（仮称）絹山様マンション新築工事に係る調整会（要旨）（第１回　平成26年10月30日開催）

 平成26年10月30日（木曜日）午後７時～８時50分

狛江市まちづくり委員会委員
大方委員長、原副委員長、西田（幸夫）委員、久光委員、土井委員、澤野委員、小笠原委員、松坂委員、津田委員、原田委員、平野委員

事業者　　７人

近隣住民　22人

傍聴者　　９人

事務局
加藤まちづくり推進課長、富永主査、榊田主任、小嶋主任、髙橋主事

５　議事内容（要旨）

事務局　：（仮称）絹山様マンションに係る調整会に先立ち、狛江市都市建設部まちづくり推進課より、ご案内させていただく。本日は会場の都合により、午後９時を目処に本会議を終了させていただきたい。本調整会は、狛江市まちづくり条例第42条第１項に基づき、狛江市まちづくり委員会によって開催するものである。事務局より４点連絡事項をお伝えする。１点目は調整会開催請求書が平成26年９月16日付けで提出されていて、これに基づき当調整会が開催されている。調整会開催請求書を提出していないと意見を述べることができないのではないかとの懸念を持っている方もいると思うが、本調整会は口頭審理のため、近隣住民の方は、調整会開催請求書を提出していなくてもご意見を述べることができる。また、傍聴者の方でも、議事の進行に応じて委員長が必要と認めた場合にはご意見を述べることができる。２点目は、調整会開催請求書に記載されていない請求理由やご意見について、当事業計画に関連する内容であれば、発言によって本調整会の議題にする事もある。よって、新たに調整会開催請求書を追加提出していただく必要はない。３点目は、調整会の議事録については、事務局で作成し、１か月を目途に狛江市のホームページ上に公開させていただく。４点目は、調整会は秩序ある議事進行のために、不規則発言はご遠慮いただき、発言の際は、挙手の上、委員長の指名のもとにご発言をお願いしたい。また、発言を正確に議事録に残すために担当者がマイクをお持ちするので、マイクを受け取ってからのご発言をお願いしたい。

委員長　：本件に係る調整会を開会する。こちらは、まちづくり委員会の委員だが、時間の関係で、自己紹介は割愛させていただく。この調整会は狛江市まちづくり条例の第41条と第42条に基づいて行われている。会議の主旨は、今回のような開発の案件では、基本的に都市計画法や建築基準法その他の法令および狛江市のまちづくり指導基準にも適合していることは大前提であるが、それだけでなく、個々の敷地の状況等によっては周辺の居住環境に著しい被害や悪影響を及ぼす場合もある。その悪影響をいかに少なくできるか建設的な話し合いをし、最善の解決を探って行くというのが、この調整会の主旨である。これまでのケースでも互いに感情的になった場面もあったが、なるべくそのようなことがないように和やかな話し合いを通じて互いに最適な解決を図るように意見を話して欲しい。事業者から概要の説明をお願いする。

事業者　：今回の計画の概要をお話させていただく。建物名称は（仮称）絹山様マンション新築工事、所在地は狛江市東和泉一丁目2039番の１、2028番の21及び2041番の１の一部である。用途地域は、世田谷通りより20ｍまでは近隣商業地域、それより北側については、第一種中高層住居専用地域となる。高度地区及び防火地域の指定は、第二種高度地区、準防火地域となる。建ぺい率については、近隣商業地域については80％、第一種中高層住居専用地域では60％である。本敷地での建ぺい率は、各地域の面積割合から加重平均を計算し、78.35％であるのに対し、本計画では49.47％である。容積率は200％に対して、本計画は136.17％である。構造、規模、建物高さについては、鉄筋コンクリート造、地上５階地下０階、建物高さ15.2ｍである。用途は、共同住宅兼貸事務所である。共同住宅については、事業者の自宅も含まれている。敷地面積は698.08㎡、建築面積は345.34㎡、延床面積は998.84㎡、基礎形状は直接基礎ラップルコンクリート、設計は日本住宅株式会社となる。続いて、１階平面図をご覧いただきたい。先程申し上げた用途地域の境界が本計画地にはあり、そのラインが図示されている。配置については、世田谷通り沿いに極力寄せた計画をしている。北側については植栽を設置し、事業者が使用する駐車場を設置する。また、居住者用の駐輪場を配置している。建物への出入りについては、世田谷通りから入る計画となる。１階の事務所へは、１階北側の荷捌き駐車場からも出入りが可能な計画としている。車の出入りについては、世田谷通りから新たに道路の切り下げを行い、図に記載の箇所から車の出入りの計画をしている。次のページの２階、３階平面図をご覧いただきたい。２階については、図面どおり単身者用の賃貸を９世帯予定している。３階については、左側をセットバックし、８世帯の配置である。この２階、３階部分が単身者用世帯となる。次に４階、５階だが、こちらは事業者の自宅である。４階、５階は３階よりも更にセットバックした配置計画である。次に南側立面図をご覧いただきたい。これは世田谷通り側から見た立面図と東側立面図となる。１階部分については、事務所としての賃貸を検討している。また、ホールに近い所は、現状事業者が造園業をしているので、その専用の事務所として事業者が利用する。実際テナントとして貸す部分については、今の所１店舗を想定している。次に、北側立面図をご覧いただきたい。今回指摘されているコートハウス側から見た立面図だが、４月と５月に開催した２回の説明会及び、111項目に及ぶ皆様方からの意見書を提出していただき、皆様方からの要望で非常に多かったプライバシーの点について、意見書に対する回答の段階では検討させていただくとしていたが、玄関前については、目隠しを設置するということを決定した。また、手摺部分については、格子で考えていたが、コンクリートを立ち上げるということで事業者から了承を得た。極力皆様方の要望に沿った計画となっている。以上が本計画の概要である。

