１　日時 平成３０年２月２日（金曜日）　午後６時30分～８時30分 ２　場所 狛江市役所　５０２、５０３会議室 ３　出席者 卯月委員長、澤野副委員長、佐藤委員、加藤委員、津田委員、平野委員、荒山委員、五十嵐委員、岩永委員、小川委員、惣川委員、三浦委員、小俣和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり推進課長、三宅まちづくり推進担当主幹、富永まちづくり推進担当主査、榊田主任、富岡主任、福井主任 ４   欠席者  井上副委員長、寺内委員、栗山委員、 ５　議題 １　狛江市まちづくり条例の一部改正について ２　歩道状空地の導入 ３　その他 １　狛江市まちづくり条例の一部改正について  【概要】 　１「大規模土地取引行為の届出」 　２都市計画制度等を想定したまちづくりに関する提案について 　３地区計画が定められた区域における、大規模開発等事業構想手続の省略 　４調整会及び構想検討会における事前聴取の位置づけの明確化 　５開発等事業の適用対象の緩和 　以上５項目について、まちづくり委員会にて議論された内容をまとめたものを報告する。 委員　　「５開発等事業の適用対象の緩和」について、建築確認申請の際の提出図面は一定の期間公開し、一般に閲覧できるようになっている。そのため、プライバシーの観点から課題があるため改正するとの理由では、整理がつかないと考える。 委員　　戸建ての住宅を開発等事業の適用対象から除外したいという、市としての姿勢を明示すべきと考える。 委員長　改正理由を市民に分かりやすい形で示すことが重要である。 委員　　改正理由は、建築主側の理由だけではなく、周辺事情との兼ね合いによる所もあると考える。   ２　歩道状空地の導入  【概要】 　子どもや高齢者、ベビーカーや車いすなど、歩行者が安心して歩行できる空間を整備し、誰もが安心安全に歩けるまちを目指すことを目的に、一定規模以上の開発等事業に対して歩道状空地の設置を求める。  委員　　事業区域面積や事業区域の形状によっては、公園提供のほかに歩道状空地も提供することになり、事業者や土地のオーナーは相当な負担を感じる。また歩道状空地の存在が、不法投棄や荒れ地など良好な街並みの形成や誘導に反する可能性がある。規制を厳しくすると市の意図とは逆の方向に進んでしまうこともある。 委員　　事業区域によって、道路に接する形状が様々であるので、一律の幅員を設定するのは問題があると考える。歩道状空地に限定せず、公開空地として確保する割合を定めることとし、柔軟に運用できるようにしたらどうか。 事務局　仮に歩道状空地を市が管理する場合、道路管理部門の考えとして、歩道状空地の幅員は最低２メートル必要と言われている。また開発区域の住民が自主管理をする場合、将来にわたり区域内の住民で管理できるのか、住民同士のトラブルに発展するケースも考えられる。 委員　　歩道状空地の幅員は２メートルにこだわる必要はないと考える。道路に接する形状は様々であることから、例えば空地の割合だけを決めて、既存の歩道を含めて２メートル以上確保したものについては市に帰属するという考え方もあるのではないか。 事務局　道路に接する部分に歩道状空地を設置しても、規定の割合に満たない場合には、例えばバス停付近であれば停留所付近に広いスペースを整備する、また交差点であれば角を広く整備する等が考えられる。 委員長　事業区域面積が3,000平方メートル以上では、公園の提供と歩道状空地の設置により12パーセント以上の面積を提供することになり、3,000平方メートル未満の事業との差が大きいのではないか。 委員長　私は宅地分譲するための開発行為もマンションなどの建築事業と同じく、管理組合又は土地建物所有者が管理するのが良いと考えている。分譲住宅の場合は管理組合が機能しないと事務局は懸念しているが、分譲住宅の開発の場合も、例えば歩道状空地部分を建ぺい率容積率算定のための敷地面積に算入し、一方でまちづくりグループのような組織をつくり、コミュニティの醸成のために歩道状空地を適正に管理させるという方法も考えられる。ただし、住宅の建て替えは個人の問題であり、実際は歩道状空地を建ぺい率容積率算定のための敷地面積に含めることは難しいと思う。事務局もそのあたりを懸念して、歩道状空地は市に帰属して管理する、という案を示したものと考える。 委員　　集合住宅等に歩道状空地の設置を求めるのは理解でき、運用も可能と考えるが、分譲住宅の場合は仮に市と協定を結んでも、将来的にここは自分の土地だと主張し、トラブルになるのではないか。 委員　　建築協定の一項目に歩道状空地の維持管理を入れるという考え方もある。低層住宅地に環境の良い戸建てを作っていこうという市のメッセージになるかもしれない。 委員　　市の考えとしては、3,000平方メートル未満の戸建て開発の場合は、歩道状空地の設置は求めないのか。 委員　　開発区域の接道延長の多寡により歩道状空地として提供する割合に偏りがあるが、事業者に対する公平性の観点からどのように考えるのか。 委員　　宅地分譲の場合も、歩道状空地の設置を1,000平方メートルから適用すべきと考える。また、空地の割合を定め、歩道については既存のものを含めて２メートル以上と規定し、さらに公園も含めて空地とできないか。12パーセントが難しいようであれば10パーセントにすることはできないか。 事務局　空地の割合に公園を含めることについては、公園を所管する部署との調整も必要となるが、ある程度は公園として確保しなければならない部分もあると考える。 委員　　公園と空地を合わせて検討するのが良いと考える。また、細かく数字を決めて縛ってしまうと、その数字さえクリアすれば良いと考え、必要のない空間ができてしまうことになりかねない。柔軟に対応できるようにし、市と協議できる運用にすべきと考える。 委員長　公園と空地を合算するという考え方のなかで、公園に提供する面積が基準を満たしていない場合や市として提供を受けることができない場合は、管理組合などの自主管理とする考え方もできるのではないか。小さい公園や空地が多く作られ、その維持管理を市が行うことにより税金が投入されることに、市民側から意見があることも考えられる。そのため、分譲住宅の開発の場合においても、コミュニティ醸成の観点から、空地をその開発区域の住民で維持管理する側面もあると考える。行政が維持管理に税金を費やさずに、開発区域内の組織化を進めてコミュニティを強化する政策を同時に打ち出すことは、現実的かどうかはわからないが、今後検討していく内容であると考える。 委員　　公園と歩道状空地を合わせた割合を定め、自主管理とするのが可能であれば理想的と考える。 委員　　ある事業者は、共用の道路を整備し宅地分譲とセットで販売、その道路をみんなで管理するという手法で評価を得ている。 委員　　市が歩道として管理し、それを皆が利用することができる形状であれば、市民から意見が出ることはないと考える。 委員　　資料に過去の開発事業の図面の歩道状空地の割合が示されているが、参考にはならない。歩道状空地をなぜ導入したいのか、その目的をもう一度整理すべきである。 委員　　事業者側から見て、土地の提供が過大だと考えるなら、提供公園と歩道状空地との関連性を検討すべきと考える。 委員　　例えば歩道状空地の割合が一定以上であれば、提供公園の割合を減らすなどトータルで考えないと、事業者側の理解は得られないと考える。 事務局　まちづくり条例の規定に則り整備された公園は、市に提供され管理することになる。ただ、公園を所管する部署として自主管理公園を作ることを否定するものではない。 委員　　柔軟性という観点から見て、どの程度事業者と行政が協議できる手続きになっているのかが重要である。協議できるようであれば、ある程度抽象化した規定であっても良いと考える。また、実務上運用できないようであれば具体的な規定にすべきと考える。 委員長　条例改正のスケジュールに間に合わせようとすると、かなり無理があると感じる。本件は継続審議とするか。 事務局　次回委員会にて継続審議としたい。６パーセントの公園提供だが、都の開発事業では３パーセントなので、市としてさらに３パーセント付加している。