕方がないと思っている。しかし、このマンション計画は非常に日が当たる時間が短くなる。冬至日の午前８時の日影の影響を午前９時の日影に最低でもしていただきたい。西側は今でも昼頃には日影になる。私も東向きの家なので、午後０時には日影になる。特に冬は太陽が非常に欲しい。考えてもらいたい。

委員長　：適合的な日影ではあるが、もう少し改善する余地はないかというご意見である。

事業者　：日影の問題は、非常に難しい問題である。日影が出ない建物はないわけで圧迫感などの話も十分にわかる。しかしながら我々は建築基準法、公法は公法として、それから民事上の問題、過去の判例を見て受忍限度を超えないよう判断している。いろいろなところから判断し、違法性がないような形で皆様にご提示している。その中で今回、調整会で委員長から第１回調整会で狛江セントラルハイツに最低でも２時間は日照を確保してほしいと話があった。また住居系の高度斜線の話もあり、今回このような形で提示した。我々の痛みというのも是非分かっていただきたい。近隣住民の方々の言われていることは重々分かるが、建築基準法、民法上の問題、それから司法の問題も含めて、お互い様という所があることもご理解いただきたいと思う。

委員長　：誤解がないように申し上げる。２時間日照が確保できないのかということや、住居系高度斜線でできないかとは申したが、必ずそうするようにという言い方では申し上げていない。あくまで参考意見として申し上げている。第一種低層住居専用地域への日影がこれでよいと言った覚えもない。今の状態でも合法だろうが、受忍限度を超えているか超えていないかはこれからの議論である。日影の問題について、特に西側の専用住宅では午前10時を過ぎてもまだ影が落ちている。東向きの住宅なのに東側から日が当たらないのが大打撃ということだと思う。午前10時の影は計画建物のどの棟の影か。先程、話があったが、もう少し計画建物Ｆ棟をずらす等何とかできないか。

事業者　：計画敷地西側の道路の北部は計画建物Ｃ棟の影響であると思う。中央より南側は配棟の形の影あるのでＦ棟の影響であると思う。

委員長　：計画建物Ｃ棟からの影は高さを変えないといけないと思うが、Ｆ棟からの影響についてはもう少し動かすことも考えられないか。合法で適法なのはわかるが、コストアップではなく改善が可能であれば微調整で改善ができると思う。そのあたりも変更していただけないか。ご検討していただきたい。北側についても同様である。

近隣住民：圧迫感の問題については、どう考えているのか

事業者　：圧迫感や眺望という意見だが、市街地における眺望権や生活権等は確かに今までと環境が変化するので、違和感があるという意見はいただいている。しかしながら、これは低層に住んでいても高層に住んでいてもある一定の眺望が有る場合は同じだと思う。用途地域の中で環境の変化はある程度お認めいただきたいとは考えている。眺望権があるのかないのかと言われると法的にいろいろなお考え方があるかと思うが、これまでの計画の変更はそういったところも含めていろいろと検討させていただいたところである。

委員長　：具体的な数値で言うと先程ご説明があったとおり、特に北、西側の専用住宅については住居系用途地域の高度斜線制限で第２種高度地区の斜線を守っているということでよろしいか。

事業者　：はい。

委員長　：だから、そういう範囲の圧迫感である。しかし、狛江セントラルハイツに対しては住居系の斜線は満足できていないということだったので、その離隔距離についてはまだ問題が残っていると理解できると思う。もちろん、住居系斜線の中でも容積率を300％近く使うのであれば周りの第一種低層住居専用地域から、かなりの圧迫感があるというご意見が出るのは理解しているが、事実としてそういう形の空間ということで、それをどう評価するかは、これからの議論となる。

近隣住民：先ほど言われたのだが、建築基準法を守っていて民法上も問題がないと言われたのだが、眺望、景観と言うのは利益として裁判でも認められてきている。いわば景観利益というのも国立の裁判で認められてきている。最高裁の判決で出ている。まして利益関係がはっきりしているセントラルの目の前にとっては眺望という権利は十分にあると思う。

委員長　：国立の最高裁判所の判断でも、その件に関しては景観を破壊したという証拠が一切ないということであれは適法となってしまっている。

近隣住民：景観利益は認めている。

委員長　：問題はこの計画が、いかに近隣住民の景観利益を損なっているかということを近隣住民の方々が立証しない限り、物事は動かないので、その点を主張していただきたい。一般論を言っていても、これ以上進まない。