委員長　：日影図等あれば見せて欲しい。あるいは、周辺の建物の状況がわかるように説明して欲しい。

事業者　：それでは、日影図について説明させていただく。今回は北側のコートハウスの近隣住民からの日影図の要請が多かったため、近隣の建物は北側のコートハウスの南面しか書かれていないが、ご了承願いたい。今示している図面は、地盤面での日影図である。また、こちらは地盤面から４ｍの高さの法日影図であり、８時から16時までの日影を表示している。

委員長　：立面図は見せていただいたが、隣の建物との関係がわかる断面図のような物はないのか。

事業者　：既に近隣住民には配布していたので、今日は持参しなかった。画面右側にあるのがマンションと計画建物との断面関係となる。

委員長　：このＡ－Ａと書いてある左の所か。

事業者　：ちょっと文字が小さくて、図面が薄くて見づらいと思うが、よろしいか。

委員長　：右の断面図の下の方に寸法が入っているが、読めない。何ｍと書いてあるのか。

事業者　：マンションと計画建物に75ｃｍ高低差があって、マンションの方が75ｃｍ高いほうに建っている。

委員長　：水平距離についてはどうなるか。

事業者　：一番近い所で、9.1ｍと図面上ではなっている。

委員長　：断面図にも寸法が入っているが、それが9.1ｍか。

事業者　：そうなる。一番近い所で9.1ｍである。

委員長　：近隣住民の方は知っているかもしれないが、我々委員は、今日初めて見たので、委員の皆さんにも、内容を理解してもらえないと困る。窓面からバルコニーまで9.1ｍということでよろしいか。

事業者　：そうなる。

委員長　：さらに寸法確認したい。今の敷地境界からは、どれだけ下がっているのか。

事業者　：約2.5ｍである。

委員長　：わかった。それでは、今の建築計画について、近隣住民の皆さんがどういう主旨で調整会を請求されたのか手短に説明して欲しい。先程紙を配っていただいた請求者から説明して欲しい。

近隣住民：調整会の開催にあたり、絹山様マンション新築計画について、私たち近隣住民として懸念していることを読み上げる。

１.経緯：事業者側との協議は、４月12日及び５月24日の２回、建設計画の概要説明を受けたが、計画の変更はない旨を一方的に宣告され、細部の協議がないまま事業者は狛江市に対して事業の申請を行い、現在に至っている。事業申請後、当方からは、事業意見書及び協議意見書を提出しているが、建設計画の変更については、何らご配慮をいただいていない。

２.私たちの懸念事項について：私たちの本計画に関わる懸念事項は、私たちのマンションと同じ高さの５階建ての建物がベランダの前面、東南側に立ちふさがる事による建設計画上及び建設工事中における安心安全、環境保全に関わる事項で、以下のようなものである。①日照時間の減少、②風通しの悪化、③圧迫感、④電力、光熱費の増加、⑤眺望の悪化、⑥資産価値の減少、⑦廊下が当方の居間に面していることによるプライバシーの問題、⑧廊下を歩く騒音や駐車車両の騒音、⑨賃貸マンションゆえの防犯上の対策、⑩工事中の連絡体制、⑪工事協定、覚書の締結、⑫工事前のコートハウス施設の状況の確認、⑬工事中の騒音、振動、ほこりなどの環境上の対策、⑭工事安全の確保、⑮工事中の防犯対策、このうち、最も私たちが懸念している事項は、日照時間の減少に関わるもので、建設計画用地に面しているコートハウス狛江の東南側棟が大きな影響を受ける。提出された図面から各戸の日照時間を読み取ると、表－１のようになる。冬至の午前中、最大で３時間程度の日影を受けることになる。さらに、コートハウス東南棟は、もう一つの棟である西南棟により、13時から16時までの３時間は日照が遮られるため、上記の日影時間が更に３時間増加する。建築基準法第56条の２には、日影時間の規制値が明記されているが、上記の状況は明らかに法の規制値に合致していないと思う。この点について、事業意見書にてお尋ねしたが、明確なご回答をもらっていない。懸念事項②から⑨についても、事業意見書にてお尋ねした結果、法令に従って対処するとの回答の一辺倒で、具体的にどのような法令に従い、どのような対策を考えているかについては、なんら説明を受けていない。私たちが安心、納得できる説明を行うのが、事業を実施する側の説明責任というものではないだろうか。⑩以降については、工事の実施についての懸念事項で、既に実施された解体工事における実施状況から、様々な対策をお願いするものである。条例違反と考えられる解体工事の強行、しかも事前連絡なしの実施、解体工事における解体瓦礫の飛来、作業員の安全意識の欠如、作業工程のずさんさなどを私たちは目の当たりにしてきており、その結果として、今後の本体工事における工事連絡、工事工程覚書、安全対策、環境対策、近隣住民対策、防犯対策などについて、非常に危惧している。事前協議申請書が狛江市に提出された直後の６月５日には、「事業者自宅建替えの建築計画について」と題された文書が、メールにて送信されてきたが、計画内容の変更はないこと、解体工事については狛江市の了解をとっていることなど、我々への配慮なしに事業を推進していく意向を述べた後、反対する個人を訴える旨の恫喝ともいえる内容を含んだものであった。このように恫喝を交えてくるような事業者とは、直接話し合いを持つことは無理であり、第三者を交えての協議以外には解決策はないと判断している。

