（仮称）岩戸北計画に係る構想検討会議事録（要旨）（第１回　平成26年10月31日開催）

 平成26年10月31日（金曜日）午後７時～９時23分

狛江市まちづくり委員会委員
大方委員長、原副委員長、西田（幸夫）委員、西田（幸介）委員、筑紫委員、佐藤委員、久光委員、澤野委員、津田委員、原田委員、平野委員

事業者　　14人

近隣住民　30人

傍聴者　　８人

事務局
松本都市建設部長、加藤まちづくり推進課長、遠藤道路交通課長、富永まちづくり推進担当主査、榊田主任、小嶋主任、高橋主事

５　議事内容（要旨）

事務局　：（仮称）岩戸北計画に係る構想検討会の開催に先立ち、事務局である狛江市都市建設部まちづくり推進課よりご案内させていただく。本日は会場の都合により午後９時を目途に構想検討会を終了させていただく。なお、構想検討会はまちづくり条例第48条第２項に基づき、狛江市まちづくり委員会によって開催するものである。まず、事務局から４点連絡事項をお伝えする。まず１点目は構想検討会開催請求書が、平成26年８月28日から９月９日付けで合計54件提出されており、これに基づき当案件の構想検討会を開催することとなった。構想検討会開催請求書を提出していないと意見を述べることができないのではないかというご懸念があるが、構想検討会は、口頭審理のため近隣住民の方は構想検討会開催請求書をご提出いただかなくても意見を述べていただくことができる。また、傍聴者についても議事の進行において委員長が必要と判断した場合は、発言が認められることがある。２点目は、構想検討会開催請求書に記載されていない請求理由や意見についても、当事業計画に係る内容であれば発言によって、本構想検討会で議題とすることもある。よって、新たに構想検討会開催請求書をご提出いただく必要はない。３点目は、構想検討会の議事録は事務局で作成し、約１か月程度で市ホームページ上において公開する。４点目は、構想検討会では秩序ある議事進行のために、不規則発言はご遠慮いただき、発言の際は挙手のうえ、委員長の指名後に発言いただくようお願いする。また、発言を正確に議事録に残すために、担当者がマイクを持ち回るので、マイクの受け取り後に発言をお願いする。それでは、委員長お願いする。

委員長　：狛江市まちづくり委員会委員長の大方である。本日の構想検討会は、まちづくり条例第48条第２項に基づき開催されるものである。これまで調整会というものは経験があるが、大規模開発に伴う構想検討会は初めての開催となる。議論、検討する内容も調整会の際とは異なり、細かい建築のことは手続きが進み次第、調整会で検討することもあり得るので、まずは開発の構想について検討を行うことを、ご承知置きいただきたい。ここにいる方々が狛江市まちづくり委員会の委員である。自己紹介は時間の都合で省かせていただく。

　それでは、（仮称）岩戸北計画の構想についてまず事業者から説明いただき、その後構想検討会開催請求を出された近隣住民の方からの要望、質問についてご発言いただく。本日は修正案を事業者がお持ちのようなので、その後説明いただくということでお願いする。

事業者　：本年８月に計画について第１回の説明会をさせていただいた。その際の内容を簡単に説明すると、建築主は東急不動産、三菱地所レジデンス、小田急不動産の３社共同で幹事会社は東急不動産である。私どもは総合企画を行っているユーエスアイ・エンジニアリングであり、近隣住民の方々へのご説明を担当している。今回の計画地は、旧電力中央研究所の敷地のうち、北側である。１階の配置図と計画図について説明する。北側と東側で道路に接し、大きなものとしては西側に提供公園を設けることを考えている。北側に機械式駐車場、２段ラック式駐輪場を設ける。２階の平面図の説明であるが、駐輪場の２階に住民の方が使える多目的ホールを設ける予定である。３階、４階、５階と見ていただければわかるが、日影規制の関係で、次第にセットバックしている。５階の屋上にテラスを設け、居住者の方に利用いただく。日影図についてだが、まちづくり条例上、冬至の日の地面に落ちる影を入れている。春秋分の図も作成している。立面図について、日影規制が厳しい地域なので、南側の棟は７階建てであり、セットバックした構造である。９月29日に２回目の説明会をしているが、私どもの建築予定地の用途地域である第一種中高層住居専用地域の建物の日影規制ではなく、第一種低層住居専用地域における日影規制もクリアできているかというご質問があったので、その点についての説明資料を本日お配りしている。第一種低層住居専用地域については、地面から1.5ｍの高さの日影で規制がかかっていることを表示している。５ｍのラインが３時間を10ｍのラインが２時間を超えないようにしなければならないと言う事である。また屋上のテラスについて、見下ろされるのではないかというご意見があり、２ｍとすると近隣の住戸内が見えてしまうので、４ｍの位置に柵を設置することとした。立面図については、機械式駐車場が反映されていなかったので、その点修正してお配りした。以上である。