近隣住民：今の意見に関連して発言がある。調整会が始まった当初に高さを30ｍにおさえていただきたいという意見を出した。委員長から30ｍにする具体的な理由を付した上で意見を受けるというご指示もあったので、周辺の高層建築物の実態、狛江市が平成18年９月に市域にかけた絶対高さ制限の25ｍ、３つ目は計画敷地内の既存建物の最高高さ30ｍの三つを例にあげ、それが今の狛江の街並みを作り上げているという考えで、それ以上高い物を作られると景観権なり眺望権というものを奪うことになるという理屈で提出させていただいた。今、もっと高い建物の話で議論が進んでいるので、もう一度立ち戻ってお話を聞かせていただきたいと思う。

事業者　：確かに住民の方々で決められてそういう高さもあると思う。しかし、眺望権とか景観権とかの権利のお話をこの場でするのであれば、これは申し訳ないがこの場ではなく司法の場でさせていただきたいと思う。今日は、あくまでもお互いの中の互譲の精神の中で調整していこうという問題についてお話をしているつもりであって、権利というお話であれば司法の場でお願いしたいと思う。

委員長　：いえ、その話ではなく、問題は30ｍ制限を主張しているわけである。それに対するお答えをいただきたいということだ。

事業者　：例えば、高さ30ｍ制限の要望を受けるとなると、今の14階の建物を更に４層程度低くしないといけないことになる。それは我々事業者の受け入れられる範囲を超えてしまっている。

委員長　：周辺を調べて高さ30mにおさえると主張されているが、計画建物のすぐ隣に14階の建物がある事実はどうお考えか。その点を無視しては、この主張はできないと思う。

近隣住民：30ｍを超えて、建物高さ45ｍ位の狛江セントラルハイツがあるが、狛江セントラルハイツは隣地境界から20ｍの離隔を確保して建てられているという事もあり、周囲への配慮を持って建てられていると理解している。25年程前に建てられ、そこのところは一つの狛江の風景になっているというところはあると思う。さらにそれ以上を我々が求めているかというと、それはノーと言わざるをえない。眺望権とか景観権という言葉を使ったが、権利の主張をする前に、まさにこの調整会の場でまちづくり条例の精神に則って、お互いの歩み寄りの場として歴史的にも他の自治体になかったようなこういう場を作っていただいていると理解しているので、そういう主旨をご理解いただいたうえでお互いに歩み寄れる所を探そうということでご理解いただきたいと思う。

委員長　：そうすると、既に隣に14階建ての建物が建っており、計画建物は、ほぼそれと同等の高さであるにもかかわらず具体的にどういう被害あるいは迷惑が発生するので高さ30ｍにしようとおっしゃっているのか、そこを説明されないと理由がないということになる。

近隣住民：狛江セントラルハイツも、もちろんご自身で受けられる被害もあり、西側の戸建て北側の戸建ての方々が受ける被害というのが、まさに委員長がご指摘された被害にほかならないと思う。これは、今の狛江セントラルハイツがあるだけで受けるのではなく、新たに受けてくるところなので、そこは峻別して考える事ができると思う。

委員長　：そうすると日照上、景観上で極力減らしたいということで、必ずしも30ｍという絶対高さの問題ではないということでよろしいか。

近隣住民：我々もまちづくりを全くやってきていなかったかと言うとそうではない。平成18年に絶対高さ制限が入れられた精神は、まさに街並みの誘導、良好な住環境を保護するということが当時の研究レポートにも出ているので、そこから始まっており、今になって突然30ｍを出したという訳ではないことを事業者には理解していただきたい。ところで、変更案では計画建物Ｂ棟とＧ棟が繋がらないのか。前の案では繋がっていたかと思う。

事業者　：それは１階部分で繋がっていただけだ。今もＧ棟から集会室の横を通ってＢ棟に繋がっているのが同じものである。Ａ棟からＥ棟はエキスパンションジョイントあるいは開放廊下で繋がっている。