委員長　：今の件で、我々にはちょっと理解が及ばない部分がある。建築基準法違反の日影があるとの指摘だが、どういう点で違反になるのか。

近隣住民：日影時間が、絹山様マンションからは３時間となる。

委員長　：絹山様マンションからどこに落ちる日影が３時間か。

近隣住民：最も出っ張ったところである。

委員長　：建築基準法上は、敷地境界から５ｍラインとか10ｍラインとか、その他の基準がある。マンションに直接３時間日影が当たっているという指摘か。

近隣住民：そうである。

委員長　：それ自体は直接建築基準法違反にはならない。建築基準法では、単にある測定面に１日のうちに何時間日影を落とすことができるか、その日影を落としてもいい許容範囲を定めているだけで、近隣のマンションの直接日照時間を確保するという性質のものではない。ただそのこととは別にして、実質ほとんど日が当たらなくなるのは困るということ、そういう話なら良くわかるが、今の点であれば直ちに建築基準法違反ということにはならないだろうと思う。ただ、建築基準法で言う10ｍラインから先で３時間以上の日影が落ちているのであれば、そこはご指摘していただきたい。事業者は、正規の等時間日影図は用意できていないのか。

事業者　：時刻日影図だけである。今日は持ってきていない。

委員長　：確認申請は出していないのか。

事業者　：出している。

委員長　：その時に日影図は出していないのか。

事業者　：出している。

委員長　：出したのであれば、なぜ今日は持参しないのか。持ってこないと話し合いができない。関係する資料は持ってきて欲しい。更に近隣住民側から何か要求事項はないか。大体先程の発言に集約されているか。

近隣住民：日照時間のことだが、事業者側から配られた等時間日影図と時刻日影図と、今お配りした紙の表１があるが、これによると、１階、２階の所で、最大の所が約３時間である、若干の誤差を含むと思われるので、実際には３時間未満、２時間50分程ではないか。これで見ると、２階で約３時間日影になる家が２件、１階では３時間日影になる家が３件、今ここに書いてあるように、平均地盤面から４ｍであることから考えると、ほぼ２階の床面から少し上の面で３時間の日影が発生しているとご理解いただきたい。建築基準法では、この地域の日影は３時間となっているので、事業者建物からの日影を考えれば、規制値を満足しているが、先程申し上げたように、南西側の建物から私たちの住戸への日影は、棟によっては午後1時頃から日影が発生している、つまり午後１時から夕方４時までは、実際には日が当たらなくなっている。そうすると、私たちの方から見ると事業者建物から３時間の日影を受けるお宅があり、更に午後の３時間、南西側の建物から３時間の日影を受け、合計６時間の日影を受けている。これらのことから、これは、建築基準法の別表に出ている規制値、日影時間の制限値をはるかにオーバーしているのではないかということで、建築基準法に違反しているのではないかと考えている訳である。

委員長　：今言われた複合日影の問題で、事実上あまり陽が当たらなくなるというケースがよくあるが、残念ながら、それは建築基準法による保護はされない建前になっている。その件をここで持ち出されても調整のお役には立てないが、結果的にこれだけの日影になって困るということでお話をされるなら、それはよろしいと思う。事業者に具体的にどのような建築形態にしていただきたいのか、具体的な要求をして欲しい。問題があることはこちらもよくわかっているので、それをどういう風に改善して欲しいか率直に話して欲しい。