それを６パーセントの歩道を作るなかで、例えば緑道を３パーセントの公園として認めてもらえば、道路に面した部分に機能的なものを作れるかもしれない。また示した図面の開発行為については、既存の道路から１メートルセットバックしており、最終的には幅員６メートルとなるが、その道路がはたして車道として６メートル必要かという部分もある。例えばセットバックした1メートルを歩道として整備し、プラス１メートルは緑道を整備することができるか等、検討する必要があると考える。他に、空地を整備する場合は、事業区域面積1,000平方メートル以上の宅地開発は１区画125平方メートル以上の規定と関連させ１区画の面積を緩和する等、トータルで検討する必要があると考える。 委員長　空地の割合を最大10パーセントまでとする、という議論もあったかと思う。次回の委員会は、条例の改正については諮問に対する答申となるが、歩道状空地の導入については引き続き検討となる。    ３　その他 ・岩戸北二丁目周辺地区について 事務局　岩戸北二丁目周辺地区について、まちづくりニュースレター第４号を作成したので資料としてお配りした。今後は、平成30年３月に岩戸北二丁目周辺地区地区計画等の都市計画決定・告示を行う予定である。    委員長　次回は３月６日（火曜日）午後６時30分からとする。          

１　日時 平成30年10月25日（月曜日）午後６時30分～９時 ２　会場 狛江市防災センター４階会議室 ３　調整会請求者 近隣住民 ４　出席者 近隣住民４人、事業者４人、傍聴者２人 狛江市まちづくり委員： 卯月委員長、澤野副委員長、荒山委員、五十嵐委員、三浦委員 事務局：三宅まちづくり推進課長、松野都市計画担当副主幹、富永まちづくり推進担当主査、富岡主任、福井主任 ５　議事内容（要旨）    委員長　　　ただいまより調整会を開催する。前回の調整会で課題として残った、計画敷地北側の駐輪場の出入り口に関して、近隣住民よりいちょう通り歩道の安全が確保されるのか、という指摘があった。それについて、事業者が検討した内容について説明を行い、その後意見交換を行う。 事業者　　　【配付した資料を基に検討内容を説明】 事業者　　　計画敷地北側からの自転車の出入は行わず、計画敷地西側の駐輪場から計画建築物北側の建物内部を通行して計画敷地東側の道路へ出入するプランを検討したが、計画敷地西側の隣地境界に沿って駐輪場を設置しないと市の規定する駐輪場台数を確保できないこと、また事業者側の販売戦略上、駐輪場には全て屋根を設けるが、その結果建築基準法に基づく規定の建築面積を超えてしまうため、このプランは採用できない。事業者としては、計画敷地北側の道路境界線に沿って停止線、バンプ、カーブミラー及び門扉等を設置することで、自転車が容易に計画敷地北側のいちょう通り歩道に出ることがない安全対策を採用したい。 住民　　　　計画敷地南側の緑地を減らし、代わりに駐輪場とすることはできないのか。 事業者　　　緑地の面積を減らすことは可能であるが、その代わりに駐輪場を設置することは規定の建築面積を超えてしまうため採用できない。 住民　　　　駐輪場に屋根を付けないという選択肢はないのか。 事業者　　　販売戦略上それは考えていない。全ての駐輪場に屋根を設置する。計画敷地内に屋根のある駐輪場と屋根の無い駐輪場の２種類を設置することは考えていない。 事業者　　　計画敷地の周囲を通る駄倉保育園への通園状況を午前７時から８時30分まで計測した。計画敷地北側のいちょう通りを通り通園していると思われる人は７名、計画敷地南側及び東側の通行は６名から７名であった。 住民　　　　事業者が示した検討図面③のなかで、計画敷地西側の隣地境界に沿って計画している２台分の平置き駐輪場と計画敷地の北側道路境界線付近にある７台分のラック式駐輪場の９台分を、計画建築物北側の内部にある東側道路へ抜ける通路内に入れることはできないのか。図面上は駐輪場を建築物内に入れても通り抜けるスペースは確保されるので、駐輪場の屋根部分が建築面積から除かれ、規定の建築面積に収まると考える。 事業者　　　検討したが、計画している建物やラックの形状等により自転車９台分を建物内部の通路に納めることはできない。 住民　　　　管理会社は管理業務の受託会社であり、入居者の動向を把握することはしない。毎日３，４時間でも良いので管理人を派遣し、入居者の日々の動向を把握して、近隣住民の苦情や要望等に迅速に対応できるようにしていただきたい。その費用は管理費で十分賄えると考える。 事業者　　　現段階では、管理人は１日おき、午前８時から午前11時もしくは正午までの勤務予定である。近隣住民からの苦情や意見等については、管理人の滞在時間であれば管理人を通じて管理会社が、不在時であれば直接管理会社に連絡いただければ、間違いなく対応する。それはお約束する。 委員長　　　調整会は、全ての事項について結論がでるまで議論をするものではない。事業者は法律の範囲内で建物を建てようとしている。その中で、法律で見落とされる部分について、お互いの立場を理解し譲り合いながら、建物ができた後の運営・管理について十分配慮していただく、ということになる。 住民　　　　住民は約34戸の住戸にどのような人が入居するのか、何が起こるのか、とても不安に感じている。そのような不安を取り除くために管理人を置いて欲しいと訴えている。 委員長　　　先ほども申し上げたが、調整会で両者が全て納得することはできない。残った課題についてはきちんと文書で示し、場合によっては工事着工後のトラブルを未然に防ぐために事業者と住民で協定を結ぶことも考えられる。その協定のなかに住民からの要望をきちんと盛り込み、それが守られていない場合は速やかに事業者に対応いただくということになる。調整会はお互いに信頼関係を構築していくために開催するものと理解している。調整会で解決しない課題はお互いの努力で解決していくということだと考える。しかし、自転車駐輪場の件については、第２回調整会でまだ検討する余地があるということで協議を継続したものである。 住民　　　　管理人の出勤日数を増やす余地はないのか。例えば隔週の土曜日は出勤とするなど、フレキシブルな対応は検討できないか。 事業者　　　管理人に関することは、管理費が確定した後詳細が決まってくるが、現在この場で言えることは、週３日の午前中に出勤するということである。今回、近隣の皆様から意見をいただいた中で、この場で詳細を言うことはできないが、可能な限り管理人が滞在する時間等を増やすことを検討する。周辺物件の管理費等を見定めたうえで、現在計画している日数以上に管理人を置くことが可能であれば、その方向で進めていく。 委員長　　　調整会で話し合われたことは文書として残し、かつ協定という形で文案も事務局と相談して作成することになる。今日の発言はとても責任のあるものと考える。事業者として今確約できないことは、住民の意見を尊重して誠心誠意検討するという回答をいただいているので、そのことは信頼関係を持って受け止めるべきと考える。 住民　　　　このような形態のマンションに管理人が毎日いないのは致命的である。管理費を少し上げるだけで対応できるはずである。管理費が高いとマンションが売れないという話ではない。 委員長　　　管理人に関するテーマは終了し、駐輪場の件に話を戻すことにする。 事業者　　　駐輪場ラック式７台を通路に入れると、計画敷地北側の道路境界に沿ってフェンスを設置しなければならず、計画敷地西側にある駐輪場スライドラック２段式（32台）にある自転車が通るスペースがなくなるので変更するのは難しい。 住民　　　　駐輪場は55台分以上設置するとのことだが、それは市の条例で規定されているのか。戸数から見て過剰であると思う。 事務局　　　単身者向けかどうかは間取りで判断している。計画戸数34戸のうち13戸が単身者向けに該当するので１戸あたり１台以上、残りは１戸あたり２台以上なので13台＋42台で55台となる。 委員　　　　駐輪場は路上や近隣住宅の前に放置しないように最低限確保しなければならない台数が規定されている。55台が市の駐輪場設置の判断基準において最低限の数値となる。