近隣住民：計画敷地の東棟と西棟が別のものであると一敷地に一建築物となっているので問題ではないか。

事業者　：一敷地に複数の建物を建てる申請で一団地申請を行う。

近隣住民：それは認められるものなのか。

委員長　：もちろん認められるものである。建築基準法第86条にあり、かつては一団地の総合設計制度と言われており、その後は既存の建物も含めてそういうことができるように今は連担設計と言われている。大きな敷地の中に複数の棟を入れて、もちろん、厳しい基準や審査を受けて、東京都の許可を受ければそういうことは可能である。

近隣住民：今、事業者と近隣住民の間に市が入っているが、市にお伺いしたい点がある。2009年２月の業界紙である建設通信新聞の中に事業者が２haあるこの土地を買ったという記事があった。その中で市は地区計画をこの地に設ける方向で検討を進めているとあった。第一種低層住居専用地域に囲まれている地域なので、地区計画を立てるべく2009年度予算にその関連予算を計上する予定であるという記事が出ていた。その後、検討された経緯がなく、それから１年後の2010年２月にはこの計画を歓迎するという文書が出た。この地で地区計画を導入すると行政が考えていたとしたら、それを放置して住民に対する情報提供も遅れたということで、正に行政の瑕疵・不作為とならないか。

委員長　：質問をお願いしたい。

近隣住民：結局そういった事実があるのか。

委員長　：事実はない。

近隣住民：ないのか。

委員長　：ない。おそらく事実に反する記事だと思う。まちづくり委員会の中で話題は出た。結局、具体化はしなかった。

近隣住民：地区計画は、住民に立てさせる地区計画だけとは限らないはずだ。

委員長　：もちろんそうだ。

近隣住民：行政側が立てる地区計画もあると思う。その場合、行政側は当時そういうものが必要だという認識はあったのか。

委員長　：行政側にあったのではなくて、単にまちづくり委員会の中の一部の専門家の中であったということだ。一度、説明すると地区計画を事前に作ってということではなくて、事業者と協議をする中で地区計画付きの開発をお願いすべきではないかということを議論した。しかし、そういう問題については事実上、このような調整会で十分議論できると、その後考えを変えた。逆に法定地区計画を作ることになると、この土地の地権者は、当時は前土地所有者でその後デベロッパーになり、相当難航することが予測されたので、むしろこの調整会の場で調整する事とし、結果的にもそうなった。

近隣住民：行政側が立てる地区計画は考えなかったのか。

委員長　：もちろん、最終的に、地区計画は行政がかけることとなる。あらゆる地区計画は狛江市で言えば市長が決定する。その間、東京都の協議も経ることとなる。その前段として十分に地権者の意向を聞くことになる。地権者のための特別な縦覧、意見書の提出という手続きもある性質のものである。あらゆる地区計画は行政が決めるものである。よろしいか。

近隣住民：提供公園の件で質問とお願いをしたい。以前の近隣説明会で提供公園は計画敷地の狛江セントラルハイツ側と西側の二つに分けて公園を造るという説明であった。計画の平面図でも公園となっている。２回目の近隣説明の平面図には公共用地という名前になっており、公園という名称は消えていた。そこには、何か事情があったのか。

事業者　：当初の計画に関しては、今言われたように公園を２箇所に分けて、南側の狛江セントラルハイツ側と西側の角に考えていた。その後、市から学校用地の提供と保育施設の協力と緑道整備の３点の要請があった。それについては、我々もまちづくりに寄与するということで、開発区域の６％を３％ずつに提供公園を考えていたが、公共用地に振り替えるということであれば、その内の一部を学校用地として協力することで変更した。

近隣住民：狛江市まちづくり条例を何度かよく読んだ。その中では２haの開発では６％以上、約1,200㎡以上の緑地を確保することとあった。狛江市は、水と緑の住宅都市なので、緑の位置付けは大事だと思っている。それから、狛江セントラルハイツ側のＡ棟の部分も含めて30ｍ位の銀杏やヒマヤラ杉が一番多く残っている。その保存をお願いしたいと申し上げてきた。特にＡ棟付近に一番大きな銀杏やヒマヤラ杉が多くある。私は、この樹木を何とか残す方向で計画していただきたいと申し上げてきた。既存の樹木を取り込んだ設計をするのが、事業者の中でも一番大事な事だと思う。もう少し住民の事を配慮していただきたいと思う。西側の公園は、元々６％の緑地が必要なのに何故、保育園が欲しいからと言って緑をなくすのか。これは行政の方にお願いしたい。狛江の貴重な緑を残してほしい。今日近隣の世田谷区と調布市と府中市に問合せをしました。６％の緑を３％にしてよいのかという質問をした。世田谷区の開発担当者はそれについて認められないという回答であった。