委員長　：それに対して、近隣住民からは多数の意見が寄せられており、一人ずつ説明していただくのは時間の関係もあり難しいので、こちらで手短に要点を整理したものを作成した。それをご覧いただき、不足点があれば後ほど補足していただきたい。

　まず開発の基本的なコンセプトについてである。この敷地に４ｍの道路を挟んで７階の共同住宅を建設すること自体が不適切ではないかというご意見である。日影規制への対応は合法であるが、日影が実際上相当落ち、圧迫感があるので配慮して欲しいということである。また騒音については、工事中の騒音はもちろん、機械式駐車場についても配慮が必要であるということである。敷地の外周道路について、西側の道路について交通量が増えることが予想されるので、30ｃｍから50ｃｍの離隔をきちんと取って欲しいということ、安全対策については、どのような対策を行うのかということ、また工事車両の通行の問題もあるとのこと、緑については、樹齢50年近く高さ10ｍ近いヒマラヤ杉があるので、それを保全すべきだということ、道路と事業地の間に緑地帯を設け、景観やプライバシーの対策をして欲しいこと、多目的ホールやテラスから見えないようプライバシーに配慮して欲しいこと、屋上を開放しないで欲しいこと、地域コミュニティに配慮し避難場所として利用できるようにして欲しいこと、またインターネットの使用に配慮して欲しいこと、模型を作って見せて欲しいということもあった。大きく言えばこういうことでよろしいか。では事業者からの改善案について説明をお願いする。

事業者　：委員長からお話があったように、これまでいただいたご意見について、どのような対応ができるか検討した結果を資料にまとめた。

　まず既存樹木についてである。既存樹木の調査をした。ご意見の中にあるヒマラヤ杉以外にも既存樹木があったので、全て調査をしたものである。高木のうち、主な既存樹木が23本、それ以外が11本、中木が14本、合計で48本となっている。この中からどれだけ残せるかを検討している。２ページ目を見ていただきたい。敷地から道路上に樹木が越境しているものが大半であり、工事上どうしても残せない場所もあるので、提供公園に５本、北東側に１本移植を考えている。内訳はヒマラヤ杉３本、大島桜１本と枝垂桜２本である。それから既存樹木ではないが、敷地境界に沿って、新たに列植することを考えている。６本既存樹木を残し、新たに高木を73本植樹し、合計で79本、中木は146本、合計225本の樹木を植える。それ以外は低木を植える。

　次に機械式駐車場についてである。機械式駐車場は建物側に移動した。敷地境界からの離隔が今まで１ｍだったが、更に６ｍ広げ、７ｍとした。機械式駐車場が３列あったのを１列削除し、２列とした。車に関しては、東側に駐車場を設けていたが、取り止める。結果、駐車場は合計７台減らしている。車路について、東側からは入庫のみ、北側は出入庫のどちらも対応できるようにする。駐車場の出入り口の安全対策は、出庫灯を設け、隅切りを行い見通しを良くする。また段差を設け、すぐに出れないようにする等の対策を考える。駐輪場については、渡り廊下をやめ、建物側に寄せている。５ページについては、駐輪場の出入り口にパイプのようなものを設け、自転車に乗ったまま通れないようにすることを考えている。角が鈍角のため、見通しが悪いという話をいただいているので、高木を植えないで見通しを確保することを考えている。プライバシーについては、道路側に植栽をするので、プライバシー対策になると考えている。多目的ホールについては、東側のテラスと北側のテラスをなくし、窓を不透明なガラスにする。４ページ目の屋上テラスについては、端部からの離れを４ｍにし、屋上テラスの面積を縮小する。５ページ目については、１階の配置図を大きくしている。提供公園に震災時、災害時に煮炊きができるような、かまどベンチを設けたいと考えている。北東側のゴミ収集スペースを変更し、収集車の駐車スペースを少し中側に入れた。説明会で模型を作って欲しいとの話があったが、申し訳ないが対応できていない。日影規制が厳しいので、セットバックをしていることについてはおわかりいただけると思う。