現状はこの規定を変えることはできない。ただし、色々な解釈のなかで例えばこの間取りは単身者向けに当たらないのではという意見があれば市として検討すべきと考える。 住民　　　　階段下に駐輪スペースを設けることはできないのか。 事業者　　　階段下には自転車を置くほどのスペースがないためできない。 事業者　　　２回の調整会を経て本日、事業者として検討した図面が④－１から④－３である。設計上できるか否かではなく、事業者としてできることは可能な限り対応し、困難な場合でもできる方法がないか検討した結果が本日示した図面である。なので、住民の皆様には④－１から④－３のいずれかの図面を用いて検討いただきたい。 住民　　　　自転車ラックを使用する際の音はかなり大きいものである。計画敷地西側の隣地境界のすぐ先には木造の住居があり、騒音の被害は想像に難くない。 住民　　　　駐輪場の屋根を数センチ削ることで、規定の建築面積をクリアできるが、それをしないのは資産価値が下がるからなのか。 事業者　　　意見としては承るが、事業者としてできることの中で検討した結果が今回示した図面である。 委員長　　　まちづくり条例に基づき設置する駐輪場の台数を緩和できないか、もし緩和ができれば検討図面③にある計画建築物北側の内部通路に駐輪場を収納できないか調整したが、事業者側としては受け入れられないとの結論であった。本日の調整会は不調という形で終了となる。なお、本調整会は本日で終了とする。ただし事業者は今後も個別に住民と調整を図り、説明や或いは工事協定を結ぶという必要もあるかと思うので、市と相談をしていただきたい。まちづくり委員会としては調整会の内容を記録し市長に報告することになる。これにて調整会は終了とする。      

〔報告書〕（仮称）デュオステージ狛江　調整会報告書 [264KB pdfファイル] 

１　日時 平成30年11月27日（火曜日）午後６時30分～９時30分 ２　会場 狛江市防災センター302・303会議室 ３　構想検討会請求者 近隣住民 ４　出席者 狛江市まちづくり委員会委員 井上副委員長、加藤委員、津田委員、平野委員、栗山委員、惣川委員 事業者　　６人 近隣住民　５人 傍聴者　　３人 事務局 三宅まちづくり推進課長、松野都市計画担当副主幹、富永まちづくり推進担当主査、富岡主任、石川主事、関主事 ５　議事内容（要旨）           ※冒頭、出席者の自己紹介を行い、続いて構想検討会の注意事項について事務局より説明、構想検討会の流れについて副委員長より説明する。 副委員長：ただいまより構想検討会を開催する。最初に事業者より事業概要について説明をお願いする。 事業者　：【配付資料をもとに事業概要について説明】住民説明会資料の時点から変更になった主な点を説明する。事業敷地北側の出入口からの通行は、自転車・バイクの出入りを中止し歩行者のみとする。事業敷地西側隣地境界から計画建物１階から４階までの離隔距離は約6.3メートルから約7.9メートルとする。計画建物４階から８階にかけて北側住戸をひな壇状に後退する。６階からは計画建物西側住戸もセットバックし、８階においては西側隣地境界線より約24メートル、北側隣地境界線より約36メートルの離隔距離となる。 副委員長：開催請求者より請求理由について説明をお願いする。 近隣住民：機械式駐車場は地上型か。 事業者　：パレット式で地上１段地下２段である。 近隣住民：１階住戸には専用庭がある。西側境界にはバイク・自転車置場が予定されているが、屋根が有れば西側住民は圧迫感を感じる。事業者は敷地いっぱいに建物を予定しているが、公的なスペースは作らないのか。１階をサイズダウンして西側戸建て側に広場を作ってほしい。また、高さ30ｍでは高すぎるので８階建てを７階建てにしてほしい。 近隣住民：今回日影の図面が無いが、次回提示されるのか。風害についても危惧しているので、資料が欲しい。 近隣住民：北側マンションの４階に住んでいるので、目の前に８階建てが出来ると困る。出来れば６階建て位にしてほしい。眺望の景観が損なわれる。市内のマンションには、ミニ公園が付随しているものが多いが、今回は作らないのか。 事業者　：今回は公園設置を義務付けられる敷地規模ではなく、予定していない。 近隣住民：私も、同様に出来れば６階建て位にしてほしい。 副委員長：今発言した２名の方の住戸は、北側のどのあたりか。【図面を指差し回答】。その辺りだと、すぐ目の前に８階建てが建つとは言いづらいかもしれない。 副委員長：順次話し合いを進める。事業敷地北側の出入口は、自転車・バイクの出入りを中止し歩行者のみとするとした件について、意見はあるか。 近隣住民：歩行者のみ通行と言われても、西側道路の出口の幅員は約1.8ｍのままである。歩行者の通行する権利について知りたい。 事務局　：事業敷地北側は、狛江市道である。歩行者に限らず通行は可能である。配布された図面で、事業敷地に面する部分をセットバックしているのは、狛江市まちづくり条例の規定に従っている。近隣説明会で、北側道路の西出口の幅員は約1.8ｍのままなので、北側の門の自転車・バイクの出入りは近隣住民の日常生活に支障が有ると要望が出され、事業者が受け入れた状況が図面に示されている。 近隣住民：北側道路西出口の住民は、歩行者だけでも毎日多数の方が自宅前を通行することに不安を感じていると聞いた。北側道路は非常時だけ避難通路として利用することにできないか。 近隣住民：北側道路の東の奥にパチンコ屋の裏口と非常階段がある。荷物を置いて私物化しているようだが、公道であるという表示も無い。狛江市道であるなら、今後の管理は狛江市になるのか。 副委員長：事業敷地が狛江市道に面する部分は本事業の対象であるが、それ以外は狛江市と地権者の話し合いが想定される。 近隣住民：北側道路には現状では草が生えていて通行が難しい。そのままで良いとは思わない。 近隣住民：道路をセットバックする意味について知りたい。将来的に道路として整備する意図からなのか。 事務局　：幅員が充分でない道路に接している開発等事業の際に、事業敷地のセットバックをしていただく規定がある。 近隣住民：北側道路の法的な位置付けを説明してほしい。 事務局　：建築基準法上の道路ではないが、道路法上の道路ではある。元々は赤道であり国有地だった。その後一括譲渡があり、現在は狛江市の土地である。現在草が生えているが、排水設備も無く利用者がほとんどいない現状では積極的に舗装できない。そのため砂利道のままとなっている。 副委員長：北側道路西出口の両隣の家は、今後建て替えの際にセットバックする必要はないのか。 事務局　：北側道路は二項道路ではないので、建て替え後の建築物が狛江市まちづくり条例の規定に該当しなければ、セットバックする必要はない。 近隣住民：近隣住民は北側道路が狛江市道であるという認識を持っていないのではないか。 副委員長：狛江市が有償で道路の土地を買い上げない限り、今後ここに広い道路はできないであろう。だが事業敷地に接する部分だけセットバックすることにも意味はある。私も先日現地を見たが、ここに道路がある事すら分からない。もう少しきれいにしてほしい。これは狛江市の仕事なのではないか。北側道路はこの辺までとして、次に建物の高さの件について議論したい。 事業者　：【パワーポイント画面で春秋分と冬至日の日影図を説明】。 副委員長：図を見ると、階段状にセットバックしている効果により、近隣への日影の影響はあるが非常に軽微である、ということが分かった。 事業者　：建物の高さは約24ｍである。先程近隣住民から高さ30ｍの建物との指摘があったが、念のため修正しておく。 副委員長：高さにこだわり７階８階の部屋を他の所に振り替えると、日影等の他の問題が発生するだろう。風害について懸念する声があったが、それについてはどうか。 事業者　：何も無い所に建物が建てば、当然風の流れも変わる。しかし流れが変わった時に近隣に多大な悪影響が出なければ風害とは言えない。北側は階段状の建物なので、北風は分散するし、バルコニーの有る面はバルコニーで風が緩衝されるので、オフィスビルのような風の吹き下ろしによる風害は発生しづらい。 近隣住民：実際に風による害は発生する。