（仮称）岩戸北計画に係る構想検討会議事録（要旨）（第２回　平成26年12月18日開催）

 平成26年12月18日（木曜日）午後７時～９時20分

狛江市まちづくり委員会委員
大方委員長、原副委員長、西田（幸夫）委員、西田（幸介）委員、佐藤委員、久光委員、澤野委員、津田委員、原田委員、平野委員

事業者　　14人

近隣住民　29人

傍聴者　　９人

事務局
松本都市建設部長、加藤まちづくり推進課長、遠藤道路交通課長、鈴木環境政策課長補佐、富永まちづくり推進担当主査、榊田主任、小嶋主任、髙橋主事

５　議事内容（要旨）    

委員長　：それでは、定刻になったので、これより（仮称）岩戸北計画に係る構想検討会の第２回を開催する。本日は、事業者より模型や計画の変更案が出されている。この内容について最初に事業者より説明をいただく。近隣住民の方々も資料を用意されているようなので、近隣の方々からも説明をしていただいたうえで、質疑応答に移りたいと考えている。会場の都合上、９時には会を閉じたいと考えているので、効率の良い議事進行にご協力いただきたい。では、事業者より説明をお願いする。

事業者　：今までの経緯を含めて資料を作成した。改めて流れを説明させていただく。まず、平成26年８月21日の近隣説明会時のプランは、提供公園を西側に設け、既存樹木の保存本数は０本、容積率は186.89％、住戸数は141戸である。次に、前回の構想検討会時の意見を反映した、２点の変更案を説明する。１点目の案は、提供公園は変わらず、既存樹木の保存本数を６本とし、延床面積に若干の修正を加えたものである。住戸数は変えていないが、大きな変更点は、機械式駐車場と駐輪場を建物側へ移動している。また、東側との離隔を広げていることである。２点目の案は、近隣の地域に貢献した計画にして欲しい、という意見を反映させて、参考案を作ったものである。建物をできる限り南側に寄せ、提供公園を廃止し、接道部に自主管理歩道を配置した案である。事業敷地面積の減少により、容積率も下がっている。
　なお、この形状変更により、既存樹木の保存本数を９本とすることが可能となった。前回の構想検討会では、近隣住民の意見を受け、まちづくり委員会から５点の課題が示されたと認識している。１点目は、既存樹木の保存を検討すること、２点目は、南棟の東側道路からの離隔距離の拡大を検討すること、３点目は、公園等の取扱い及び面積について検討すること、４点目は、模型の作成について検討すること、５点目は、風環境の変化の調査について検討することである。

１点目の課題の回答は、既存樹木の配置図を作成した。既存樹木は現在越境しているため、事業者としては、改善を図りたいと考えている。また、市にも確認をしたところ望ましくないとの回答を得ていることから、ＴＰＭ工法や在来工法という樹木の保存方法を使用して、既存樹木をできる限り残すことを前提に再度検討を行った。その結果、主要高木34本の内18本は保存できると考えている。新規の植樹を含めると237本の中高木を植えたいと考えている。２点目の課題の回答は、南棟の電研東通りからの離隔距離についてである。前回は２mであったものを３mとしている。当初の説明会時の計画では天空率を使い、４階部分にかかる道路斜線制限の緩和を適用した計画であった。今回は、離隔距離が一番近い部分であること、圧迫感を感じられるとのご意見をいただいたことから、天空率を使用せずに計画を練り直して離隔距離を広げた。３点目の課題の回答は、公園等の取扱いについてである。図面にはかまどベンチやマンホールトイレの設置と表記している西側の広場のことである。西側の広場は、市のまちづくり指導基準上の提供公園の面積を満たしたものではなく、市と協議をした結果として、この場に示したものではない。今日の構想検討会の場で近隣住民の方々と委員会の方々に、提供公園を設置したほうが良いのか、自主管理歩道とした方が良いのかを判断いただき、条例の手続の中で行われる各課協議会の場で市と協議をしたいと考えている。前回の自主管理歩道の設置（案）と、今回（案）の比較を中心に見ていただくと、自主管理歩道の面積については約３㎡減らしているが、西側広場を約15㎡増やして面積の比率を0.2％広げている。また、既存樹木の保存本数については、９本から18本としている。計画変更にあたり、計画戸数を２戸減らし、延べ床面積は約211㎡減っている。