委員長　：こうなった経緯を行政から説明していただきたい。

事務局　：狛江市まちづくり条例では６％以上の公園等用地を確保することになっている。ただ、これについては公共用地に振り替えることができる規定がある。狛江市まちづくり条例の要望とは別に、保育園、学校用地、緑道整備を別途事業者へ要望した。この後に事業者から、６％の公園等用地を関連事業用地に振り替える規定があるが、これを適用出来ないかという質問があり、狛江市まちづくり条例上適用できるということで西側の公園として確保していた場所を保育園用地としている。

委員長　：それと東側に学校用地を取ったということだ。本来であれば、公園等用地のための６％を保育園用地と学校用地に振り替えたということだ。それと公園用地は南側の他にあるのか。緑道は緑地には含まないということでよろしいか。

事業者　：元々提供公園として提供する６％と敷地の中に緑地を確保する６％は別物である。南側の提供公園と西側の保育園用地と東側の学校用地を合わせると開発区域面積の６％となる。敷地の中には沿道緑地も含め、公共用地面積を除いた面積の６％が確保されている。

委員長　：敷地内に緑地的な部分があり、元々の区域面積の６％が提供公園ないし保育園用地ないし学校用地になっているということでよろしいか。

事業者　：はい。

委員長　：保育園用地と学校用地を提供公園部分からはずせと行政側からの指示であったのか。

事業者　：指示ではなく、提供公園を公共用地に振り替えることができると伺ったので、公共関連事業用地に振り替えさせていただいた。

委員長　：保育園を造ることや、学校用地の提供は市から言われたのか。

事業者　：はい。市からの要望である。

委員長　：緑地部分は計画敷地内に６％以上確保されているのか。

事業者　：はい。

委員長　：今の意見は、本来公園用地になるべき場所を保育園や学校用地にしてよいのかということである。

近隣住民：それから、もう一点ある。計画建物Ａ棟部分の樹木を残してほしい。大変申し訳ないが、その部分は1,200㎡の緑地として保存樹木も含めて公園として広く取っていただきたい。

事業者　：既存樹についてお話をさせていただく。我々も敷地内の樹木調査を行っている。提供公園になっている三角地の所に多くの既存樹がある。Ａ棟の部分もあるが、こちらの部分は移植を考えている。例えば狛江セントラルハイツ側の緩衝緑地帯として移植する等、緑道を計画している外周道路あるいは保育所用地やエントランス周り及び敷地の中に適材適所で移植し、樹木を保存する考えである。

近隣住民：30ｍ近い巨大な樹木を残してほしい。

事業者　：30ｍ近い樹木も移植を考えている。

委員長　：実際にうまくいくかは問題があるかもしれないが、そのような考えだということである。どこまで可能かは、細かく調査した上で行っていただきたいと思う。

近隣住民：計画敷地内の通路は狛江通りから入り駐車場が一番奥に計画されている。西側や北側の人にとって非常にわずらわしく、排気ガス等の問題もあるので、できれば駐車場と廃棄物保管場所を地下にしていただきたい。

事業者　：その点については、当初から意見はいただいている。建物配置や駐車場の位置、駐輪場の位置等々、セキュリティも考えた中で、この敷地は３面道路に面しているので、本来であれば車の出入口を一箇所に集中させるのではなく何箇所かに分散した方がよいのではないかとの意見もあった。北側の方でも車の出入口が一箇所あればよいという意見も実際あったが、実際に敷地周辺を歩きながらどの様な生活観で生活をされているのか、幹線道路からの出入りがどうなのかを考えた時に、なかなか北側に出入口を設けるのは難しいだろうと判断した。そして、車の出入口は一箇所とし、敷地の中の車路を回る計画とした。本来であれば、地域の生活道路ではあるが出入口を設けて分散化という考え方もあった。しかし、車の出入口は狛江通り１本にしようと判断して、この様な形となった。地下駐車場については、事業性等々いろいろなことを考えている。当初この駐車場は自走式駐車場でかなり容積がある駐車場であった。圧迫感などのご意見があったので、高さを抑えて機械式駐車場に収める事により圧迫感を軽減していこうとして変更した。全てを地下にすることはコスト的に厳しい。