近隣に別の５階建てのマンションが建った時に風害が発生した。今回８階建ての計画なのに風害が発生しないと決め付けは良くない。近隣住民から見たら影響が非常に大きい。もっと近隣住民に愛情を持って計画してほしい。事業者は前回近隣に５階建てのマンションを建てた時に、カーブミラー設置の要望を聞き入れてくれなかった。今回のマンションが出来ることにより近隣住民の安心感が高まるように事業者に要望する。 副委員長：風による影響はゼロではないはずである。事業者は、愛情を持って事業に取組んでほしい。 近隣住民：今回の計画建物による風の影響を科学的データで示してくれれば、近隣住民も納得しやすい。 近隣住民：先日の台風で、我が家の窓ガラスが割れた。自然環境が今までと変わってきている。目の前に８階建ての建物ができると、風が緩和されるのか増強されるのか分からない。 事業者　：建物単体と近隣建物との複合で風の影響が変わる。計画建物の位置と形状が固まれば、風による影響についても提示し、近隣住民のご理解を得たい。 近隣住民：以前は模型を造って風洞実験していたが、スーパーコンピューターの時代なのだから、複合的に予測できるはずである。 副委員長：気象条件の変化により最終的にどのようになるか予測は難しいだろう。今後の課題であるが、ご検討願いたい。建物形状を変えなくても、緑化により風の影響は変わるので、現在構想段階であるが検討してほしい。次に、西側の住宅の方が斜め上から覗かれる事を危惧している件について、議論したい。 事業者　：バルコニーの手摺を縦格子で計画しているが、西側北側には近隣住民が住んでいるので、プライバシー対策を行う。しかし居室のメイン開口部を塞ぐ事は難しい。手摺高さは約1.1ｍあるので、室内にいる限り近隣を見下ろすことは難しい。検討中であるが、縦格子を例えば曇りガラスのような物にすれば、視線を遮ることができる。 副委員長：西側境界にバイク・自転車置場が予定され、屋根が有れば西側住民は圧迫感を感じる、との指摘についてはいかがか。 事業者　：基本的に平置きで、部分的に２段ラック式で計画している。屋根付きである。また圧迫感の緩和のため可能な限り西側境界線フェンスとバイク・自転車置場の間に生垣を設置する。配置図のように、バイク・自転車置場と隣地境界線は平行ではないので一概に何センチ離れるとは言えない。約1ｍからゼロの間である。生垣を植えない所は目隠しで対応する。 副委員長：屋根は平置きと２段ラック式の両方に付くのか。高さはどれ位か。 事業者　：屋根の高さは、平置きは約2.2ｍ、２段ラック式は約2.5ｍである。どの部分が2.5ｍになるかは未定である。 副委員長：西側の居住者の方と調整が必要である。１階にオープンスペースが欲しい件についてはいかがか。 事業者　：限られた敷地内での計画であり、西側境界線沿いに居住者がいるため、可能な限り建物の離隔距離をとった計画であることからオープンスペース設置は難しい。 近隣住民：緑のスペースが非常に狭い。近隣へ配慮して緑地を増やしてほしい。 副委員長：緑地の計画については、まだ記入していないだけなのではないか。 事業者　：緑地の計画をまだ記載していない。 近隣住民：駐車場台数が機械式10台平置き３台であるが、計画戸数に対する割合等の規定はどうなっているのか。 事業者　：近隣２物件の駐車場稼動率を参考に計画した。以前は大きな機械式駐車場を設置した時代もあったが、維持管理の問題等もあり13台とした。住戸数は61戸である。 近隣住民：参考にした近隣２物件の、駅からの時間と、接する幹線道路について知りたい。 事業者　：１物件は今回計画敷地の近隣であり、駅からの距離も同様である。 近隣住民：その物件の駐車場台数は過不足ないのか。 事業者　：稼働率は80％から90％である。一時は100％になった時もあったが、現在は約90％である。 近隣住民：西側境界線の近くにバイク・自転車置場が予定され、近隣住民が圧迫感を危惧しているため、一部を建物東側の駐車場近くに移設できないか。また、専用庭を縮小して、パブリックスペースを設置できないか。そこには燃えにくい植物を植えて防火帯のようにしたらどうか。ルーフバルコニーは、近隣トラブルの基になりやすいので、コンパクトにできないか。 事業者　：専用庭は非常に人気があり、商品価値もあるため、図面とおり作りたい。バイク置き場の東側への移設は、現状では難しいが、一度検討する。ルーフバルコニーについても、専用庭同様非常に人気があり、商品価値もあるのだが、再検討してみる。 近隣住民：我が家の西隣のマンションの専用庭は、とても広いが、その主目的は災害時の避難なのではないか。だが、犬を走らせたり大声でバーベキューをしたり、マンション内外の迷惑施設のようになっている。近隣住民も喜ぶような別の部分で商品価値を高めたら良い。 副委員長：構想検討委員から質問はないか。 委員　　：近隣住民からの要望に対して判断材料が欲しいのだが、外構緑化の図面が提示されるのは、いつ頃の段階であるか。 事業者　：近隣住民を含め、より多くの方の御理解を得たい。隣接する方との個別協議ではどうか。 委員　　：やはり緑化の全体像の一部として、隣接する方との個別協議があると考える。提示した緑化の全体像をベースに個別協議したほうが結果的に早いと考える。 事業者　：提示は早くても来年当初になるのではないか。 近隣住民：住民を集めた説明会は、次回はいつ頃開催予定か。 事業者　：条例手続きのスケジュール次第だが、２月中旬以降になるのではないか。 近隣住民：次回の説明会では、かなり固まったプランが提示され、近隣住民の意見を取り込む余地は狭まってしまうのか。 事業者　：大規模開発等事業構想の手続きで得られた意見を反映してプランニングする。近隣住民の意見を取り込む余地が無くなる訳ではなく、できる範囲で修正に対応する。 近隣住民：住民への説明会は、前回一度だけ開かれた一時間のみなのか。 事業者　：そうではない。説明して終わりではなく、バルコニーの材質や植栽等、修正意見を頂き検討する余地は充分ある。 近隣住民：前回の近隣説明会と比較し、本日の構想検討会の出席人数が非常に少ないが、なぜか。 事業者　：前回の近隣説明会の通知は事業者が行ったが、本日の構想検討会は位置付けが違う。 委員　　：仕事柄、今まで数多くのプランを見てきたが、このプランは他のエリアに見られる酷いプランと比較して、相当良いプランである。だが緑地面積の点やバイク・自転車置場の位置修正については私も感じていた。引き続き検討をお願いしたい。北側道路については規定とおりセットバックしているし、北側の門の自転車・バイクの出入りに中止について、近隣からの要望を今回事業者が受け入れた点を評価したい。ルーフバルコニーの人気が有るのは知っているが、近隣住民は見下ろされる懸念を持っているので、修正の検討をお願いしたい。前回の住民説明会の時点で、計画段階だったとはいえ、プランが示されなかった点は残念だった。今回示された階段状のプランではなく、総８階建てだと勘違いした近隣住民がいたかもしれない。だがこのプランは酷いプランではないので、これをベースに近隣住民と協議すれば良いと考える。 委員　　：近隣住民が喜ぶような外観のマンションを希望する。また、この場所にマンションができて街全体が良くなったと言われるように努力してほしい。 近隣住民：土地の形状が、世田谷通りに接する長さが短いので残念。北側の幅員1.8ｍの市道は現状では道として利用されてないのだから、歩行者だけ通行するとしても近隣への影響が大きい。利用を再検討願いたい。北門を使わなければ駅までの通勤距離も変わり、マンションの商品価値にも影響が大きい。南側入り口が世田谷通りに接しているように見えるが、ここは災害時啓開道路なのに歩道が狭いため、もう少しセットバックできないか。沿道部分は８階建てだが、緊急時に車両通行に支障が出ないよう、セットバックを要望する。本日の構想検討会について、近隣住民がほとんど来ていないので、失敗ではないか。 副委員長：その件も含め、まちづくり委員たちで協議するので、いったん休憩とする。   【10分間休憩】   副委員長：委員で協議した。