　説明会でいただいたご意見に、提供公園は不要で、その代わり周囲に歩道を作ってはどうかという案があった。市との調整もあると思うが、参考までに自主管理歩道がある案を作成している。この案では、既存樹木を９本保存することができる。公園をなくしたことに伴い、西側に３戸の住戸を計画している。共用部分に変更した所もあるので、全体戸数としては変わらない。機械式駐車場については、50ｃｍ更にずらすことができた。東側については、境界から２ｍのセットバックが可能となった。私どもとしては、この自主管理歩道を含む案の方が好ましいのではないかとも考えている。皆様のご意見を頂戴したい。

委員長　：少し細かい話もあったが、本日は計画の構想の検討を行う場である。修正は微修正案ということである。計画地北側と同じように一戸建て住宅とするか３階建て程度の集合住宅とするか、そのようなお考えはあるか。

事業者　：我々は事業者として事業地を有効に活用させていただきたいと考え、７階建ての共同住宅とした。既存の法律や各条例に基づき、可能である案を検討した次第である。

委員長　：法的には問題ないことはわかっているが、構想検討会という場は法的規制よりも、近隣住民との間で容積を目一杯利用することで様々な弊害が起きるということを踏まえて、コンセプトの検討を行う場である。基本コンセプトをゼロベースとして考える場である。むしろこういう機会を好機と捉え、最終的に電中研跡地が狛江のまちづくりの中で将来良いまちになったと思えるようなものとなるように、もう少し知恵を絞って考えていただきたい。

事業者　：我々は、東京都や狛江市が決定している都市計画に沿って土地を有効活用することを考えている。それでは何のための都市計画なのか。資本主義経済社会で我々は様々な法律を守り、工夫とフォローを行っている。委員長は先ほど「微修正」とおっしゃったが、我々のこの案は微修正などではなく、大きな修正である。企業として生き残るにはどうしたらよいのかを考えていただきたい。

委員長　：床面積は減らしていないと思うが。

事業者　：先ほど容積についての話が出たので補足するが、現状の容積率は186％であり、許容容積率については全部は使えていない。

委員長　：当初の案と修正案とで、床面積はどの程度減ったのか。

事業者　：面積としては減っていない。

委員長　：事業者の立場もわかるが、まちづくり条例というのは、建築基準法や都市計画法を遵守していれば何でも開発を認めるというものではない。周囲の居住環境に配慮した計画としていただく、そのために、市や近隣住民との協議を行う旨を規定している。その点はご理解いただきたい。具体的には、例えば３階建てにするということは考えていないということか。

事業者　：考えていない。

委員長　：それでは、近隣住民の方からのご意見をお願いする。

近隣住民：資料を用意して来たので、それに沿ってお話をする。まちづくり条例の主旨が市、事業者、私たち近隣住民の間で前向きに共有・検討できるようお願いしたい。まず10月６日に提出している市への質問事項について、お話しする。市の回答は後ほどいただければと思う。

　質問１：事業者から大規模開発等事業構想届出があった際にまちづくり条例第45条にある市の助言は行ったのか、行ったのであれば、どのような助言を行い、それによりどのような修正があったのか。また助言を行っていない場合には、なぜ助言を行っていないのかについて伺いたい。質問２：市は説明会に至るまでの間に事業者との間でどのような情報交換を行ったのか。質問３については、狛江市まちづくり委員会の委員の皆様にどのように私たちの意見を伝えているのかということについてだが、この点は回答いただいたので、結構である。質問４：現段階で計画を変更する姿勢がなく、まちづくり条例についての理解と歩み寄る姿勢がない事業者に対し、市はどのような指導をされるのかを伺いたい。次に要望に移る。これまで２回説明会が行われているが、事業者は法に触れない範囲で、最大限利益を追求する旨の発言をしている。まちづくり条例においては、双方歩み寄ることを規定しているので、この点をきちんと事業者にも理解いただけるよう指導いただければと思う。