委員長　：いろいろな事情があり、かつ都心にある超高級マンションということでもないだろうし、容積300％程度であるから、それ位にしたいという考えか。

事業者　：はい。

委員長　：もし地下駐車場とした場合は分譲価格が倍になるとか５割増しになるとか、大まかで構わないが、どの位のコストアップになるのか。

事業者　：戸別の住宅価格に当てはめると少なくとも10％は上がってしまうと思う。全て地下となると構造も全く異なり、相当のコストが必要になるので難しい。

委員長　：地下の自走式ではということでよろしいか。

事業者　：はい。当初は地上４層５段の自走式駐車場で計画していたが、現状は地上３段地下２段の地下ピット式の機械式駐車場に変更している。地下の部分もあり、当然その分コストも上がっているので、その辺もご理解いただきたい。

委員長　：どの位のコストアップになるか参考までにお伺いしたまでだ。それが妥当であるのか、どうかは今後の協議と思う。

近隣住民：この地域は建物高さ30ｍが適切だと思う。眺望の問題だとかもあったので、もう一度考えて、いくら建築基準法がどうのこうのと言っても、近隣住民は受け入れられない。事業者がどんなにやりたいと言っても、近隣住民は皆が反対している。コミュニティが反対していればできない。

委員長　：そういう問題ではないと思う。一つ伺いたいのだが、先程から建物高さ30ｍという話があるが、隣には既に高さ45ｍの建物があるので事業者として、あれ位だとよいのではと思うのが自然だと思う。それに対して何故30ｍなのか明快な理由がもしあればおっしゃっていただきたい。単に30ｍが適切だとだけ言ってもなかなか事業者も納得できないと思う。何となく従来の、特に戦前から続く日本の都市計画法、建築基準法上で高さ31ｍだったからというのもわからなくはないのだが、ここは既に高さ45ｍの建物がある。

近隣住民：狛江セントラルハイツは建物高さ45ｍだが、西側の専用住宅と狛江セントラルハイツの間には前土地所有者が操業していた敷地があり、それが緩衝となって西側と北側は狛江セントラルハイツの大きな影はあまりなかった。

委員長　：そのように言われると、計画建物Ｄ棟は高さ30m程度だが、自走式駐車場は何mなのか。

事業者　：３階建てである。

委員長　：計画建物Ｅ棟は高さ何ｍか。

事業者　：ひな壇状になっており、最高が９階建てである。

委員長　：計画建物Ｆ棟は30ｍより低いようだが、何階か。

事業者　：７階建てである。

委員長　：そういうことなので要するに斜めから見ると14階建てがそびえ建っているように見える。景観上問題だと思う。しかし、厳密に言えば計画建物Ｂ棟とＣ棟が14階建てである。Ｃ棟が少々高いような気もするが、あとはおっしゃる通り高さ30ｍ以下である。だから問題はＣ棟だと考えられる。そう理解してよろしいか。具体的にどれを30ｍ以下にしろとおっしゃりたいのか、そこをはっきりとさせないと計画変更の議論ができない。

近隣住民：全体を高さ30m以下にしてほしい。

委員長　：一般論として高さ30ｍ以下と言っても、何度も言うように隣に高さ45ｍの建物がある。

近隣住民：狛江セントラルハイツから見ても計画建物Ｂ棟、Ｃ棟は高い。これは自明の理である。だから、建物高さを下げないといけない。

委員長　：狛江セントラルハイツも高さ45ｍなのだが、こちらの方は高さ45ｍ以下にしろとはおっしゃらないということでよいか。

近隣住民：禅問答をやっても意味がない。

委員長　：禅問答ではない。ここが一番重要なことである。高さ30mにという論拠は特にないということはわかった。次の方の発言をお願いしたい。

近隣住民：事業者は３月11日の震災から何も学ばないのか。この計画で、まさかの火災や地震の時に緊急車両が通り抜けできない。しかも使えない非常用エレベータを設置すれば消防法上の指導の抜け道になるというような話だが、非常用エレベータと狛江セントラルハイツの敷地境界との間が50cmしかない。これは決して認められない。それから外周道路がないことについても認められない。