いただいたご意見の中にあった屋上テラスについては廃止し、駐車台数は72台から65台に削減することを決定した。４点目の課題の回答は、模型の作成である。会場前方にあるとおり模型を作成した。５点目の課題の回答は、風環境のシミュレーションである。協議の結果、詳しく回答するべきと決定し、現在外部に発注している。計画地に近い気象台である、府中観測所の直近５年の資料をもとに風向きの方向を示し、風配図を作成し、既存建物、樹木や当計画建物といった条件を加味したシミュレーションの作成を急がせたが、本日には間に合わなかった。一部７階建ての計画建物の規模では、風害は発生しないと考えているが、近隣住民の方々の心配事項でもあるため、経験値ではなく検査機関の結果を踏まえて市へ報告し、近隣住民の方々とまちづくり委員会の方々に報告をさせていただく。評価方法として使用する東大の村上教授が作成した、風環境評価尺度である村上方式について説明させていただく。評価は４段階あり、今回は周りの環境が住宅街であるため、風環境の影響については、下から２段階目までに抑える計画としたいと考えている。東京都でシミュレーションを必要とされる場合は、評価結果が３段階目、４段階目が出た場合で、防風植栽の設置等が求められる。事業者側からの説明は以上である。

委員長　：今まで狛江市において調整会は何度も開催しているが、構想検討会は初めてである。構想検討会は、建築確認申請に至る前のコンセプトについて協議するものである。風環境について細かく検証すると建物の細かい意匠にも影響するため、構想検討会で必ず必要になるとは考えられない。一方、自主管理歩道や提供公園の配置等をどのような空間にするべきかは、近隣住民の住環境に大きく影響を及ぼすことから必ず協議しなければならないと考える。前に模型があるので、５分ほど時間をとって見ていただきたい。

（模型の確認）

事業者　：１点補足説明をさせていただきたい。近隣の方々のご自宅については、実際に測量することができないため、１階平屋建ては４m、２階建ては７m、３階建ては10mの高さに設定し作成している。よって、実際の形状と異なることは、ご理解いただきたい。

委員長　：では、時間が来たので近隣住民の方々より発言いただきたい。

近隣住民：前回の構想検討会で委員長より、どのようなまちづくりにしたいのか考えるべきという発言を受け、住民側が考えるまちづくりを本日用意した。住民側が最も大切と考えているのは、狛江市まちづくり条例である。条例の前文にある、「私たちがつくる水と緑のまち」を目指す私たちは、これまでの市民活動の蓄積を踏まえ、みず、みどり、すまいの調和を求め、「いつまでも安心して住み続けられるやすらぎのあるまち」づくりを実現するための道筋として、ここに狛江市まちづくり条例を定めます、とあることに基づき、４つの提案について考えてきたので発表する。１点目は、緑の保全である。私達の提案は、既存樹木の保存方法として、移植や伐採をするのではなく、既存のまま残し、電力中央研究所の外周全てに4.5mの歩道を設置していただくことである。これにより、近隣住民に限らず、通過する人にも安全面での配慮がなされ、憩えるような空間が創出されたまちになると考える。２点目は、周囲との調和である。周りが第一種低層住居地域であることから、当計画の７階建てに対して違和感を覚える。よって、電力中央研究所の寮のように３階建ての集合住宅とするべきではないかと考える。今後、電力中央研究所の敷地の中央部についても徐々に売られていくことは明白であるため、不統一な街並みが形成されることを懸念している。３点目は、駐車場である。機械式駐車場ではなく、自走式駐車場としていただきたい。また、来客用の駐車場についても複数の設置を提案する。１台の障がい者用の駐車場所はあるが、１台では足りないと考える。来客用駐車場が確保されていなければ、近隣に路上駐車が増えることにつながり、安全上問題があると考える。４点目は、多目的ホールである。当初計画からほとんど変わらず、北側の敷地境界に設置されており、プライバシーや騒音の面からも容認できない。続けて、なぜ既存樹木を保存していただきたいかについて、２点説明する。理由の１点目は、ヒマラヤ杉や枝垂桜は電力中央研究所と近隣住民が大切に育んできたものだからである。２点目は、この樹木が真夏に近隣への環境負荷の軽減効果を持つためである。続いて、4.5mの歩道の設置については、南側と北側のマンションができることにより、電力中央研究所周辺の交通量が増加することは想像できる。マンション住民や近隣住民のために、歩道の設置をお願いしたい。

さらに、建物高さに関連する東京都建築安全条例（以下「安全条例」という。）について説明させていただく。建築基準法のみに基づくと、当建物の前面に道路中心から３mの道路後退が要求されるが、安全条例第４条第２項より、道路幅を６mとすることが規定されている。また、安全条例の技術的助言では、敷地前のみではなく、道路と道路を結ぶ結節点間の道路は全て６m確保されないといけないと明確に記述がされている。しかし、前回の事業者側からの説明では、北側の当該計画事業敷地前は６mに拡幅する。また南側の同事業者のマンション前についても６mに拡幅する。20m規模の計画も問題なく建てられ、多摩建築指導事務所にも確認済みという説明を受け、住民側も多摩建築指導事務所で確認してきた。確認の結果、多摩建築指導事務所では、正確な幅員が分かる図面がない状況で、安全条例第４条第２項に合致するかどうか判断することはありえないという回答であった。建物の公共性や、道路の拡幅の確実性を元に、確認申請の段階で建築主事が判断することとなる、という発言があった。また、助言として構想検討会の中で、道路の拡幅についてしっかりと話をすべきではないかという発言をいただいている。