近隣住民への構想検討会の開催周知が充分でなかったことと、本日提示された概略プランが、前回の住民説明会で提示されなかったことを踏まえ、事業者の方に再度住民説明会を開催してほしい。その結果に基づき、２回目の構想検討会を開催する。２回目の構想検討会の日程を住民説明会の場で伝えていただけると良い。本日は西側に隣接する近隣住民の方から直接意見が無かったので、次回その話が聞けるかもしれない。 事業者　：我々が任意に説明会を開催することに異議は無い。 副委員長：任意というより、構想検討会に係る説明会である。本日提示された概略プランを見ていない近隣住民に対して説明して欲しい。 事業者　：住民説明会後に、２回目の構想検討会を開催するのか。 副委員長：構想検討会は、次回の２回目で終了させたいので、近隣住民の納得を得るためにも住民説明会の開催をお願いする。２回目の構想検討会の場で、話を初めて聞いた人が大勢いると、また初めから説明しなければならない。それは避けたい。 事業者　：我々は他の物件で、狛江市まちづくり条例の手続きを踏んできた経験がある。今回の周知方法についても、事務局は前例を踏襲しているので、その点をもって議論が不十分とは言い切れないのではないか。 副委員長：それは理解できるが、近隣住民から何も問題ないとの声が届かないと、判断に迷うし、今回初めてプランが示されたと考える。前回の資料では建物の範囲しか示されなかった。 事業者　：６月の住民説明会資料は、近隣他市での同様な早期周知資料として配布したものと同様である。 副委員長：段階として理解しているし決してムダな資料ではない。ここまで進めてきた段階で再度きちんと説明したほうが、手続きが全部終わった後に、こういう計画だと思わなかった等の意見が出ないよう、是非住民説明会を開催してほしい。その後２回目の構想検討会で確認しあって終了するのが良い。 事業者　：こういう計画だと思わなかったという近隣住民に対し計画内容を何度も説明する必要性は理解する。それが検討会の場である必要は無いのではないか。 副委員長：近隣住民に対して計画内容を説明していただき、最終的に構想検討会の場で確認したい。そうすれば後々知らなかったという発言を防げる。周知が不足しているとの指摘を受けたが、構想検討会は、傍聴は別だが開催請求者を対象に進める前提である。だが、計画内容がよく分からない方がいることが気になるので、ぜひ説明会の開催をお願いする。 事業者　：一つ申し上げたい。大規模開発等事業構想手続きの中で、６月に構想を説明した。説明資料がザックリし過ぎているという意見があることも理解しており、不明点が有れば㈱ＵＳＩに連絡をお願いしていた。その結果１件から２件の問い合わせを受け説明した。 副委員長：個別に折衝することは続けてほしいが、この時点で今日提示された図面を地域の人が見ていないという状況は気になる。そのため、１件ずつ回るよりも説明会の場を設けたほうが適切であると考える。必要な手続きを踏んでいるとはいえ、懸念が残ることから説明会開催を提案している。 近隣住民：６月の説明会の場で、具体的にプランが固まれば説明すると言われた。その後２か月位経ったら次回の説明会が開催されると思っていた。しかし先程の説明だと次回の説明会は２月とのことである。近隣住民としては納得しかねる。 事業者　：いま委員から説明会の開催要請を受けた。実は事業者は12月中に説明会の開催を予定していた。当初２回目を10月に開催予定だったが条例の手続きが長引き、開催できていないことを懸念していた。このため12月中に説明会を開催したい。だが我々はまちづくり条例の仕組みの中で必要な手続きを踏んでおり、２回目の構想検討会開催は想定していなかったので、構想検討会の前に再度説明会を開催することは事業者としては重い依頼であると考える。 副委員長：今日の時点で終了するには、中途半端な気がする。今日の意見の整理を含めて、説明会で得られる住民の声も踏まえて最終的に２回目の構想検討会を開催し、共有化を行いたい。構想検討会を何度も開くことは想定していない。次回で終わりにしたい。 事業者　：提案である。説明会は開催したい。行政の手続き上ある程度の期間が掛かってくるところを押さえておきたいので大規模の協議は引き続き進めていただけないか。開発等事業の説明会の中で、再度調整をさせていただくことはできないか。 副委員長：説明会開催後すぐに第２回構想検討会を開催してもよい。日程が合えば12月中でも良い。説明会には構想検討会の委員は出席しない。説明会での要望事項を聞き、次回の構想検討会に進み、論点を整理する、ということでお願いしたい。本日かなり整理できたので、新しい論点は少ないのではないか。説明会と構想検討会の日程は事務局とすりあわせて、説明会の席で構想検討会の日程を伝えられると良い。 委員　　：構想検討会で近隣住民と事業者が合意に至らなかった場合、事業を進める上でどのような影響があるのか。 事務局　：色々な論点の中でどうしても議論が平行線になってしまう点が有り得る。しかし委員として第三者の立場から、社会通念上やむを得ないとか、配慮の余地があるのではないか等、ある程度結論を出した上で構想検討会の終了となる。冒頭で副委員長からも話があったように、構想検討会は我儘を通す場ではないので、譲るべきところは譲って欲しいし、理不尽な話があれば指摘することになる。 委員　　：近隣住民の方にお願いだが、周知の看板が世田谷通り側になり、西側の近隣住民側に看板を立てるのが難しいので、近隣の方に声掛けしていただき、出席に協力してもらえないか。 近隣住民：了解した。 近隣住民：開催請求を出した方が、一人出せば開催が決まるから、他の方が無理に出さなくても良いと言われている。開催請求を出した方以外は傍聴人という前提に対して齟齬のある説明なので、この点は救済していただきたい。構想検討会の条件を最初に述べられた中で、ここで合意したことは再度調整しませんと言われたが、我々はここで合意できていない。そういう状況だから２回目の構想検討会の前に説明会開催をお願いする。説明会の件を近隣住民に声掛けする件は協力する。 事業者　：説明会の開催案内の際、第２回構想検討会に先立つ説明会であるという位置付けを伝える予定だが、説明会の日程と第２回構想検討会の日程を同時に周知したい。説明会は12月10日頃開催したいので、その後速やかに第２回構想検討会を開催願いたい。 副委員長：年内には第２回構想検討会を開催したい。日程は調整後事務局から連絡する。本日はこれで終了する。  

１　日時 平成30年12月25日（火曜日）午後６時30分～９時 ２　会場 狛江市役所防災センター402・403会議室 ３　構想検討会請求者 近隣住民 ４　出席者 狛江市まちづくり委員会委員 井上副委員長、澤野副委員長、加藤委員、津田委員、小川委員、惣川委員 事業者　　６人 近隣住民　15人 傍聴者　　１人 事務局 松野都市計画担当副主幹、富永まちづくり推進担当主査、富岡主任、石川主事、関主事 ５　議事内容（要旨）            副委員長：ただいまより第２回構想検討会を開催する。前回11月27日に第１回構想検討会を開催し意見交換したが、この計画で一番影響を受ける北側西側住民の出席者が少なかった。また、以前開催された住民説明会では、設計図が示されず、構想図のみの提示だったことから、第２回構想検討会に先立ち、12月11日に住民説明会を開催していただいた。初めての方もいるので、自己紹介をお願いする。 【事業者、近隣住民による自己紹介】 副委員長：前回近隣住民から要望のあった模型を事業者が提示している。図面では分かりづらかった点も模型なら分かりやすいのではないか。12月11日の住民説明会の結果、計画に変更があったら説明してほしい。 事業者　：12月11日の住民説明会には、約20名の方に出席していただいた。住民説明会でも模型作成の要望が有ったので、150分の１の模型を本日持参した。 事業者　：前回北側道路について議論があった。検討の結果、北側道路の通行は中止とする。 事業者　：北側道路には、管理人が使用する管理用扉を設置するが、マンション居住者の使用は想定していない。 副委員長：避難用、緊急用には使用するのか。 事業者　：今のところ予定していない。通常は管理用扉を施錠する予定である。 