　要望１：土地利用、日照権、高さに関することについては、第一種低層住居専用地域に隣接している計画地について、住宅に供されるにも関わらず、電力中央研究所があった時と同じ規制が適用されることに違和感を覚える。また道路からの余裕がなく、圧迫感がある。隣接道路は６ｍ以下の細い道路で、基幹道路までかなりの距離を歩かなければならない。東京都建築安全条例に配慮していると事業者は話しているが、難しいのではないかと懸念している。８月21日の説明会で配られた図面では、事前に配布されていた図面から高さを50ｃｍ下げたものに変更されていたが、説明がなかった。この理由は何か。パースは提出していただいたので、この点は結構である。要望２：緑の保全に関することについては、計画地の緑には長く親しんでいるので、できるだけ多くの緑を残していただきたいと考える。要望３：多目的ホールと屋上テラスについては、プライバシーを著しく損なうので、廃止して欲しい。要望４：機械式駐車場については、設置に反対する。過去に児童が手を挟まれたり、転落したりする事故があり、安全さらに景観上問題がある。マンションの住人の安全上問題があると思う。マンションの利用者も近隣住民もいつ事故に遭うかわからないので、やめていただきたい。要望５：ごみ収集や保育園等の行政課題については、市は責任を持って対処して欲しい。マンションの住民の多くは若い世代になることが予想される。マンホールトイレやかまどベンチ等については、住民数に応じ設置を義務付けているという自治体もあると聞く。公園や保育園、防災施設の確保について検討して欲しい。まちづくり条例に従って品格のある計画になるように、事業者が一流の企業群であることを踏まえ、先日テレビ番組で狛江市が先進的にまちづくりに取り組んでいるとの報道もなされたが、先進事例となるよう願っている。

委員長　：先ほどの質問事項について、市の方から回答をお願いしたい。

事務局　：市への４点の質問事項について、まちづくり推進課から回答させていただく。質問１のまちづくり条例第45条に規定する助言については、まちづくり条例第６条に規定するまちづくりに関する施策に沿ったものであると規定されている。現在まちづくり条例における大規模開発等事業の構想段階の手続中で、構想について近隣住民の皆様と内容についてご検討いただく段階である。今後近隣住民の方のご意見を踏まえて作成された構想が、大規模開発等事業構想として市に提出され、協議が行われることになる。現在市と協議が行われる段階に至っていないので、助言は行っていない。質問２については、まちづくり条例は市民、事業者及び市の協働による計画的なまちづくりを推進することが目的である。従って事業者と近隣住民の直接の接触を妨げるものではない。しかし、近隣住民から構想検討会開催請求書が提出されていることから、運営規則に基づき公開による構想検討会での口頭審理を行う必要があった。そのため、提出者と事業者で協議がまとめられたとしても、再度口頭審理の場での調整が必要である旨を伝えたところである。質問３については、構想検討開催請求書、議事録、会議資料を提供している。質問４については、事業者の発言はまちづくり条例の主旨に反していると認識しているので、事業者に対しては発言の修正を求めていきたい。以上である。

委員長　：事業者への質問、要望について、事業者から回答できる範囲でお願いしたい。

事業者　：まちづくり条例の構想段階で協議をしていくことは、事業者として認識している。ただどのようなものを建築するかは、住民の皆様と検討するものではないと考えている。我々があくまでこのようなものを建てたいという案があって、それについて、お話をさせていただくというのが前提であると考える。構想検討会については、一方的な決定ではないことを確認して欲しいという記載があるが、その点については市ともご相談したいと考えている。しかし、合意ができなければ永遠に事業が進められないのかという点について、我々としては疑問であるので、お約束はできない。

委員長　：合意ができない場合というのもよくあることなので、調整会が開催されることも予想される。ただし、最終的には市と協定書を取り交わさないと着工できないので、その点は認識いただきたい。