続いて、電力中央研究所長と面会をした。土地の処分については、本部が決定することであるという事で、本部に確認を取っていただいた。その結果、新たな土地の売却の予定はないこと、道路の拡幅整備について、多摩建築指導事務所から指導を受けていること、道路整備による地元へのまちづくりへの協力は考えているが、時期は未定であるという事であった。また、市の都市建設部長も用地の売却は聞いていないとの発言が、議会でされているため、道路を拡幅する予定はないものと考えている。まとめると、用地の売却に伴う第三者による道路整備も、電力中央研究所による独自の道路整備も確約が無いのではないかと思っている。

最後になるが、日影規制についてである。現在、計画事業敷地は周辺部より約50cm上がっている。従って建築基準法上では、周辺家屋より約50cm上がった地盤面で、日影規制が考えられることとなる。又、広大な敷地であるため、敷地内での高低差も50cm程度あることが想定される。つまり、場所によっては周辺地盤とマンションの平均地盤との差は、１m程開いてしまうのではないかという問題である。市のまちづくり条例においても、周辺の日照を守るという記載があるため、これらの観点からも本来の規制高さよりも、1.5m程下げた位置、つまり住民側から見た平均地盤面を０mで、日影規制を考えていただきたい。以上である。

近隣住民：前回、機械式駐車場について、事業者側は事故が多発していることはないと回答された。しかし、確認したところ、国土交通省のホームページに、平成19年度以降、少なくとも26件発生しているという記載があった。そのうち10名が亡くなられ、３名は子どもであった。今回、近隣住民が危惧しているのは、事業敷地周辺の道路が通学路であることからも、マンション以外の小学生等が敷地内へ侵入し、不慮の事故に巻き込まれるのではないかと想定されるということである。よって、計画変更をご検討いただきたい。

委員長　：以上で、近隣住民の方々からの発言は良いか。話が多く出ると答えきれないものも出てきてしまうので、法規にも関わる６mの接道について、また、事業者側から回答いただきたい。

事業者　：６mに拡幅する事に対し、何らかの担保が無いと今回の建物が、安全条例の４条２項に合致しない事を多摩建築指導事務所にて確認している。事業者からも、電力中央研究所側に位置指定道路を６mに復元することを要望し、拡幅について協議をしているので、何らかの担保という形で提示し、それに基づいて確認申請の提出はできると考えている。

委員長　：拡幅が担保されない限り、15m以上の開発は可能にならない、ということである。

事業者　：補足したい。多摩建築指導事務所に問合せをし、６mに拡幅する確証が無い限り、６mの道路とは認めないというのが回答の要旨である。本件について、電力中央研究所からも今すぐ拡幅する工事の予定は無いと聞いたという事だが、拡幅工事については事業者にて施工する。

近隣住民：どの部分の事か。

事業者　：図面のＢ－Ｃ間である。事業予定地の前ではないが、計画地に至る道路には部分的に６m未満の所があるため、我々が６mに拡幅する工事を行うことを予定している。今後、多摩建築指導事務所に測量図を持参し、拡幅予定図面を添えて確認申請を提出する予定である。

委員長　：いずれにしても、６m道路がきちんとできるという担保ができないことには、このような建物は建たない。逆に、それをきちんと行うので、建物が建てられるということである。

近隣住民：少なくとも、現時点では電力中央研究所からはそのような計画は無いと言っている事については、どのようにお考えか。

事業者　：多摩建築指導事務所からは、電力中央研究所に対して拡幅するように指導していると聞いている。電力中央研究所からも「機会があれば拡幅する」と、多摩建築指導事務所と近隣住民へ回答していると伺っている。

近隣住民：そういうエビデンスを持っているということか。

事業者　：我々から、電力中央研究所の狛江センター、および大手町の本部にも相談し、申出もしている。

委員長　：ただ、その回答は来ていないということか。

事業者　：回答は来ている。

委員長　：来ているのなら、見せて欲しい。

事業者　：それは書面でということか。

委員長　：もちろんそうである。書面でないと、多摩建築指導事務所に持って行けない。

事業者　：多摩建築指導事務所に申請の際には持参する。

委員長　：申請できる資料は持っていないということであるか。

事業者　：確認申請の段階まで必要ないと考えていた。

委員長　：事業者は、いずれ書面でもらえると考えているようだが、少なくとも現段階では、電力中央研究所側からの書面はもらえていないということである。

事業者　：電力中央研究所の承諾なしでは、拡幅できない事は理解している。

委員長　：まだ正式な承諾書を頂いていない訳である。

事業者　：電力中央研究所からの書面はもらっていないが、会社として相談している。

委員長　：口約束は分かるが、第三者に対して示せないのではないか。

事業者　：すでに話はついているので、書面を頂く用意をする。現時点では、押印された文書は頂いていない。

委員長　：では、接道６mの件はよろしいものとする。

近隣住民：接道６mの件で、電力中央研究所と話をしているという事だが、沿道のヒマラヤ杉も伐採されるということか。

委員長　：事業者側が拡幅工事を施工するのなら、大体樹木の現状を把握していると思われるが、そこはいかがか。

事業者　：細かい測量をした結果、木に及ばなければ残せると考えられる。木の幹にまで及ぶとなれば、伐採か移植を検討する。電力中央研究所側も、東側道路を拡幅後には杉を一部伐採せざるを得ないという同様の認識を持ち、近隣住民にも同様の説明をしていると伺っている。その辺りについてはいかがであるか。