近隣住民：実は私どもは、設計図面をいじっている訳ではないので、具体的にどうすればいいのかということは言えないのだが、少なくとも日照を確保する点から言うと、今５階建ての建物で２階までが影響を受けていることから考えると、この２フロア分は少なくとも削っていただきたいというのが、こちらからの要望、一番わかりやすい表現だと思う。実はそういう話は、今まで２回ほど説明会で話をしているが、全然進んでいない。いずれにしても、事業者とは、当初この計画を聞いた段階から２回ほど話をしてきたが、日照のことを申し上げても、高さについては一切変えるつもりはないということで突っぱねられてきている。

委員長　：ただ単純に４階、５階をなくしてくれと言われても、事業者側としても対応に困るので、具体的にどの建物の日影を何時間以内にして欲しいとか、あるいは、この場所の日影時間を何時間以内にして欲しいか、まずはそういうことを要求されると、それに応じた設計変更も考えやすいと思う。具体的に言うと一体どこが一番の問題なのか。

近隣住民：私は１階で一番影響を受ける、そこの２ｍしか離れていない部屋のものである。私がここを購入したのは５年前で、当時事業者のお宅は平屋であった。そこで、気に入って購入したのだが、そこにこのマンション計画により、午前中に３時間日影になり、結果的にほとんど陽が当たらなくなる。具体的に言うと、あの２階の部分の出っ張っている所を削っていただきたい。それを最初からお願いしている。

委員長　：もう少し具体的に言うと、１階のお宅の日当たりを、どれくらい改善して欲しいのか。

近隣住民：今、午前中しか陽が当たらないのに、３時間日影になるということは、日中ほとんど日影になるので、せめてその半分でも、陽が当たって欲しい。私の素人考えだと、２階の出っ張っている所をまっすぐに削っていただきたい。

委員長　：具体的に、どこをどうするかは別として、今日のこの絵でいくと、お宅の所は、窓面で11時半か12時頃まで日影になっていると見える。これを何時からは陽が当たるようにして欲しいのか具体的に言って欲しい。どれくらい、あと30分、１時間か。

近隣住民：この日影図だと、３時間日影になっているので、１時間半でも陽が入るようにして欲しい。

委員長　：１時間半という要求でいいか。

近隣住民：そうだ。そうしないと本当に陽が全然当たらないという家になってしまう。

委員長　：この絵で言うと、12時以降、あるいは11時半以降は陽が当たるようにも見える。もう一つの、西隣の建物からの影が今度は来るということか。11時には影が差していて12時には陽が差すが、その時は、西側の建物から影が来るということか。

近隣住民：そうである。しかしそれは仕方がない。

委員長　：仕方がないというか、元々そういう建物な訳だ。今までは午前中は陽が当たっていたが、そこが事業者建物で塞がれるという、そういう事情はわかる。ある程度止むを得ない面もあるので、30分とか１時間とか１時間半とか日照が欲しい。そうなると10時からは陽が差すようにして欲しいということか。

近隣住民：そうである。

委員長　：要望はわかった。その他の意見はあるか。大体同じような意見であるとのことなので、今のような意見について、事業者の考えを述べていただきたい。

事業者　：そもそもの話だが、今年の１月頃からこの計画を事業者間で打合せを何度かしてきた。先程冒頭に建ぺい率、容積率等の話をしたが、この当該地においては容積率が200％であることから、当初７階建ての計画をしていた。７年前の他物件の際に、近隣の皆様方から貴重なご意見をいただいた経緯もあったので、極力皆様方に影響を及ぼさないような計画をしたいということが、事業者の大前提の考えだった。ただ、自宅が絡んでくる、土地の維持もしなければならないとなると、維持費をある程度意識しなければならないので、１階部分のテナント料と３階、４階の賃貸料で、何とかこの土地を維持したいということである。日影とは話が変わってくるが、これ以上事業規模を縮小するとなると、まずこの事業自体が成り立たない。必要最小限の計画変更で何とか落ち着かせたい、という所が大前提である。２階部分を削ったらどうかということだが、規模を変えないで２階部分を削り、日照を確保するとなると、今度は配置を再検討しなければいけない。もう少し、北側に配置をずらす必要が出てくる。そうすると今度は北側の方々がまた同様な意見を出される。１回目、２回目の説明会、またその後の個々の話し合いにおいても、マンション側の意見が欲しいと何度か依頼を掛けていたが、マンション理事会としてのご意見はなく、近隣住民の皆様からのご意見を足し算でまず出す、ということだった。本日初めて５階を削って欲しいと聞いたが、それがまだ皆様方の総意かどうかもわからないが、そういう話を初めて聞いたので、全くそのような検討はしていなかった。２階部分を削る話もあったが、この建物と土地を維持していく上で不可能である。

委員長　：特段、容積を削れとか規模を縮小しろという要求ではなく、若干の形の変更で、近隣の建物への日影の問題を改善できないかということだと思う。色々な条件が整えば、多少の変更の余地がないとは言えない。変更したくないのはわかるが、例えば２階の部分で、隣の建物との距離が9.1ｍというのは、確かにこの種の建物としては、近い感じはする。若干検討の余地があると思うが、事業者が言うように、ではどこをどう直すと、八方丸く収まるのかよくわからない、ということなのだろう。