事業者　：それは認識しているが、合意が不調に終わった場合にはどうなるのか。

委員長　：市から勧告等が行われることになる。

事業者　：要望１：土地利用、日照権、高さに関することについては、違和感を感じられるのは仕方ないと思われる。電中研がその土地で事業を行われていたからといって、その跡地に我々が都市計画法上の用途に合うものを建ててはいけないというものではない。道路については、東京都建築安全条例に基づき検討を行い、計画敷地の東側の道路を開発道路までの間を６ｍに拡幅することを検討した。電中研との協議を行い、多摩建築指導事務所にも相談及び確認を行い、問題ないとの見解をいただいた。50ｃｍ下げた点については、過去のどういった資料でおっしゃられているのか、少し確認させて欲しい。

近隣住民：本日の資料にもある。立面図に500との表記がある。

事業者　：元々お出ししている図面にも500と20ｍと記載させていただいていた。建物の現況が道路より50ｃｍ上がっているので、建物の高さとしては20ｍである。説明がなくて申し訳ない。

委員長　：平均地盤面が道路より50ｃｍ高いので、建物を平均地盤面から50ｃｍ下げた部分から建てるということになる。日影については、平均地盤面から計算している。道路から見れば20ｍと50ｃｍとなる。

事業者　：要望２：緑に関しては、先ほど説明したように調査を行って、できるだけ残していきたいと考えている。要望３：プライバシーに関することについては、多目的ホールを中央に配置し、屋上テラスについては縮小して欲しいという要望をいただいた。本日、屋上テラスについて修正案をご提案しているので、検討いただければと思う。要望４：駐車場については、建物側に寄せている。安全については、様々な所で機械式駐車場を設けているが、それほど事故が多発しているという認識は持っていない。騒音についてはクリアしているし、道路幅員も規定をクリアしているので、そこまでの問題にはならないと認識している。景観の問題については、三段式がどのような景観になるかという点は今後検討したいと思う。要望５：防災やごみの問題については、今後市の所管課と協議を行う予定なので、その段階で指導いただければ対応する。保育園については、我々に対して保育園を設置することを求める形になっているが、議員の方からもそのような内容を要望いただいたこともあるが、設置することはご容赦いただきたいと申し上げている。我々はこれまでも様々な場所でこのような市に間に入っていただいて調整する会を設けていただいているが、先ほどお話があったように不調に終わる方が多いと思う。もちろん我々としては、皆様からご要望を伺って、どのような対応が可能かをお答えすることしかできない。いただいている要望の一部について訂正をお願いしたい。多目的ホールと７階屋上の手摺の件と言われたが、７階屋上に手摺はなく、５階屋上に縮小して計画させていただいている。修正案については、時間が限られている中で調整したものであり、皆様のご不満はあるかと思うが、お互いに歩み寄って調整していきたいと考えている。この構想検討会がどれくらい続くかは、我々の懸念事項であり、次のステップへ進む必要もあるので、こちらの誠意も汲み取っていただき、お互いに歩み寄っていければと思う。

委員長　：いずれにせよ、お互いに100％満足というのは難しいと思うが、歩み寄った案とする必要がある。

近隣住民：本計画の土地は第一種中高層住居専用地域で、その北側が第一種低層住居専用地域となっている。電中研が本計画地を売却する時にまちづくり条例にある通り、第一種低層住居専用地域に配慮する必要があるという旨について、事業者に対し市又は電中研から話はなかったのか。周囲の土地に配慮しなければならないという話はされたのか。

事業者　：我々の認識する限り、売却時にそのような話はなかった。

近隣住民：売却には市は関与しないのか。

事務局　：売却については市が関与できるものではないので、関与はしていない。電中研にも関係する内容になるので、正式な事実確認ができないのであれば、きちんと持ち帰って確認された方がよいと思う。

事業者　：再確認する。

事務局　：土地の売買行為を行う前の段階で、電中研から狛江市に対し、狛江市のまちづくりについて何か協力することがあれば、土地の応札を求める段階で説明事項に盛り込むことを対応したいという話をいただき、市の全課に向けてどのような内容が要望事項として挙げられるかということについて、ヒアリングを行っている。その結果、狛江市として要望する内容を一覧にまとめ、電中研に対し提出させていただいた経緯がある。