近隣住民：電力中央研究所に聞いたのはいつ頃か。

事業者　：つい最近である。この件は継続して聞いていて、一か月前にも聞いている。

近隣住民：電力中央研究所の所長とお会いして話をしたが、少なくともその話は無かった。その時点で、まだ売る意思は無いとの確約を得ている。

委員長　：土地の売却に関わらず、位置指定道路認定を取っている土地である。いずれにしても、道路整備をしなければならない。

近隣住民：70年位前に建築線指定された所である。位置指定という言葉が、まだ使われていない頃である。70年間放置されていた所なので、事業者が位置指定の申請を行い拡幅工事するという事か。

事業者　：位置指定は既にされている。

近隣住民：位置指定という言葉は使われておらず、昭和19年の１月11日に建築線指定がされているだけである。それ以外には書類は無い。

事業者　：確かに、電力中央研究所は昭和19年に建設されて、当時から今の道路が有ったということは、我々も認識している。建築基準法ができたのが、昭和25年頃である。昭和何年かは失念したが、東側道路は位置指定されているはずである。

近隣住民：書類を確認し、コピーしてきた。

委員長　：ここでやり合っても仕方ないのではないか。

近隣住民：70年間放置されてきたので、きちんとした線引きをしなければならない。できたら木を残してほしい。

委員長　：道路位置指定がされているのか、そうではないのかは、重要な問題だが、ここで議論していても、埒があかない。次回までの宿題としたい。

近隣住民：先程、緑の保全について、事業者側は木の越境が大問題であるとしていた。現状、電力中央研究所の周りに木があっても、住民は問題にしていない。それが、今後大問題になると言うのは、屁理屈ではないか。また、市に対して質問だが、木の越境はそれほど大問題で、絶対に幹から切らなければいけない事なのか。

狛江市　：基本的には、道路と民地の境界が明確に定まったものであれば、道路管理上樹木等は出ない事が好ましい。

近隣住民：先程事業者は、市が越境は望ましくないと指導したと発言した。だが、今我々が質問したら「好ましい」との回答である。近隣住民である我々は、全く問題としていない。それでも幹ごと移動しなければいけないのか。市はそこまで指導しているのか。

狛江市　：厳密に言えば、よくない事である。市内を見ていただければ、やはり道路上に枝等が出ている箇所もある。それらすべてを市で規制するのは、現実には無理である。

近隣住民：電力中央研究所の木を、幹ごと移動しなければいけないという事とは、認識が全然違うと思う。

事業者　：たしかに、事業者側から市に越境してもよいか質問すれば、当然市は好ましくないと答える。それを指導という言葉で表現した。当初、建築工事や建物の配置により、一旦は伐採せざるを得ないと説明した樹木を、皆さんの意見を参考に、なるべく伐採せずに残す事を提案した。現在ヒマラヤ杉は14本・枝垂桜は３本あるが、今回ヒマラヤ杉を10本と枝垂桜を２本残すことを提案した。位置は違うが、特に一番大きいヒマラヤ杉や枝垂桜については既存の樹木をできるだけ本数を残すため、努力して配置を考えてきた。全部残す事は無理だが、ここまで努力したことをご理解願いたい。

近隣住民：だいぶ努力されている事は理解している。ただ質問したかったのは、枝の越境が理由であるかのように言われたので、それは違うのではないかと言いたかった。今の説明で、工事の都合だということが分かった。

委員長　：両方あると思う。いずれ分譲マンションとして売り出す時に、越境の問題が無いほうが良いということである。

今の点を含めて、冒頭に住民からあった４つの提案について、どのような回答をいただけるか。この場では即答しかねると言う事なら、それでも結構である。

事業者　：この４点については、本日事業者側全員来ているので、10分程時間を頂けないか。今、この場でどのような答えができるのかを協議したい。

委員長　：了解した。８時半まで休憩とする。

（10分間休憩）

委員長　：再開する。委員側で、建築線の指定について協議したが、建築基準法に付則というものが有る。戦前の、建築基準法ができる以前は、建築線を指定するという制度が有り、電力中央研究所の図のＢ－Ｃ間は、昭和19年に建築線が指定されていた。建築基準法になるときに、既に指定されていた建築線は、道路位置指定が有るものとみなすという事になり、自動的に道路位置指定になったということである。今、道路位置指定が有る事は間違いない。