近隣住民：北側道路（狛江市道116号線）の突き当たりはパチンコ屋の所有地である。途中北側のマンション敷地は北側道路からセットバックしているが、全く利用できていない。今回の計画で、北側道路が整備されると、不特定の人間が入ってくる。ここにはプロパンガスのボンベもあり、いたずらされると危険である。今回の事業でセットバックされた後の北側道路を、整備してほしくない。 副委員長：冒頭の事業者説明で、マンション居住者の北側道路の通行は中止するそうなので、今指摘された事項は心配なくなるはずである。 近隣住民：構想検討会の趣旨を再度説明してほしい。 副委員長：狛江市まちづくり条例に基づき、大規模な計画について協議する仕組みである。基本的には事業者と近隣住民とが話し合い、ある程度の合意を築こうとする協議の中で、学識経験者と市民委員で組織しているまちづくり委員会が、必要な助言等をする仕組みである。構想検討会は、まだ計画が固まらず変更が可能な段階で、概ねの方向性を双方で確認し、合意することを目指して開催している。中には、議論が平行線をたどり、期間が長引くこともあるが、構想段階での基本設計の図面を説明してもらっている。それに先立ち住民説明会が開催されたが、その際に示されたのは、大体の位置に建物の規模が示されたものだった。本日の図面はそこから一歩進んで計画図が描かれている。だが、この計画図も実施設計ではないので、樹木の位置や形状が描かれていない。建物の個々のしつらえ等も決めてないので、それは今後の検討課題である。委員は何かを強制的に決定する権限は無く、お互いに理解を進める協議の場を作り進めるために来ている。構想検討会は何度も開くものではない。概ねの方向性ができれば、本日で終了したい。構想検討会の場で、事業者と近隣住民の意見をすり合わせて望ましい方向にしたいという趣旨である。 近隣住民：後になるほど変更しづらくなるのか。 副委員長：論点が、細かい点の変更に移ってくる。例えば、目隠しパネルの材質や植栽の樹種等は今後の検討課題である。この敷地の使い方や建物の規模等をお互いに了解できるか、ということが構想検討会の趣旨である。構想検討会が終われば終了ではない。市との調整もこれからだし、変更する余地も色々あると考える。要望があれば早めに伝えておけば、変更の余地も生まれやすい。 近隣住民：模型を作ってもらえたので、事業者に説明をお願いしたい。 副委員長：事業者に模型を使った説明をお願いする。 【事業者が模型を使って計画の説明】 ・使用を中止する北側通用門の位置について ・縮尺は150分の１ ・バルコニー外側のサイズで作成してある。 副委員長：ボリューム模型なので、全体的にどのような組み立てになっているか示している。細かい所はこれからである。図面では分からなかった全体のボリュームが、模型では分かりやすい。北側道路の樹木は、市道部分では市の所有物であるが、その他は樹木の立っている場所により様々である。 近隣住民：バイク・自転車置き場が、計画地の西側部分に予定されているが、建物内部に変更できないか。騒音問題も解決する。外部だと声が響く。 事業者　：音の出る機械式駐車場については、建物内部に計画している。 副委員長：バイク・自転車置場には屋根が付くのか。 事業者　：屋根付きのバイク・自転車置場である。 近隣住民：西側の隣地境界線とバイク・自転車置場との間に、植栽スペースを設置すると言われたが、やはり騒音問題を危惧している。また火事の際には、どのように消防ホースを通すのだろうか。１階の専用庭からも、目の前にバイク・自転車置場が設置されると、住民同士目が合うのではないか。 事業者　：今後、消防署との協議があるが、建物の中に消防の活動を支援するような設備を設けることになるであろう。道路からホースを繋いで、建物内部で全ての範囲を網羅できるような消火設備を設置する協議が予想される。 事業者　：離隔距離について説明する。敷地西側に近隣住民の住宅があることを念頭に建物の配置を計画している。平面図に示したように、最短で6.3ｍ、最長で7.9ｍの離隔距離であり、通常より広くとっている。バイク・自転車置き場は、限られた敷地内のどこかに配置せざるを得ないため、今回は西側に配置した。 副委員長：北側の通用門を使用しないとなると、西側の自転車置場はかなり不便な位置になると考えられる。その場合、北側のスペースを利用することは検討しているのか。北側道路からセットバックした残りの幅では自転車置場の設置は難しいのか。 事業者　：基本的には考えていない。だが自転車置場の位置をずらす検討は可能である。 委員　　：北側の通用門を使用しないとなると、バイク・自転車はどこから入るのか。 事業者　：世田谷通りから入る。バイク・自転車を降りた方は、サブエントランスから建物に入ることが予想される。 近隣住民：南東側に開発道路が作られる理由を知りたい。 事業者　：計画敷地の形状が不整形であり、世田谷通りから敷地全体を見渡せないため、路地状敷地となっている。南東側に開発道路を入れると開発道路から敷地全体を見渡すことができるようになるため、法規制上共同住宅を建てられる敷地になる。 近隣住民：バイク・自転車置き場に行く際に、幅が1.5ｍ及び1.2ｍの場所が有り、非常に狭いため、ここを広げてほしい。バルコニーを削る方法や、南西側住戸を一部屋中止する方法がとれないか。西側の離隔場所は専用庭を中止して、地域住民が利用可能なパブリックスペースの設置を要望する。また、非常用の井戸の設置も要望する。北東側の２世帯は専用面積が狭く専用庭が広いが、こちらの専用面積を広げれば、南西側の世帯を削った所と相殺できると考える。世田谷通り沿いのゴミ置き場も問題が大きい。ゴミ収集車が週２回世田谷通りに駐車して、60世帯分の生ゴミを収集車に積み込むことが想定される。歩道上は歩行者自転車も通行する。開発道路の中にゴミ収集車を一度入れてゴミを積み込むべきである。歩道の横にゴミ置き場ができると、景観上も良くない。メインエントランスの設計を見直して、歩道際の建物をセットバックさせ、非常階段を奥に移動させ、バイク・自転車置き場を移設することを要望する。 事業者　：現段階では、この建物配棟計画が良いと考えている。だが付随するゴミ置き場やバイク・自転車置場の位置については、今後も検討していく。 事業者　：清掃の担当部署に対して、ゴミ置き場の位置について事前相談した。世田谷通りは交通量が多いので、開発道路に一度入った所にゴミ回収のスペースを作ることや、建物内にゴミの保管庫を設置して直接収集を検討することを指摘され、計画図からは移動する予定である。世田谷通り側はゴミ置き場でなく植栽にしたほうが良いという話は当初からあった。南西側の離隔距離だが、1.2ｍとか1.5ｍというのは２階のバルコニーからの離隔距離であり、１階の離隔距離は約２ｍなのでバイク・自転車の通行に支障はないと考える。この部分の１階住戸にはバルコニーは無いが、専用部とはフェンス等で区切る。植栽帯になるかどうかは未定である。 近隣住民：バイク・自転車置場を南東の開発道路沿いに移設できないか。 事業者　：ゴミ収集車を入れて、ゴミ置き場を移設するため、余裕が無い。 近隣住民：エントランス横に植栽帯用地があるが、ここをバイク・自転車置場にできないか。 事業者　：本日のご意見を踏まえて、バイク・自転車置場や植栽帯の位置については近隣へ配慮して検討を積み上げる。 副委員長：建物全体の印象が変わるので、世田谷通り沿いのゴミ置き場の解消を期待する。 近隣住民：騒音問題を危惧している。バイクの騒音は想定以上である。中には大型バイクに乗る人もいる。バイク置場が囲われていれば騒音が軽減されるが、自宅の窓下で騒音が出ることには耐えられない。 副委員長：大型バイクは、駐車場を借りてもらうと良い。 事業者　：大型バイクのサイズが分からないが、バイク・自転車置場への駐車は難しいと考える。管理規約で、バイクが敷地内でエンジンを掛けてから乗車するのは、危険であると定めることはできる。 近隣住民：だが、管理規約は住民の３分の２で変更できてしまうので注意が必要である。 近隣住民：バイク・自転車置場へのアプローチが短くても、障害物が有っても、入り口周囲に乗り付ける人が出てくる。