近隣住民：市から電中研には要望が出ているということで、電中研から事業者に要望が伝わっているのかいないのか不明ということか。

事務局　：そういうことである。

事業者　：我々は事業推進の担当であり、土地取得の経緯まで把握できていないということも考えられるので、持ち帰り再確認させて欲しい。

近隣住民：もし土地売買時に要望が入っているのであれば、今回の計画地の北側の第一種低層住居専用地域に配慮した計画としていただくことになるのだと思う。

事務局　：補足だが、電中研へ提出した要望については、道路を隔てた第一種低層住居専用地域に配慮するべき、といった具体的な表現での要望とはしていない。

近隣住民：まちづくり条例の主旨を守ることといった表現にはなっているのか。

事務局　：当然まちづくり条例の主旨は守っていただく必要があるので、そのような主旨になっている。

近隣住民：まちづくり条例には周辺の住環境に配慮することと記載されているので、それならば構わない。

委員長　：北側が第一種低層住居専用地域である場合、その点について配慮することは当然であり、どのような配慮をするか細かい点は記載していないと思う。何にせよ、憶測で話をしても意味がないので、確認をしていただくようお願いする。具体的にどのような配慮をしていただくかということについて検討している。他に何かあるか。

近隣住民：東京都建築安全条例について、道路の幅員が現状６ｍないが、今後拡幅するから７階まで大丈夫だという認識のように聞こえたが、それでよいか。

事業者　：道路の幅員は、現状は６ｍないが、位置指定道路であり６ｍの認定幅員である。

近隣住民：現状、６ｍの幅員がなくとも、東京都建築安全条例を満たしているということになるのか。

委員長　：今回のような建築物を建築する場合、東京都建築安全条例はへび玉道路であっても認められている。

近隣住民：私が聞きたいのは、今回建設予定地については６ｍ道路になっているが、幹線道路に行く途中では６ｍに満たないということなのだが、その点はどうか。

事業者　：先ほども説明したように、電中研が６ｍ幅員の道路に整備することとなっている。

近隣住民：それは買ってからお話を持っていったということなのか。道幅が６ｍないのがわかっていて、計画案には道幅６ｍが必要だということから、話を電中研へ持っていったということなのか。

事業者　：６ｍに拡幅できれば計画建物が建つということは認識しており、電中研の承諾が必要だった。売買契約が決まってから承諾をいただいている。

近隣住民：承諾がなければ７階建ては建たないわけなので、５階建ての計画でも十分であるという認識で購入したということになる。

事業者　：仮想の話をしても仕方がないのではないか。

近隣住民：電中研が承諾するかどうかは仮定で購入しているのではないか。

事業者　：現状６ｍないが元々６ｍ認定の位置指定道路であり、電中研へ市が協力を求めていたと思う。

委員長　：すぐに回答が難しいようなので、確認していただくこととする。接道条件が悪い土地だったが、当初から７階建ての計画をしていたのか、それとももっと低層の計画での購入価格であったのではないかというお話だと思う。しかし、そういう問題よりも、どのような開発計画にするかという点に集中した方がよいと思う。接道条件は高さには影響しない。

近隣住民：プライバシーについてだが、多目的ホールや屋上テラスは誰でも入れる場所となっている。また、多目的ホールの西側のテラスは残っている。

事業者　：説明が不足していたが、資料３ページの記載のように壁を塞ぐ。窓もあるが、不透明なガラスとする。暑さなどの対策で開放した場合に、見えるのが困るということであれば、開放できないような形で検討する。

委員長　：とにかく住宅が見えないようにするということである。

近隣住民：共有廊下部分については、廊下全体的にプライバシーが保てる配慮をして欲しい。

事業者　：全部塞ぐというのは、開放制限等があるので難しい。

委員長　：180ｃｍより上は見えるようにする等の工夫ができると思うので、今の段階から様々な方法を研究してもらいたい。

近隣住民：樹木の保存についてお話したい。樹木図と写真をお配りする。電中研全体の周辺の樹木図となる。近隣住民に愛され共に育ったヒマラヤ杉が敷地周辺を覆っている。その外周を現況4.5ｍ道路が取り巻き、児童の通学路でもある。オートバイ等も進入禁止である。今回の計画地はオレンジ色の部分である。市議会議員の中にも電中研の周囲のヒマラヤ杉の造園にも携わった方がおり、このまま活かすのがふさわしいと言われている。豊かな自然を活かそうと思えば活かせるはずである。電中研全体のことを考えると、全体のヒマラヤ杉をそのまま残すのがベストである。以上を事業者にお願いしたい。