事業者　：住民側から提案の有った４点について、回答する。１点目は、緑の保全についてである。住民側から意見を頂き、可能な限り緑の保全に努めた案では、２mの幅員の自主管理歩道を設置し、なおかつヒマラヤ杉は15本のうち10本残し、枝垂桜も２本残した。提案の4.5m幅は難しいと考える。２m幅の案で、御理解願いたい。２点目は、周囲との調和についてである。７階建てを３階建てにしてほしいという要望だが、これも申し訳ないが、お断りさせていただく。３階建てについては、検討できないと御理解願いたい。３点目は、機械式駐車場についてである。先日回答したように、事業者側各社それぞれマンション分譲を行っているが、少なくとも自社の分譲したマンションの中では、事故の例は聞いていない、とお答えした。確かにそれ以外の所では事故事例が色々有ると思う。ここ一年以内だと思うが、機械式駐車場に関するガイドラインができた。本日の提案では、機械式駐車場の位置をずらした事を説明した。機械式駐車場への出入りだが、車の出入りする所にシャッターゲートを設置している。こちらにもフェンスを設置する。基本的にマンションには、セキュリティを掛けるので、外部の方が入れない事になっている。居住者の方と一緒に出入りする事は可能だが、外部の方が入ることは基本的にできない造りになっている。４点目は、多目的ホールについてである。プライバシーについて指摘されたので、テラスは無くし、北側に向いた窓には全て不透明な窓にするという形で、プライバシーへの配慮は完全なものとしている。多目的ホールの目的は、基本的には、マンション居住者のための憩いのスペースだと考えている。具体的な利用方法や利用時間については、今後、重要事項説明書や管理規約等に、必ずこの多目的ホールの利用に関するルールをのせる。そこに、近隣住民に迷惑が掛かるような行為をしない等の文章を入れる予定である。騒音問題で迷惑を掛ける事は、基本的にはないと考えている。

事業者　:２点目の周囲との調和である。７階建て計画で考えると、空地がたくさん取れる計画にできる。そういった事で、緑地の面積であるとか、歩道緑地を確保するとか、９％近くの空地を取るということも、７階建て計画でこそできると思っている。なお、間口の平均高さで計算すると、4.7階である。

近隣住民：４点の提案に対する回答に感謝する。一番関心のあった来客用駐車場は、第４案でも出ていない。機械式駐車場については、事故のことについては説明されたが、体の不自由な方が車で移動する事が多い訳だから、そういう方たちの移動について、１台しか障がい者用駐車スペースが用意されていない。その事に関して、質問したつもりだった。シャッターで車の出入りを制限するという事は、今日初めて説明された。最初のころは、ずっとオープンだったと記憶している。きちんとセキュリティを掛けていただくのは、どちらにとっても大切な事だと思うので、これ以上申し上げることは無い。来客用駐車場についてはいかがであるか。

委員長　：お考えが有れば回答いただきたい。

事業者　：基本的には、来客用は１台予定している。実際にマンションができて、不足が出た場合には、管理組合で変更や調整をする例もあるので、この建物でもそのようになると思われる。

近隣住民：今日配られた、市のほうから電力中央研究所に渡した資料の中にも、来客用駐車場を設置するように、という言葉が書かれている。確か第１回構想検討会の時、この土地を買う時に、市とか電力中央研究所から何か条件をもらっていないかと我々が質問した時、そういう物は一切無かったと事業者側は言った。しかし、市からこの紙が出され、電力中央研究所からは、売却時入札時の重要事項説明書の中にもこれを盛り込んだという情報を得ている。この中に、来客用の駐車場を作って路上駐車をしないようにと書いてある。

事業者　：説明したい。私自身は資料について認識を持っていない、と前回答えた。だが、一切聞いていないとは言っていないはずだ。事業者の中でも、用地を取得するセクションと、事業推進のセクションが違うので、必ず社内での引き継ぎはしている。そのことを、前回きちんと回答できなかったことは認める。前回以降、この書面を確認している。余程大規模な300～500戸というマンション計画の場合には、来客用の駐車場を多く作る場合も有る。今回は、来客用の駐車場を作る規模ではないが、１台分作ってあることをご理解いただきたい。

委員長　：その１台分というのはどの部分のことか。北東部分の荷捌き駐車兼来客用と書いてある所のことか。

事業者　：そうである。これについては、前回から説明している通りである。

委員長　：ここにはゲート等は無く、道路から自由に入れるという事か。

事業者　：来客車駐車場と荷捌き駐車場を兼用しているが、セキュリティの外に計画している。こういった場所に来客車と荷捌き車を止めることにより、路上には止めない配慮をしている。

委員長　：細部については、今日の話題にしなくても良い。来客用が１台分有るのは分かった。これで十分かどうかは、今後議論になるのではないか。先程の４つの質問以外でもよいのだが、他に質問はないか。委員の皆様からはどうか。