止め場所や騒音について、規約ではなく設計段階から考慮してほしい。 近隣住民：バイク・自転車置場については、後でも微調整ができる問題であろう。先程、災害時の井戸について要望があった。前回風害についても問題提起した。そのことについて事業者と狛江市の意見が聞きたい。 近隣住民：今までの議事録が一度も提示されないが何故なのか。 事務局　：第１回構想検討会の議事録は、従来の開示方法と同様に、狛江市ホームページに公開している。 近隣住民：高齢者は、狛江市ホームページを見られない方が多い。紙媒体での公開及び配布を要望する。 事務局　：構想検討会の議事録について、今までと違う公開の方法を提案された。広く配布したほうが良いということは理解した。公開の方法を今後検討する。 事業者　：12月11日の説明会は、事業者が開催した。その議事録については、出席者に配布することは可能である。当初の説明会の議事録についても、出席者には配布したはずである。まだの方には追って郵送する。 近隣住民：構想検討会は市が主催するなら、市が議事録を配布するよう要望する。 副委員長：議事録公開の件については、まちづくり委員会で議論する。 事務局　：井戸については、今後の条例手続きで各課協議会が開催されるが、安心安全課から防火用の貯水槽等に関する要望がされることが想定される。 近隣住民：近隣に飲み水の井戸があり、狛江市から「井戸水提供の家」の指定を受けている。本事業でも、同様に飲み水の井戸の設置を要望する。また、近隣の飲み水井戸の関係者は、井戸水を生活用水に使用中である。工事で水が濁ることが予想されることから、事業者との話し合いの要望を受けた。 事業者　：場所を確認後訪問する。 委員　　：本事業の担当ではないが、本日は出席した。構想検討会とは、この構想で良いかどうかを検討するための会議である。これだけ大きな規模の建物を計画地に建てることに関して、気になる点として挙がったのが、たまたま井戸の話であった。これは防災という大きな論点の中で、この規模の建物なら飲み水の井戸が必要であろうという指摘である。バイク・自転車置場の話やバルコニーの話などは、今後の開発等事業の手続きの中で、調整会の開催を請求されたら、論点となることが想定される。近隣の皆さんが今考えなければいけないことは、まちづくりの中での、この規模の建物の位置付けを、どのような方向に持っていくか、ということである。その結果、一番大事なのは防災面であるということなら、近隣住民からその提案を行い、それに対して事業者が回答を示し、構想検討会委員は、この規模の建物で適切なものは何であるのか助言する、という進め方をしないと、多分個別の話が続いてしまい、本来の構想検討の場ではなくなる。本日は是非、この建物完成後のこのまちの展望を見据えた提案をするのが望ましい。 近隣住民：この計画は、敷地目一杯に計画している。約60世帯のうち半数が西側に面しているが、利益を最優先していないか。本当に快適なのか。 事業者　：60世帯のマンション計画は、事業者側として特に大きな規模ではない。マンションを計画する際には、土地の形状に対する建物の配置や戸数を総合的に検討して計画している。当事業の住戸が東西に向いているのは、計画地が路地状の敷地形状だったことによる。住戸が南向きの計画も検討したが、結果として東西向きになった。 近隣住民：主な出入り口が世田谷通りとなるが、歩道が狭いので危険である。自転車は左側通行なのだから、都心方向からの歩道走行は逆走ではないか。きちんと車道を走ってほしい。また、敷地南側の野菜の販売小屋の横に高さ10ｍ程度の大木が立っていたが、今年の台風で倒れた。台風の際には南風が吹くので、自転車置場の周りに風が集約される被害が想定され、屋根の形状により自転車置場の屋根が飛ばされる恐れがある。ゴミ置き場が移動されるのは好ましい。計画建物のバルコニーや非常階段から南西側アパートの室内が覗かれる恐れがあると考える。 近隣住民：北側の出入り口を使用しないとの判断を歓迎する。北側道路のセットバック部分の使用方法については、今後の協議の場の設置を要望する。現状では藪のようであり、数年前から自分が清掃している。雨水のはけ口の件や、防犯上の問題点等袋小路特有の諸問題が想定されるが、総合的な判断を期待している。 近隣住民：プライバシー問題を危惧している。ルーフバルコニーが多いが、提供すべきでないと考える。狛江市には避難所が足りないので、建物の西側スペースは、バイク・自転車置場を中止して非常時用の空間にしてほしい。バイク・自転車置場は建物内に設置してほしい。建物基礎の杭について知りたい。 事業者　：杭は打たないで直接基礎とする予定である。直接基礎のほうが、近隣住民に対する影響が小さい。ルーフバルコニーについては、面積・手摺の高さ・材質等、今後検討の余地がある。現計画では、設置の可能性があるものは全て記載している。建物の西側スペースを非常時用の空間にする件は、民間事業でもあり、この場で即答することは非常に難しい。事業後の計画敷地が安全となるなら、非常時用の空間を設置しなくとも、万一の際には、近隣住民が事業敷地に緊急避難することは止められないと考える。 近隣住民：事業者は当初から、事業の結果風は変わるが風害ではないと言ってきて、今回も風の話がほとんどない。諦めてほしいのか。 事業者　：今回の計画では、風害と呼べるほどの事象は発生しないと考えていること、風に対して建物は複合的に作用するので、どのような影響がでるか誰にも分からないことを前回お伝えした。風に関して諦めてほしいとは言ってない。風のシミュレーションに関して提案されたので、検討する用意はある。今後シミュレーションの結果を提示できれば、近隣住民の理解の助けになると考える。 委員　　：気象庁が風に関するデータを持っている。頻度が一番多い風を卓越風という。コンピュータに建物のボリュームを入力すれば、シミュレーションは可能である。シミュレーションでは、多分こうなるとの予想が得られるだろうが、断定的な言い方はできないはずである。自然災害に対しては事業者も予想できないだろうから、回答を求めても、事業者は断定的に答えられる訳ではない。地震や風の害も心配であるが、震災時に一番困るのは水であるため、先程井戸の話が出たのだろう。この建物が狛江にとって安心安全であるか、とても気になる。日影やプライバシーに関する問題も気になる。ルーフバルコニーの話と関連してプライバシー問題が出ていたが、建物の質にも関わってくる。 副委員長：住戸の平均的な面積と、ファミリー向けなのか単身者用なのかが知りたい。 事業者　：夫婦のみ世帯向けとファミリー向けで構成している。占有面積の平均は約70㎡である。 委員　　：この建物のＱ値（熱損失係数）・Ｕａ値（外皮平均熱貫流率）を知りたい。壁や窓サッシの断熱性能については未検討か。 事業者　：住宅性能評価については、５段階の内４段階を取得予定である。 委員　　：温熱性能は、建物の質を示す重要な指標である。専門的な数値が高いことを示してもらえれば建物の質が高いことが分かり、その結果この地域の環境が高まったと言えるのではないか。 近隣住民：開発道路と世田谷通りの角度が、都心方面に対して鋭角である。大型車は反対車線まで使わないと曲がりきれないのではないか。また、スカイツリーの影となる場所は、テレビの電波が遮られるのではないか。電波障害が発生した際には対応をお願いすることになる。 事業者　：平面図で、世田谷通りに点線が描かれているのが歩道と車道の境である。歩道に関しては、敷地に直角に切り下げを行うので、車道に出る際には鋭角にはならない。切り下げ幅については、都道管理者と協議する。電波障害が発生した際には何らかの対応を行う。 近隣住民：開発道路は、南東側でなく南西側に計画できないのか。そのほうが北西側に近く、土地が有効利用できると考える。 事業者　：南東側に開発道路を配置する計画が最善であると考え、この事業敷地の形状を基準にして計画を立案した。 事業者　：南西側に開発道路を配置すると、そちらに車を駐車することになる。建物内部に駐車するにしても、現計画と比較して、西側住戸の方への影響が増加する。 近隣住民：南東側の開発道路設置理由として、南西側に道路から見通せないスペースがあるからであると以前聞いた。