事業者　：第２案は、たった９本なのかと皆様は思うかもしれない。私としてももう少し残せないかとは思うが、そのまま残しても枯れてしまうこともあるので、移植ということも示した。我々としては努力したつもりである。新植することで緑というものにこだわっていきたいと考えている。

近隣住民：市の保存樹にすることもできるし、せっかく安定した年数に入っている。周囲の皆様もこの樹木になじんでいる。

委員長　：できる限り努力するということもあるだろうが、第２案のおさらいをお願いしたい。

事業者　：現状のものをそのまま残すとなると、先ほども申し上げたように、樹木の越境という問題がある。我々は事業者であり、住宅を分譲することになる。越境を解消することを第一に考えている。既存樹木は、９本残し、73本新植する計画である。

委員長　：提供公園を広げれば、樹木を増やせるのか。

事業者　：提供公園は広げられない。第２案については、提供公園がなく自主管理歩道の案にしたものである。

委員長　：提供公園をなくすという案は、協議の着地点としてあり得ない話である。緑地について事業者から誠意を示すということであれば、個人的な見解だが提供公園を広げるということも考える必要もあるのではないか。

近隣住民：まちづくり条例の指導基準で、既存緑地や景観の保全について明記がされていると思うが、最初の図面に緑を残すという部分が示されていなかったように記憶している。住民から要望があって、そういう案を示すというのは違うと思う。まちづくり条例は読まれているか。

事業者　：まちづくり条例の記載は努力義務である。調査をしてみないと移植や伐採が必要かどうかはわからないという点は、ご理解いただきたい。

近隣住民：今回の計画によると、低層住宅地にこのような高さの建物が建つことになる。そうすると、風害が発生すると考えられる。いくつかの建物に分かれているようだが、一度発生した風がどこに当たり、どのように風速が変化するのか、風環境の変化のシミュレーションをしていただきたい。高さのある樹木は、その点も改善する効果があると思う。

事業者　：基本的に風環境というのは、建物により変わる。しかし、この程度の建物では風害は発生しないということを、経験上認識している。例えば東京都で総合設計制度を利用して建物を建てる際は、100ｍクラスの建物を建てるときには風洞実験によるシミュレーションが要求され、60ｍクラスの建物を建てるときにはコンピュータによるシミュレーションが要求される。それは60ｍを超える建物の場合には、風害が発生する可能性があるからだ。風の影響が変わるのは間違いないが、シミュレーションは考えていない。

近隣住民：私が言っているのは高さのことではなく、現況の環境の中で、低層住居専用地域にこのような建物が建つ場合に変化が起きるのではないかという点を検証して欲しいということである。

事業者　：20ｍしかない建物について、シミュレーションは考えていない。

委員長　：横に長い建物になるので、事業者も言っているように影響は出る。ただしその影響というのが限度を超えたものなのかという点は、おそらく限度を超えないだろうと思われるが、実害がないということを立証する立証責任は事業者にあるということは理解していただきたい。

事業者　：それでは今日は持ち帰らせていただきたい。

近隣住民：本日は基本的なコンセプトがどうなのかを検討する会議だと思う。しかし、事業者側はかなり古い体質の利潤の追求という立場を崩さないように思う。採算性については外部の者は資料を持っていないが、南側については着工されているので採算が取れているのだと思う。敷地面積については、北側より南側は240数平米少ない。この点を踏まえると、７階をすっぱり切ってしまっても十分採算性が取れるのではないかと思う。

近隣住民：総括的な話となるが、委員長から指摘をいただいているのに、基本的にあり得ない、対応できないというスタンスで事業者が臨んでいるように思う。これでは構想検討会として成り立たない。構想検討会の主旨を理解していないのではないか。

近隣住民：自主管理歩道の案があったが、樹木の越境が問題になるとのことであった。駐車場の出入り口について変更されているが、東側に出ると通勤等の方々とも同じ道になるので危ない。多目的ホールの高さはどれくらいになるのか。建物自体の日影はクリアしても、目の前に５ｍ60ｃｍの建物が建つと、冬至と同じ位の日影になる。

事業者　：多目的ホールは、渡り廊下をなくして２ｍ程度ずらした状態である。駐車場の入口からも自転車は入れることになっている。できるだけ安全を図る方向で調整したことを説明させてもらった。駐車場の出入りが１箇所になるので、難しいと考える。