近隣住民：自宅の目の前に多目的ホールがあるが、多目的ホールのプライバシーに関して、やはり不安を持っている。狛江市まちづくり指導基準第３条第８項にも、事業者は、近隣住民等の私生活を侵さないように措置を講じる、とある。近隣住民のプライバシー不安を一掃するために、北側の窓についても考慮していただいたが、多目的ホールの場所自体を移動していただきたい。マンション内の、ラウンジの上などへの設置を提案したい。

委員長　：それに対する回答は、一応プライバシーに配慮しているから、これでやらせてほしいという事か。逆にいうと、窓を塞ぐだけではなぜ困るのか、もう少し説明してほしい。

近隣住民：窓を開けてしまえば、結局見られてしまう事もある。

事業者　：固定窓にする。

委員長　：事業者の回答を補足すると、窓を開けられなくし、ガラスもスリガラスにすると言う事である。開けられない窓である。

近隣住民：まったく見えない状態の窓ということか。

事業者　：そうである。ガラスは、不透明な型板ガラスを考えている。

委員長　：それでも、確かに道路境界から歩道状の空地が２m分しかなく、すぐ多目的ホールが建つ事は、周りの住宅地から見れば、かなり近くに迫ってきている感じになる。ただ、これは２階建てで、１階が駐輪場・２階にホールが乗るが、屋上のテラスは中止したという事なので、おそらく極度にプライバシーを侵害されるほどの建物ではないと思われる。

事業者　：この多目的ホールについては、配置や大きさについて、もし可能であれば、今後の調整会の中で協議したいが、いかがであるか。

委員長　：それでも良いかもしれない。だが、この配置を動かすとなると、大きな配置の変更になるから、今の段階で話をしておいたほうが望ましい。

事業者　：今の段階では、大きく形や配置を変えることは難しい。

委員長　：建物の一階などに配置となると、それだけ住戸を減らさなければならなくなるという事である。

近隣住民：近隣住民側に接近して建っているので、それを少しでも敷地中央の方に移動していただく事を検討できないか。

委員長　：それは、外周の緑道及び歩道の幅員を何mにするかという問題に帰着すると思われる。確かに、この案でもそれなりにまとまっているが、２mというと歩く部分でいっぱいであり、緑地帯植樹帯の分が少し足りないと誰もが思う所である。だが、逆に要望にある4.5mというのは厳しいと思う。幅員の数字をもう少し煮詰めたら良いのではないか。敷地の東側については、位置指定されているので当然６mにすべきであるが、いずれ電力中央研究所跡地全体が、今後再開発されることを想定し、この際、この電力中央研究所敷地の周囲には、少なくともきちんとした６m道路ができてほしいと誰もが思う事である。西側についても、5.7mとか5.4mなどと半端な数字の幅員に留めることなく、もう少し下がっていただき、６mにしておくべきかと考える。将来的に、市が地区計画をつくる話もあるようなので、ここはモデル地域の大規模開発にいずれなっていくのだから、原則として、６m道路にするのが望ましいのではないか。その分、提供公園の面積を少し緩和する等は、有り得るのではないか。前回、住民側から要望が有った、東側の建物をもう少し道路から下げてほしいという事については、天空率の緩和規定を使用せずに、一般の斜線を使用したことで少し下がっている。ここは評価できる。ここに限らず、電力中央研究所の敷地の周囲のほとんどは、第一種低層住居専用地域なのであるから、そういう場所については天空率の緩和規定は使わないということを、将来決まる地区計画に盛り込むことも、この構想検討会で検討しても良いのではないかと考えている。

近隣住民：救急車の駐車位置は想定していないのか。

事業者　：具体的に、救急車の駐車位置は設定していないが、ゴミ収集車用のスペースを設けているので、こういった所の利用を考えている。

近隣住民：きちんと黄色い線を引いた、救急車指定の駐車場所が必要だと考えている。市の意見も聞きたい。

委員長　：基準は無い。必要かどうかは別として、一般に大きなマンションは沢山あるが、専用スペースはあまり見たことがない。きちんと止められるスペースが有るに越したことはないが、黄色いマスを書く必要までは無いのではないか。

事業者　：通常のマンション計画に比べ、来客車用スペースやゴミ収集車のスペースも設けている。ゴミ収集車は、週に何回か朝の決まった時刻に来るのだろうが、スペースとしては有るし、東側のエントランスホール前の車寄せ等も有るので、スペースは十分有る。

委員長　：その車寄せスペースに、宅配業者が車を止めてしまう事のほうが心配である。検討すべきなのは、周囲の緑道部分をどれ位の幅にするかということ、それに絡んで、保存する樹木や、移設する樹木の扱いをどうするかということ、外周道路をもう少し拡幅できないかということ、天空率の緩和規定の扱いの問題等である。