委員長　：具体的に、どこに外周道路を通してほしいのか。駐車場の入口までは外周道路と考えているのか。

近隣住民：はい。出入口が１箇所というのは非常に不便である。できれば計画建物Ｆ棟とＡＢＣ棟の間を通すか、Ｂ棟、Ｃ棟の下を通していただきたい。

委員長　：計画敷地と狛江セントラルハイツとの境界沿いということでよろしいか。

近隣住民：はい。全ての人達を安全に救出できる構造をなぜ考えないのか。

委員長　：外周道路を通せというのが先ず一つでよろしいか。真ん中を通すのは外周道路とは言わない。それは敷地内の単なる寄り付きのための道路だ。外周道路というのは、普通、隣の敷地に隣接しており、道路がないから通すということになる。そういう意味で狛江セントラルハイツ沿いに通せと言うのであれば理解できる。

近隣住民：はい。基本はそう考えている。

委員長　：ただ、外周道路があっても火事が起きた時に必ず人が助かるとは限らないので、その問題と消防や被災者救出の話はまた別だと思が、外周道路に加えて消防上の配慮をしてほしいということでよろしいか。

近隣住民：第１出動で15台、２出動で15台の緊急車両が進入する。第１、２、３出動の時に来る緊急車両は、最後には狛江セントラルハイツの敷地内や西側北側の道路にも配備される。敷地の中に停められる道路を造れというのは、絶対に譲れない内容である。狛江通りから進入し、計画建物の外周を通行して、計画建物Ｅ、Ｄ、Ｃ、Ｂ棟と狛江セントラルハイツとの境界沿いを通って狛江通りに抜けることが交通安全上もよいと考えられる。

委員長　：計画敷地北側には道路があるが、敷地内にも道路を通せということか。

近隣住民：はい。当然である。計画建物外周を回ってＧ棟の寄付きから車両を出せばよい。

委員長　：おっしゃりたいことはわかった。

近隣住民：まだ発言したいことがある。市の発言に問題があると思っている。先ほど、計画敷地南東部が提供公園、計画敷地南西部が保育園、計画敷地北東部が学校用地と決まったように話をされている。それはまだ決まっていない筈である。内々では決まっているのか。

委員長　：決まっていない。それを決めるためにこの調整会がある。

近隣住民：では市の発言には気をつけてもらいたい。また、前回の調整会の時に日照問題の件で、狛江セントラルハイツで実測した資料と事業者から提示されたデータに差があった。その両方の整合性が分かるデータを今回持って来て下さいと申し上げたが、今回持ってこられているのか。

委員長　：特に本日お持ちではないようだがいかがか。

事業者　：確認させていただく。

近隣住民：事業者は会社の宣伝をテレビコマーシャルで行っているが、近隣住民の生活環境、日照、資産価値を奪ってでも企業利益を確保するというのが、テレビコマーシャルの意味か。

委員長　：議論の内容ではないが、事業者は回答することがあればどうぞ。

事業者　：そのようなテレビコマーシャルを行っていることは事実である。当然、近隣住民の方々とこの調整会の場で協議し、可能なことは対応している。このような計画建物を建築するので、近隣に全く影響を及ぼさないとは考えていないが、我々なりできることをさせていただく。

委員長　：では、次の方の発言をお願いしたい。

近隣住民：計画敷地の東側建物は狛江セントラルハイツとの敷地境界から10ｍの離隔を確保２時間日照ということで日影が短縮しているが、西側の専用住宅に対して何ら改善がされていない。

委員長　：先程も事業者にお願いしたとおり、もう少し細かい改良の余地があるかもしれないので、次回まで特に日影の問題でどの位改良できるかどうか検討していただきたいと思う。次の方の発言をお願いしたい。

近隣住民：日照の関係についてお話したい。調整会が始まるまでに近隣説明会を事業者に何回かやっていただいている。その時に日照の説明もあった。最初は計画敷地の東側建物は狛江セントラルハイツとの敷地境界から離隔が２ｍ程度であった。前回は離隔が５ｍになった。以前の近隣説明会で日照という考え方を質問した。日照というのはベランダの手摺に日が当たるというのか、ガラスなのか、どの高さをいうのか質問をした。ガラスの中央に当たる事を日照と考えていると回答された。平成22年10月に５ｍに下げて日照関係の説明があったので、同じ質問をしたところ、前回と同じ回答であった。前回の調整会での日照の考え方の説明を聞いていると、ガラスの一番下に日が当たることと言われていた。次に説明された方はベランダの外に日が当たることと説明をされていた。以前の説明と違う説明では住民に不信感が生まれる。当初説明をされた通りの方法でやっていただきたい。