近隣住民：２階、３階平面図を出して欲しい。建物を右に寄せて、左側を車が通るようにした時の日照について考慮したか。

委員長　：全体に北側に寄せるということか。

事業者　：北側の高度斜線に掛かってしまう。日照ではなく北側の高度斜線が引っ掛かることから、現在の位置に配置した。

近隣住民：専門用語は全然わからない。

事業者　：高度斜線というものが法的にあり、北側の隣地境界斜線から５ｍ上がった所から、角度が1.25倍や0.6倍等がある。この敷地に関しては、第二種高度地区になっており、５ｍ上がった所から1.25倍の角度の斜線が延びている。その斜線の中に建物を収めなければならないので、あまり右側には移動できない。

委員長　：特に狛江市では厳しい高さ制限を敷いていて、高度地区があるのは皆さん承知していると思う。北側から斜めに、北側の敷地から空が見えるように、斜めに制限が掛かる。それに当たるという説明である。ただ、事業者建物の北の方をわざわざ５階建てにしているために斜線に当たるので、建物を北に寄せたら５階の部分を少し南の方へシフトするとか、あるいは４階を増やして５階を削るとか。そういう色々な方法があるのではないかと思うが、とりあえずは、その斜線に当たるということだ。ほかに委員の方々から、何か質問はあるか。

委員　　：基本的な所であるが、等時間日影図とか、事業者が近隣住民の方にはお配りしたようだが、委員には配られていないので判断しようがない。それと今のような高度斜線の話も図示していただかないと、分かりにくい。

事業者　：申し訳ない。

委員長　：事業者も、法規を守っていて、しかも容積もかなり小さめにしているのだから、変更の余地が無いということなのかもしれないが、なかなかそうはいっても実際こちらにお住まいの方々から見れば、相当居住環境が低下するのは事実なので、どれくらいの被害というか、居住環境の低下で済むのか、事業者から、よくわかるように説明する義務がある。そこが尽くされないと、ますます感情的にこじれてまとまる話もまとまらなくなる。きちっと誠実に説明資料は準備していただきたい。また、我々の方も判断するのに困る。基準としてはないが、これまでの色々な調整会の例から、開口部が片側にしかないようなマンションについては、我々としても可能であればできるだけ、各住戸の窓面に最低２時間位の日照時間を確保したいということを、目安として考えている。同様の考え方で、以前長谷工、積水のマンションについても、それなりの収拾を見た。この件についても、詳しい資料がないので今は申し上げにくいが、日影規制が合法かどうかは別として、極力各住戸の窓面に、先程一時間半という話もあったが、実質的にもう少し陽が当たるように、建物の高さ関係あるいは配置を改善できないか検討していただきたい。かつて何年か前、同じ事業者の今回より小さいアパート計画で、今回と同様な問題があり、当時は庇の一部を少し削ることで日影を改善したが、今回についても、ちょっとした工夫で、日当たりを30分位延ばすことができるのかも知れないと思われる。これ以上一切変更の余地はないなどと言わずに、検討していただきたい。また近隣住民等の皆様も、素人だというのはわかるが、そんなに難しい話ではないので、どこをどうしたら影がこうなる位の積極的なご提案をした方が、この話し合いも進みやすいと思う。ただ単に日当たりが悪くなって困るとだけ言われても、ではどうすればいいのかということになってしまう。今日はこれ以上あまり話すことはないのだが、その辺りを再検討する余地は事業者の方はあるのか。

事業者　：１回目と２回目の説明会の時にもそうだったが、誰の意見を尊重して計画を練ったらいいのか非常に難しい。北側のマンションが建つ敷地が長方形で、コートハウスのマンションが長方形であれば、検討しやすいのだが、ご自身の建物の形状でご自身の影を作っているので、かなり不利なマンションであるという考えは当初からあった。だが、コートハウスの敷地と建物の形状では、やはり誰かを優先すると誰かが必ず日影になってしまう、ということがあったので、我々としては、建物の配置について最大限考慮し、極力世田谷通り沿いに寄せた計画を作った。議論の余地の有無と言われても、非常に困難な話だと思っている。

委員長　：建物全面を世田谷通り沿いに寄せるのは当然として、問題は、建物裏側のラインだ。そこを更にもっと世田谷通り沿いに寄せると建物の奥行きが浅くなってしまう。床面積も少なくなってしまう。検討すべきなのは、そこだ。全ての近隣の皆様に、限度を超えた被害を生じさせては困るが、基本的には、一番環境の悪化の著しい方の被害をなるべく減らすことである。

近隣住民：西側、北側の立面図を見て欲しいが、私の住戸はＣとＨと書いてある、３階と４階のバルコニーの所の目の前で、建物まで10ｍ位と一番近い所だ。目の前にバルコニーができることも懸念しているが、もしこのＣという出っ張りが、なくなった場合に、日照の問題として１階の方、２階の方にどのような影響があるのか。