近隣住民：７ページの変更案について、東側が１ｍさらにセットバックしており良いのだが、全体としてはまだ接近している。東側住戸を全てなくすか狭くなど検討して東側の道路との間隔を広げて欲しい。最低４ｍは必要だと思う。

近隣住民：東側に住んでいる者である。改善案を提出いただいたが、もう少しアイデアを挙げて欲しい。相変わらず日影図はギリギリのラインである。北側の道路だが、一日中日影である。雪が降った際には全く溶けないと予想される。そこを駐車場の出入り口にするのは、非常に危険である。大量の雨が降ることも多い。今までは電中研の敷地の中で浸透していたと考えているが、当然共同住宅が建てば外に漏れてくると思われる。周りに影響がないように対処していただきたい。

事業者　：雨水の処理は、敷地内での処理が義務付けられるものなので、今後市との事前協議の中で詳細な対応を指導されると思うので、対処を検討する。

委員長　：だいたい近隣住民の方からは意見が出切ったと思う。では委員の方々からお願いする。

委員　　：私の専門は建築である。質問だが、構想検討会は初めてであり、私としても戸惑っている部分はあるが、構想検討会は構想を検討する段階であり、敷地のあり方や建築のあり方を検討する場であると認識している。しかし、この図面を見ると、容積率を最大限に利用するという案ありきでお話を進めようとしているように思える。低層住居専用地域が北側にあるという検討はなさったのか。もう一つ建物の緑化については東京都における自然の保護と回復に関する条例との絡みもあると思うので、配置計画についてはよく検討された方がいいと思う。先ほど道路のお話をされた方がいたが、位置指定道路というのは認定幅員が決められており、６ｍという数字があれば、現状の実態として６ｍなくても６ｍの基準で建物を建てられる前提になっている。補足すると実態として６ｍなかったため、事業主が整備するということである。

委員長　：確認しておいて欲しい。

委員　　：屋上テラスというのは、どのようなものをイメージすればいいのか。

事業者　：本来設計した上でご説明するのだが、構想検討段階ではまだ設計の段階には至っていないので、細かい構想はない。

委員長　：具体的な使い方のイメージはあるか。

事業者　：過去に屋上テラスを設けたものがある。デッキ等を設けた場合は住戸に音が響いてしまったり、樹木等を植えた場合については、土が飛散したりしてしまったというような失敗例はある。細かなイメージはない。

委員　　：構想段階ではまだないのかもしれないが、事業者にお伺いする。狛江市は水と緑のまちということであるが、屋上に太陽電池パネルを設置する等の環境に配慮した案は考えているのか。

事業者　：ご満足いただけないと思うが、マンション全体として太陽光発電をするつもりはない。各住戸の中で省エネ型のシステムを導入するということは考えている。

委員長　：商品性の向上にも役立つと思う。それでは意見が出切ったようなので、道路のセットバック、樹木の保全をどのように折り合いを付けるか、市にも確認するが、提供公園についてはどのように考えるか。

事務局　：現状の段階で提供公園がなくてもよいというお話はできないと考える。

委員長　：歩道上の緑地を提供公園と見なすということはできるのか検討が必要だと思うが、原則として提供公園は必要である。細かい部分については、調整会での検討となるかと思うが、構想段階としては建物の配置と緑地の配置については是非検討いただきたい。風については、過去の事例を示していただく等でも構わない。風の影響はあるが問題ない範囲だということが、わかる資料を用意していただきたい。

事業者　：次回はいつになるのか。年内に２回程度はやりたい。

委員長　：優れたご提案をいただければ、回数は必要ないと思う。あまり間を置かずに開催できればいいのではないか。個別に調整を行ってもらうこととする。

近隣住民：我々にはどのように告知されるのか。

事務局　：他の案件の調整会も同時並行しているので、状況を踏まえながらあまり時間を置かずに調整させていただき、計画地に掲示、町会等の掲示板に掲示をさせていただき、市のＨＰ上にも告知をさせていただく予定である。

委員長　：きちんとした資料をいただければ、早期に終結するはずである。この段階では構想検討段階なので、細かい部分については手続が進み、調整会で検討する方向で整理をすることも考えられる。それでは本日は閉会する。