委員長　：今のお話は前回説明があった影の影響や、今後どういう方法でおやりになるかということなのでお答え願いたい。

事業者　：前回の調整会で、立面日影図の説明をした。前の計画から影が減少するよう変更した。北側の１階の窓サッシの一番端で計算をして２時間日照が確保出来るようにかなり細かな検証を行った。

委員長　：今の２時間の確保というのが問題である。午後２時まで影が当たらないというのはわかるが、２時間日照確保の定義を教えてほしいということだ。

事業者　：定義は午後０時から午後２時までの日照ということである。

委員長　：そうではなく、日当たりと日照を言うのであれば、それは何処の日照を指しているのかということだ。

近隣住民：冬の寒い時の太陽光が部屋に当たる時間を聞いているのだ。太陽光が部屋の中に差し込まなければ意味がない。ベランダに当たるだけでは意味がない。

委員長　：午後２時まで日影を落とさないということは明快にわかる。問題は日照時間を２時間確保するというと、その日照時間は何処でどうやって測定した時間なのかとなる。狛江セントラルハイツの住民の方々はせめて窓面の中央部で測定してほしいということである。窓面の中央で測定することは実際になかなか難しいと思う、これからどうされるおつもりか。

事業者　：データとしてお渡ししたのは、バルコニーの中心で時間を測定したものである。従前まで説明していたのはサッシ面という表現をしていたが、前回ご説明したのはサッシの面とバルコニーの手摺の面とを比較すると、バルコニーの手摺の面が計画建物に近いので、そこで計測した方が日影上不利になる。だから、前回ご説明したのは、我々にとって不利側で２時間の日照が確保できる検討をしたという内容である。今まではサッシ面でご説明しており、前回もサッシ面とバルコニー面の両方でご説明している。

委員長　：ポイントは２時間日照を確保するとおっしゃるなら、その時の日照はどっちの日照を言っているのか。影が午後２時まで当たらないことは事実としてわかった。問題は、日照確保というといろいろ難しい問題が起きると思う。例えば午後０時の時、太陽は窓面には現実的に当たらない。そういうことをどうお考えになるかが問題になっているので、この点についてはよく検討されて次回に明確なお答えとデータを揃えてほしい。

近隣住民：バルコニーの中央と窓面とでは、測定時間が１時間は違う。

委員長　：日影ははっきりしているが、日照がいつから始まるかが問題である。その点を事業者はよく考え、整理してきていただきたい。

事業者　：前回、バルコニー面とサッシ面の両方でご説明した。バルコニー面の方は日影が早く射す。前回はバルコニー面で２時間以上確保させていただくとお答えしている。

委員長　：そうすると正午頃計画マンションは影を落とさない。しかし、太陽は真南から来るので、セントラルハイツのお宅には実際に日照が当たっていない。だから２時間日照を確保するといっても、それは午後０時から午後２時までと言うと嘘だとおっしゃるわけだ。実際にはおそらく午後０時半頃にならないと日が入ってこないと思う。窓面には仕切りや庇に遮られて日が当たっていない筈である。その点について、事業者はどうお考えになるのか。態度をはっきりとさせないといけないと思う。また、２時間日照を確保した場合の日照の定義が問題となる。窓面に日が当たっているかどうかというと、実際には当たっていない。それは、事業者が計画している建物の影響責任ではないが、午後０時には日が当たっていないのである。

事業者　：では、２時間日照を確保した場合の日照の定義を整理して報告する。

委員長　：了解した。そうしないと２時間確保したといっても確認できない。午後２時までは影が少し当たっているが、落としていないだけであれば、それは事実であり、認められると思う。そこは正確に説明できるようにしていただきたい。

近隣住民：冬の寒い日に部屋の中に日が当たって初めて日照といえる。

委員長　：それはわかっている。問題は、どこまでが限度かという議論であり、今それを厳密にしようと話をしているのだ。例えば狛江セントラルハイツ北側一番端の３階で何時頃から窓に日が差し込むのかといった検証をしていただきたい。では次の方どうぞ。