事業者　：１階、２階には影響ない。

近隣住民：日影ということで、一番そこがポイントだ。

委員長　：日影図を見ると、１階、２階の方への影響が大きいのは、もう少し低いところである。日影の話と、景観、眺望の話は、別の話となるので、そこは分けて考えたい。他に何かないか。質問でもいい。日影と眺望の問題以外の、プライバシーの問題等でも結構である。要望は、後々小出しにしていくと、また話が振り出しに戻ったりするので、今日の段階で出した方がいい。

近隣住民：線路の向こう側に、大きな既存のマンションのすぐ隣に、更に大きなグランドメゾンというマンションがつい先日建った。委員長も、調整会に出席していたが、新しくできたマンションの廊下には、既存マンションのバルコニー側に人の高さの目隠しが設置してある。以前に事業者の方に聞いた所、法律上そういった高さの目隠しは設置できないと言われた。そこは、私の認識が間違っているのか。そういった人の目線の高さ以上の目隠しを、開放廊下に設置することは可能だと思うが、そのへんはいかがか。

事業者　：今回の計画では、廊下は開放廊下として計画していて、手摺が高さの２分の１以上開いていることが必要だと話した。手摺の上を目隠しで埋めてしまうと、延べ床面積として廊下の面積を算入するという話になる。今回の建物は、廊下を面積として含めておらず、そこに目隠しを設置してしまうと、面積に含めなければならないため、それはできないと答えさせていただいた。もし、廊下を面積に含めてしまうと、全体の延べ床面積が1,000㎡を超えてしまい、狛江市まちづくり条例により、消防の防火貯水槽を設置しなければならないなど、基本的に色々変更になってしまうため、面積を抑えようということで、1,000㎡を超えない計画とした。従って、おっしゃられているような目隠しは困難である。

近隣住民：それに対する妥協点については検討されているのか。

事業者　：今回は、玄関の前に、目隠しパネルを設置することにした。

委員長　：目隠しも取り付け方によっては、開放廊下扱いのままで付けられる範囲がある。そこはもう少し誠実に検討したらどうか。1,000㎡を超えると事業性が云々というのは、理由にはならない。容積率的にはまだ実際建てられる訳であるので、あえて1,000㎡を逃れて1,000㎡以下に抑えると言うのは、違法とは言わないが、やや脱法的な話にもなる。それが理由で目隠しが付けられないと言うのは事業者側の都合であって、良い理由ではない。むしろ事業者側としては、目隠しを付けなくても何も問題がないとお考えか。逆に近隣住民の側からも、ここに目隠しがないとどう困るか、明確に理由を述べたらいいのではないか。

事業者　：全く問題がないとは考えていない。過去２回の説明会で、プライバシーの話が出ていた際、検討すると少し曖昧な回答をしていた。今回は最低限と言ってしまえばそれまでだが、図面に記載をしているように、玄関前に目隠しパネルを設置することを、妥協案という意味で決定した。

委員長　：普通のマンションでは、そこは共用部分だから、手摺の上部を塞いでも延べ床に入らないと思うが、これを開放廊下でなくすると、床面積扱いになって、1,000㎡云々とはどういうことか。事務所が入っているからなのか。容積率の問題ではなくて、狛江市の扱い上ということか。基準法では、どういう状況で塞ぐと、1,000㎡を超えるという話になるのか、という所を聞きたい。

事業者　：延べ床面積が1,000㎡を超えた場合ととらえている。

委員長　：容積率からは除外されても、延べ床面積には入るということか。

事業者　：そうである。

委員長　：隣地の建物とは10ｍ無いという所もある。隣のマンションは、主要な開口部で、居間とかリビングという場所である。窓から10ｍ先に廊下があり、そこに色々な人が出入りして、チラチラ見えてしまうというのは、プライバシーの面などで、非常に生活しにくくなるので、そこは極力目隠しをすべきだ。そこもどのようにできるか検討していただきたい。特に、目の高さが隠れればいいので、全部塞げということではない。あるいは、本当に塞ぐのではなく、ガラリを付けたり、様々な方法があると思う。先程話題に出た、長谷工のマンションの時にもずいぶん議論した。開放廊下扱いになる範囲で、目隠しを付けた経緯もあったので、是非検討して欲しい。ただ、消防法上の排煙等の問題も色々あることはわかっていて、そこは上の方を開けておけば済むことだから、色々工夫はできるのかと思う。

事業者　：横一列全部となると他の問題も出てくるが、法令の範囲内で、玄関前だけでなく、目線の高さに、身長何ｃｍかという問題もあるが、常識の範囲内で、廊下にはずっと目隠しを設置する予定である。

委員長　：まずその案を出していただき、その案に対して皆で検討していく。細かいことより全体の形状の配置のほうが大きな問題だということは良くわかっている。先程の調整会開催請求書にも書いてあった。駐車場、ゴミ置場、駐輪場の問題とか、その辺りは特にないか。