近隣住民：先程、日影について詳しい質問が有ったが、説明を頂いていない。

委員長　：地盤面プラスマイナス０mで基準を満たすべきではないか、という質問である。細かい建築図面を書かないと、何ともいえない面も有るかと思われる。

近隣住民：考え方だけでも、示してほしい。

事業者　：基本的に、建築基準法上の日影規制は、平均地盤面で検討するという事であるから、それでやらせていただきたいと考える。ただ我々からすると、日影については、皆さんの要望通り地盤面プラスマイナス０mで検討するのはお断りしたい。しかし、皆さんの家にどういう日影がくるのかというと、ある程度敷地の高低差も影響するので、日影規制の基準では無く、実際の建物の窓にどういう影が出るかという検討もできる。既に２軒位の方からそのようなご要望を頂き、実際に窓に当たる影の図面を作ってお出ししている。今後も、そういう形で、少なくとも一列目で建物に面している方たちには、資料を作ってお出ししたいと考える。

委員長　：実際、どの程度の日影の影響が出るのかを見るのがまさに調整会であり、この先の具体的な建築計画が固まってからの段階になると思う。毎回、日影図を書いて持ってくるというのも大変な事だろう。ただ、考え方として、色々な特殊事情で日影の影響が厳しい所については、若干配慮の余地が有るのではないかと思う。近隣の土地は、第一種低層住居専用地域であるので、ある意味最も厳しい日影の規制が掛かっている場所であり、更にこれ以上厳しい要求をするのは難しい面も有る。他の調整会で、第一種低層住居専用地域の日影の問題については、これ以上厳しくできないという前例も、積み重なってきている。そこはやむを得ないのではと感じる。

近隣住民：初歩的な事かもしれないが、この構想自体、全部北側に寄って計画されている。日本庭園とまでは言えなくても、それくらいの物を敷地の北側に作るべきだと思う。南側の敷地境界線は、どのようになっているのか。

事業者　：図のこのラインである。

近隣住民：そこまでだけなのか。利益重視だけではないかと、疑問に思う。北側の部分は、車道歩道、それから緑道含めて庭園を考えるくらいのスペースが有るべきと考える。南側の境界線は、この建物のギリギリという事か。建物を減らしてでも、もっと中央の方に寄せるべきである。

委員長　：問題は、電力中央研究所がこのような形で敷地を切り売りしたという事である。この土地の取得が、狛江市の大規模事業構想の条項が入る前である。条項が入る後であれば、３階建てにするとか、一戸建てにする事も検討しようかとか、そういうこともこの構想検討会の課題になるかと思う。だが、この件については電力中央研究所がこういう形で土地を売り出しているし、それを目一杯使おうという事で、事業者側も買い取ってしまっている事も有るので、庭園もしくは緑地を増やせという事も、かなり厳しいと思う。もう少し公園部分を広く取れだとか、緑地をもう少し増やせとか、そういう話が実際には有るのだろう。ただ、この図を見る限りでは、相当戸数を減らさない限り、広場や緑地を取る余裕は無い。具体的に、どの辺にどのような空地を作るという提案は有るか。

近隣住民：具体的には、今の図面の中央の角の部分である。駐輪場、駐車場の所である。そのスペースくらいは、日本庭園かそれくらいの物を設置するべきではないか。そこから発想して、駐車場駐輪場、建物はどれくらいの戸数になり、高さはどれくらいか、考えるべきである。

委員長　：今日の資料２ページあるいは３ページだが、狛江市の指導基準に従って、６％の提供公園を作ったという図は有るわけである。今のところ、それに替えて提供公園は無しにして、沿道の緑道を設置した案が提示されたが、若干広場状の緑地は敷地内緑地の形で残っているが、その辺の問題と絡んでくるのではないか。公園も作り、緑道も設置するのが一番だが、ある意味で、かなり立派な幅のある緑道であれば、それを公園ないしは敷地内緑地とみなすという事も大いに有りうる。

近隣住民：全体を環境緑地帯にするような形にすると、相当なものになる。ヒマラヤ杉は、根が10m近くあるという事だし、移植すると枯れたり倒れたりすると言われている。

委員長　：建物の敷地面積は、6,000㎡強である。６％の提供公園をとっても、382㎡と、少し小さな敷地となる。そういう中途半端な公園をつくるよりは、しっかり幅もあり、緑も有る緑道的な部分を作り、それがいずれ、電力中央研究所の開発の敷地全体の周りに繋がるというふうにしていくと良いのではないか。公園については、電力中央研究所全体が開発された暁に、まとまった大きな公園を作ることにして、その分若干の負担金を頂くという様な事もあるのではないか。今の、沿道の樹木を生かす形で、ぐるりと緑道を巡らすほうが住民の方々の利益にもなるし、事業者側もやりやすいのではないか。

近隣住民：もう少し幅が欲しい。

委員長　：やはり、２mでは歩くだけで精一杯で緑もあまり残らない。せめて３m、緑道部分が１mで歩道部分が２mを、あくまでも基本的な原則とし、あとは６m道路にするという所を、今後の電力中央研究所の開発の原則とするという事で、構想検討会はそこまでとしたい。細かい部分は、具体的な建築計画が煮詰まった機会に、調整するというのが、迅速な結論を得る事になると思う。