近隣住民：計画敷地北側駐輪場の出口になっているエントランス部分は、専用住宅の正面になっている。エントランスは、せめて敷地の内側に入れて道路上の自転車混雑の緩和をお願いしたい。樹木で目隠しをするとか整理していただきたい。また、計画敷地北西の角は、児童の通学路で人通りが多いうえに変則のＴ字路になっているので、隅切りを大きくしていただきたい。

委員長　：それは車道の隅切りのことか。敷地を削って歩道を広げろということか。

近隣住民：敷地の方である。

委員長　：それは詳細の設計で何とでもなると思う。

事業者　：はい。その位置付近は、緑道と合わせた平場を造る予定であるので、検討できると思う。

委員長　：では、他の点で発言がある方はお願いしたい。

近隣住民：私は、西側南寄りに住んでいる。うちの場所は狛江セントラルハイツの影が影響している。それにより冬至の時に日の出が見えるのは標準より１時間以上経ってからである。狛江セントラルハイツは既存なので、これは動かしようがないと思う。建て替えをする時に位置が変わるのか、わからないが、現状で考えると、今も日照が影響している。それ以上グランドメゾンの計画建物の方が高かったら困る。現状、計画建物は階が下がっても高さは狛江セントラルハイツよりも高い。狛江セントラルハイツの影より高いということは、もっと日照が厳しくなる。だから、Ｂ棟、Ｃ棟の高さは下げていただきたいと思う。

委員長　：どこまでが我慢の範囲とお考えか。

近隣住民：現状は我慢できるが、これ以上はやめていただきたい。それから、北側と西側の道路沿いに消火栓の連結管を設置してほしい。今は北にはあるので、西にも設置してほしい。

委員長　：それは、消防と市に事業者が相談して検討していただきたい。次の方どうぞ。

近隣住民：私は、狛江セントラルハイツに住んでいる。計画建物の非常用エレベータ設置が問題になっているが、その横の階段も狛江セントラルハイツの境界から80cmしか離れていない。計画建物は狛江セントラルハイツより後に建つので、当然、自らの敷地内で消火活動ができると共に、狛江セントラルハイツに火事が発生した時も応援してくれるような建物であってほしいと思う。現状の配置計画を見ていると、ベランダから消火する事が多いようだが、計画建物Ｄ棟の場合、狛江セントラルハイツの駐車場側から消火活動をするしかない。こういった場合、損害賠償や狛江セントラルハイツを使わせてもらう使用料とかの問題になるので、敷地境界から20ｍの離隔を取って外周道路を通してほしい。

委員長　：事業者に対する要望内容として理解した。次の方の発言をお願いしたい。

近隣住民：狛江セントラルハイツの者だが、これから狛江セントラルハイツを建替えるまで30年余り牢屋の様な生活は絶対に耐えられない。何処で２時間日照といっているのかわからないが、たった２時間では生活はできない。高さ制限30ｍを必ず要望したい。

委員長　：それは、グランドメゾンの建物高さを30m以下にということか。

近隣住民：はい。

委員長　：ご自身が住まわれている狛江セントラルハイツの敷地に対しての規制が30mにすることも要求されるのか。それについてはどうお考えか。

近隣住民：それは要求しない。

委員長　：他にご要望はあるか。

近隣住民：先ほど30ｍとか狛江セントラルハイツが45ｍとかおっしゃっていたが、狛江セントラルハイツ１号棟は西側の太陽を頼っている。計画の建物は西側の太陽を頼っていて、東側は頼っていない。だから、狛江セントラルハイツは影響を与えていないが計画建物が影響を与えているのが問題である。計画建物を高さ30mにすれば皆は納得できると思う。

委員長　：もちろんそうだろうと思う。しかし問題は事業者側の採算が合わないということだ。

近隣住民：採算が合わないことについては、近隣住民ではなく事業者の責任の範囲であると思う。

委員長　：しかし、事業者は採算が合わない計画の変更は対応できないということだ。それでは、もう時間もないので、次回、あまり間をおかずに調整会を開きたいと思う。特に今日は緊急車両の問題、高さ関係の問題、日照の関係で若干データが足りない点もあった。模型も作ってほしいともあった。そういうものをご用意いただいたうえで、再度今日のご要望も含めて議論を続けたいと思う。