近隣住民：以前の話し合いでも出た質問だが、北側の駐車場や植栽とかの、既存マンションとの境について、どのような計画になるのか。

事業者　：既存の万年塀は、隣地側の所有なので、それを解体するとなると、我々の業務の範囲外となってしまう。仮に万年塀が残るという前提で考えても、この図面の通りの植栽を考えている。当初駐車台数は５台の計画だったのを４台にした。うち１台分は荷捌きスペースとし、常駐はさせない枠である。駐車場の利用者は事業者であり誰かに貸すことを想定していない。

近隣住民：駐車場入口の北側の車路は開放状態か。チェーンを張って、部外者が入れないように考えないのか。

事業者　：考えていない。今の事業者の入口と同様に、門にはチェーン等ない。日中は開放状態である。

近隣住民：１回目の説明会の際、駐車場では事業者は植木の作業は行いません、と言っていたが、荷捌き駐車場とは植木の作業を行うためのスペースなのではないか。

事業者　：ここは、引越し用であり、普段は駐車しない。

近隣住民：それでは、ここでは植木の作業は一切行わないということで間違いないか。

事業者　：賃貸物件であり、引越し車両等が交通の妨げになるので、世田谷通りに止めて置けない。あくまでもそのためのスペースである。

近隣住民：現在事業敷地が更地になっていて、防犯上すごく問題があるので、あそこに電灯を付けたらどうかという話が出ている。事業者のほうでは、マンションの防犯について、カメラや外灯の設置についてどのように考えているのか。非常に不安だ。

事業者　：防犯カメラについては、セキュリティ会社は未定だが、セキュリティ会社を介した防犯カメラを設置することは決定している。設置場所は建物の入口である。設置位置については、セキュリティ会社との協議で決定するが、セキュリティ会社が未決定のため、今ここでお返事はできない。ただ、大前提として皆様が不安にならないようにする。カメラの台数は、必要最低限ではなく、皆様を不安にさせない台数をセキュリティ会社と協議後決定する。

近隣住民：建物が完成しないと、カメラの設置場所はわからないのか。

事業者　：カメラの台数と設置場所は、工事完了後ではなく、事前に皆様にお伝えできるようにする。

委員長　：カメラをどういうふうにしたいのか、今の時点で希望があれば言って欲しい。

近隣住民：図面では、世田谷通りから直接入れるような作りだ。今までは、事業者の自宅があったので私たちも安心していた。ワンルームマンションができて、自由に出入りできるようになると不安なので、駐車場や横のスペースや美容院の隣から自由に入って来られないような位置にカメラを設置して欲しい。

事業者　：お約束はできないが、要望は承った。

委員長　：何でもご要望されるのはいかがなものかと思う。防犯上の問題は、マンションの管理組合でも少し話をされて、そちら側でもご配慮されることが必要だとも思う。必要最低限のご要望なら、お聞きすべきだと思う。

近隣住民：委員長から敷地に対してもう少し北側に移動できるのか今まで検討したのかとの話があったが、エレベーターと事業主の倉庫の位置を再検討してもらえれば、日照時間が長くなるのではないか。例えば、エレベーターホールや倉庫を建物の内側へ移動することによって、日照時間の問題がクリアできると考えられるが、その辺りを再度検討していただけないか。

事業者　：今回の建物の形状については、日照も当然検討しながらだったが、事業者が今後も自宅として住み続けるという前提で計画したので、自宅部分がかなり狭くなったりするのは困る。

近隣住民：倉庫のエレベーターの位置等である。我々としては、東南側の話だから、再度考慮していただけないか。

事業者　：その部分も含めて既に検討はしてきた。皆様への配布資料にはないので、わからなかったと思うが、当初もう少しボリュームがあった計画から、家族構成とか、あと何年住まわれるのかとか、考慮しながら検討していった結果、ギリギリの妥協点ということで、このような形状に落ち着いた。北側の建物自体を削ってしまえば、どうなのかと言われるかもしれないが、そうすると賃貸物件としてそもそも成り立たなくなるという話にもなる。収益物件ではなくあくまでも今まで住んでいた自宅を取り壊して自宅を作り直す。その建物を維持するために賃貸物件が付いている。

近隣住民：全体の比率でいったら、自宅部分の比率は。多分賃貸が６割以上ではないか。

近隣住民：事業者から示された資料によると、賃貸部分が約71％、自宅部分が29％。この比率から考えて、収益事業ではないと言われるが、収益が大部分の面積構成だ。収益物件として捉えた時に、先ほどの日影の問題とか、隣接した２つの建物の距離が９ｍ位しか離れていないことが、風通しの悪さの問題を発生させている。そういう不便をなぜ収益の物件のために私たちが我慢しなければならないのかというのが、私たちの偽らざる心境だ。