近隣住民：建物が、横に長い事が少し心配になった。風通しが悪くなり、エアコンを1所帯あたり２台付けるとなると、何百ものエアコンが一斉に室外機から熱風を発し、周囲の気温が上がるのではないか。その上、風通しまで悪くなると、すごく環境が劣悪になると心配している。こちらの７階建ての前に、市民農園が有る。この建物が高いと、日影で全然作物が育たなくなる恐れがあるので、それも心配である。機械式駐車場だが、東日本大震災クラスの地震が発生した時、車が飛び出したりしないような保証はあるのか。

委員長　：風の問題は、現在シミュレーション中との事だ。強風による影響だけでなく、夏の通風の事もチェックしていただきたい。それから、ヒートアイランドの問題は、屋根面や壁面に蓄熱するという事もあると思うので、その辺はこの先の建築計画が具体的に煮詰まった時に、多少省エネ的な対応をされると良いと思われる。特に、屋上に出られなくしたようなので、屋上緑化とまでは言わないが、アスファルト防水の黒い面で熱を吸収するばかりではなく、その辺の配慮をお願いしたい。駐車場の安全性についても、今の段階でなにか言うことが有れば別だが、先々の検討でも良いのではないか。

事業者　：そうしたい。具体的には、別の機会としたい。

委員長　：耐震性の問題、騒音の問題等もあるし、見え方の問題もある。

近隣住民：前回、駐車場を３階建てから２階建てに変更を検討すると言われ、今日回答がなかった。

事業者　：調整会の場でお話ししたい。

委員長　：景観上の問題と、安全上の問題と、騒音の問題と、通風の問題と、市民農園の日影の問題等については、この先個別に検討する事とする。

では、あくまでも私案だが、提案する。この電力中央研究所の開発については、基本的に、外周道路は６mになるように、敷地内の土地を提供してもらう。外周の緑道部分は、歩道部分２m、緑道部分１mとし、原則３mを基本とする。緑地部分については、狛江市の指導基準を原則として守っていただきたいが、土地ではなくて負担金に替える事も可とする。以上３点である。その他の事については、更に建築計画を詳細に煮詰めたあと、調整の場を設ける。いわゆる調整会として行うか、別の協議の場にするのかは、色々有るが、そのような場を設けて進めて行く。いかがであるか。この場で回答を頂かなくても、会社に持ち帰り上司の決裁を受けてからということでも構わない。

事業者　：今、委員長から言われた３点について、即答しかねる点もあるので、会社に戻り、市を経由して委員会に回答させていただきたい。

委員長　：住民からは、4.5mという提案もあったが、ちょっとそれは厳しいだろう。合意とは言えないかも知れないが、３mということで合意したという事で、よろしいか。

近隣住民：私たちは、市が作成した議事録で確認する事しかできない。今、委員長が話した事も、どこまでが確認することができ、私たちが納得することができるか、いささか不安だと思う。市の方も是非、住民も準備したり考えたりする事ができるように、住民側にも事前に資料を頂くとか、これからお願いしたい。

委員長　：議事録の件は毎度お叱りを受けるが、会議と会議の間が約一か月ない場合もあり、事務局も手一杯である。基本的には、次の会議までに必ず議事録ができることすらお約束できない面もある。そこは、できるだけの配慮をしたい。

事業者　：先程、この構想検討会での委員長からの提案、私案として３案を頂いたが、できるだけ早く我々も回答させていただきたい。

委員長　：期限のある話ではない。じっくりと検討して欲しい。

近隣住民：縦覧期間は、どれくらいの期間かということと、いつ回答が出され、いつから縦覧が始まるのか等、教えていただきたい。

委員長　：縦覧期間については、条例で２週間と決まっている。事前に住民に情報を伝える事は難しいか。

近隣住民：できるだけ配慮をよろしくお願いしたい。

狛江市　：まちづくり推進課長である。こちらから、今日出席されている近隣住民の皆様、および市民の皆様にお願いという形でお話する。これまで（仮称）岩戸北計画に関する構想検討会を２回開催し、近隣住民の皆様から数々のご意見等頂いている。また、まちづくり推進課のほうにも足をお運びいただき、直接お話させていただいている。その中で、先程事前の情報提供等を密に行って頂きたいというご要望を頂いたが、現状皆さんの中で、代表者が存在しない。市として、事前の情報提供等を密にしたい場合に、現状だと皆様全員に対して事前の資料の配布、あるいは連絡といったような対応をしなければならない状況である。現在、まちづくり条例に基づく構想検討会のほかに、調整会が３件同時進行している。構想検討会を含めると、全部で４件ある。形式上で構わないので、代表者を立てて頂くと、事前の連絡等を密に取る事ができると考える。ご一考いただきたい。

近隣住民：代表者でなければいけないのか。

委員長　：呼び方は連絡世話人とか、連絡担当者でも構わない。できればご協力願いたい。今日は以上とする。