事業者　：こちらの土地を維持していくために、事業主は年間数百万円の固定資産税を狛江市に納めている。それを維持していくためには、造園業を営まれているとはいえ、万一身体を壊されて働けなくなれば、まずこの土地建物は維持できなくなる。その固定資産税を払うと、どれだけ収益が残るかというと、ほとんど残らない。そういうギリギリの所での計画である。収益物件に見られがちだが、こういった評価の高い土地で自宅、テナント、今までは造園業で生活が成り立っていたが、それが万一の時に、とてもこの土地が維持できないという状況で、試算をしたところギリギリの状況である。

委員長　：当件が、例えば分譲マンションであったり、純然たる賃貸のワンルームマンションであったりしようが、この建築の形状を考慮する事情ではない。ある意味では、普通のマンションで起こりがちな、あまり質のよろしくない利用者さんが入ってくる場合よりは問題が少ないと率直に思われる。あまりそこを議論されても仕方ないと思う。むしろ皆さんには、率直にこういう点で本当に困ると言っていただいて、この点だけは何とか改善して欲しいとこの場で言ってもらったほうがいい。そうすれば、事業者もそこはきちんと検討できると思うが、絶対的にもう少し日影を何とかして欲しいとか言われても事業者も困ると思う。ポイントは、１日のうちに、ほとんど日が当たらなくなるとか、30分しか日が当たらなくなるお宅が出そうである。ある意味で１階の方は、近隣商業地域であったり第一種中高層住居専用地域であったりすると、日照が保護されないというのが建築基準法上の建前ではあるが、そうはいっても全く日が当たらなくなるというのは著しい被害にあたるので、裁判の判例を見ても、それなりに参酌される場合もあるので、とにかく最低限30分～１時間程度の日照時間を確保するように色々工夫してどれくらい改善できるかなど、そこは真剣にご検討していただいたほうがいいと思う。大体よろしければ、その辺りを次回までに事業者に検討していただいて、それから先ほどの目隠しの問題についても検討していただきたい。あとは、改善したものの等時間日影図あるいは日影図を作っていただきたい。また改善案についても、可能であれば、Ａ案Ｂ案Ｃ案等も作っていただいて、比較検討したほうがよりわかりやすいので、用意してもらいたい。近隣住民側から何か次回までに事業者に準備して欲しい資料等あれば言って欲しい。

近隣住民：先程開放廊下側の目隠しの検討をお願いしたが、追加で階段の踊り場についても同様に目隠しの設置を考慮して欲しい。

委員長　：屋上のテラスについては、事業者の住居部分だが、そこの手摺について皆さん意見はあるか。

近隣住民：最初の話し合いの時点で要望したが、万が一屋上にパネル等を設置して、我々のマンションの道路側の反対側に絹山さんのマンションが建った後に屋上が鏡面のようになり問題になったため修正していただいたということがあるので、屋上の施設によって問題が起こった時には、対処して欲しいという要望は出している。

委員長　：申し上げたかったのは、今日の５階の平面図を見ると、ルーフバルコニーで屋上に出ることができるようになっていて、マンション側と目が合うこともあるだろうが、それはお隣さんなのだから、いいのではという考えもあるだろうし、やはりそこは、完全な目隠しでなくでもスリガラス程度の目隠しならあった方がいいとも思ったが、別段要望がなければそれでいいし、要望があるのなら今日のこの場で言ってもらいたい。細かいことなので、次回以降でもいいとも思う。委員の皆さんから何かあるか。

委員　　：高度や斜線制限の資料が必要と考える。

委員長　：立面図でも断面図でもいいが、北側斜線の図と高さ制限の図を書いたものを次回用意して欲しい。今日画面では見せてもらったが、隣のマンションとの関係、北側建物との関係、南側の建物との関係について簡単なもので構わないので、断面図か立面図で用意して欲しい。本来なら模型を作って用意して欲しいところだが、今回はそこまではお願いしないのでその分図面でしっかりと説明していただきたい。それでは、よろしければ、これにて散会とさせていただく。次回については、別途調整してご連絡させていただく。

事業者　：次回までの必要資料について、読み上げるので確認してもらいたい。目隠しパネルをどういった形で設置するかという図面、改善したプランでの日影図、等時間日影図、西側棟、北側棟、南側棟との関係がわかる断面図か立面図等。

委員　　：断面図等には、隣地とのレベル差を表示して欲しい。確か750ミリ程度のレベル差があった。冒頭に委員長が言ったように我々が判断できる資料が少なすぎる。よってそこから先に進みづらい面がある。現在、確認申請の進行状況はどうなっているのか。

事業者　：既に建築確認は下りている。

委員　　：建築確認は下りているということは、概要書もしっかりできているはずである。そういう資料が余りにも少ない。

委員長　：いずれにしても、少し改善を図ってもらうことが大前提なので、既に確認を通った図面は参考として持ってきてもらい、良く練った改善案を作ってきて欲しい。それでは散会とする。