だが、建築後は開発道路から南西側を見通せなくなるのではないか。 事業者　：本事業敷地は、世田谷通りの接道面が非常に狭く、奥に行くに従って広がっていく形状である。このような形状の敷地にマンションを計画する場合、道路から敷地全体が見えないといけないという条件が付加される。そこで、空地として担保される開発道路を計画することにより、道路から敷地全体を見渡せる計画敷地となる。先程南西側に開発道路を配置できないかと指摘があったが、敷地西側に道路を作った場合に、交差点とも近付いてしまうため危険性が増す。そのため南東側に配置した。 近隣住民：今の段階で、西側隣地との離隔距離は変更できないのか。 副委員長：自転車置場や専用庭やバルコニーの形状なら多少の変更はあり得るだろうが、日影を考慮して北側西側の離隔距離を決め、上の階はセットバックしているので、離隔距離の変更は難しいと考える。そもそもこの敷地の形状は不整形であり、その中で建物の配置を検討している。 近隣住民：計画地が以前畑だった時から、いずれマンションが建つことは予想していたが、この計画では納得できない点が多い。 副委員長：構想検討会は今回で終了とする。北側の道路を通行しないことやゴミ置き場の移動等の件について、事業者が検討し対応してくれた。また自転車置場や災害用井戸や幾つかの問題点が提起された。実現できそうなことと、検討を要することと、更に議論が必要なことが混在しているようである。井戸については、市の防災の担当課と協議することになる。今回緑の問題についてはあまり議論しなかったが、今後市の担当課と協議が行われるであろう。検討課題として、風の問題や電波障害の問題や自転車の問題等については、事業者側も理解しているようなので、できるだけ住民の懸念を解消する方向で今後の検討を要望する。今後もう少し詳細な設計図ができてくれば、変更点も出てくるだろう。そのことについては、事業者は近隣住民に説明をお願いする。そこでより良い方向となるように双方で協議を進めてほしい。協議が暗礁に乗り上げた場合には、まちづくり条例の調整会という仕組みもあるが、できるだけ双方で解決してほしい。是非近隣住民同士でも具体的に問題点について話し合うことを要望する。これにて構想検討会を閉会とする。

１　日時 平成31年１月25日（金曜日）　午後６時30分～７時15分 ２　場所 狛江市役所　特別会議室 ３　出席者 卯月委員長、井上副委員長、澤野副委員長、加藤委員、寺内委員、津田委員、平野委員、荒山委員、五十嵐委員、栗山委員、小川委員、惣川委員、三浦委員、三宅まちづくり推進課長、松野都市計画担当副主幹、富永まちづくり推進担当主査、富岡主任 ４   欠席者  佐藤委員 ５　議題 １　狛江市まちづくり条例の改正について（報告） ２　自主管理公園の規定について（狛江市開発等事業まちづくり要綱） ３　（仮称）狛江市東和泉一丁目マンション計画について ４　その他     委員長　：まちづくり委員会を開催する。最初に本日の議題について事務局より一括して説明いただき、その後ご意見ご質問を受ける形としたい。 事務局　：議題１の、狛江市まちづくり条例の改正について報告する。条例は、平成30年10月11日に改正された。新年度の平成31年４月１日から、新条例が施行となる。指導基準等の関連例規の改正も順次進めている。歩道状空地の規定については、各課との調整が終わらず、４月１日の施行には間に合わない。引き続き検討を重ね、改めて委員会に諮るので、その際にご意見をいただきたい。 　議題２は自主管理公園の規定についてである。現状では事業者は、事業区域面積が3,000平方メートル以上の開発等事業については、事業区域面積の６％以上の用地を確保して公園等の施設を整備し、市に帰属させる規定となっている。今後はそれに加えて、10％以上の用地を確保して公園等の施設を整備する場合は、市に帰属させず事業者の自主管理とすることができる規定を新たに設ける予定で進めている。このことについても、後ほどご意見をいただきたい。 　議題３は（仮称）狛江市東和泉一丁目マンション計画についてである。第２回構想検討会が12月25日に終わり、１月18日に構想検討会報告書を市長宛に提出していただいた。今後は２月５日に事業者と各課が協議を行う。構想検討会でも話があったが、構想検討会報告書を構想検討会出席者に送るべきか否か、ご意見をいただきたい。 　議題４その他であるが、（仮称）喜多見計画（電力中央研究所の一部敷地に建てられたマンション）の完了検査が１月18日に終了した。電力中央研究所の一部敷地に建てられたマンションは３棟あり、既に１棟目の「プレイスガーデン喜多見」と、２棟目の「プレイスヴィラ喜多見」は入居済みで、今回完了検査を行ったのは、３棟目の「プレイスコート喜多見」である。説明は以上である。 委員　　：議題１の報告先はどこか。 事務局　：まちづくり委員会に対してである。10月11日に議会で議決されたが、特に意見は無かった。関連例規の改正も順次進めている。歩道状空地の規定については、関係部署との調整が終わらないため課題として持ち越しとなる。決められるものについては先行して整理しておきたい。自主管理公園についても、10％以上の用地を確保して自主管理していただくほうが、地域のためにもより有益であると考え、４月の改正に向けて盛り込みたい。法令担当からも、まちづくり委員の意見を伺うよう指摘された。 副委員長：議題２自主管理公園については条例改正では触れられていないようだが、どの部分が改正されるのか。 事務局　：自主管理公園についてはまちづくり指導基準を改正する。 副委員長：議会には諮らないのか。 事務局　：議会には諮らない。 委員長　：自主管理公園の土地は、誰のものか。 事務局　：事業者の土地である。 委員長　：敷地面積には算入されるのか。 事務局　：算入されることから、建ぺい率及び容積率には反映される。 委員長　：マンションの場合区分所有だから、市が管理する公園が選択されるか、自主管理公園が選択されるか分からない。 事務局　：選択されない可能性も有る。区分所有地として管理組合が自主管理していくというのであれば、選択されるだろうが、選択されなければ、市に帰属させたり、緑のまちづくり協力金を選択することもありうる。 委員　　：マンションの場合、敷地面積に算入して建ぺい率及び容積率に反映できるのなら、メリットが有るのだから、共有地として事業者は検討するのではないか。 事務局　：自主管理公園の土地をどのような所有形態をとるのか、市は規則で縛るつもりはない。事業者がきちんと整理してくれれば良いと考えている。 副委員長：市としての意図は、敷地面積に算入されたとしても、公園及び緑地の面積が増えたほうが良いということか。 事務局　：６％の公園を寄付されるよりは、効果的に利用できる10％の公園が作られるほうが、より良いと考える。その敷地を近隣との緩衝空間として使うとか、街に溶け込むような事業計画が立てられることを期待している。 副委員長：接道した部分から直接利用できるような条件は設けるのか。 事務局　：地域に開かれた空間であるとか、条件は必要であると考える。公園を管理する環境政策課が、整備する方針を今後策定する予定である。誰でも利用できるような空間にしてもらえるようにしたい。 副委員長：我が家の近所のマンションは、10％以上の中庭形式の空間を設置しているが、部外者は入れない。そういう形式はどうなのか。 事務局　：中庭の設置は制限しないが、今回の自主管理公園の趣旨とは違う。原則は、誰でも使える市民に開放した自主管理公園でなければならない。多摩建築指導事務所からは、マンションと一体の敷地として自主管理公園を持ってもらうので、マンションの居住者も使えて一般の市民にも開放された設えにしないと、建ぺい率及び容積率に反映できないと指摘されている。 委員　　：自主管理公園の基準が現状では明確ではないのではないか。 事務局　：公園を管理する環境政策課が、設置の基準について検討する。 委員　　：設置した遊具が劣化した場合の費用負担について知りたい。負担が発生すると、事業者や区分所有者となる住民も多分嫌がるであろう。事業者が自主管理公園を選択し、区分所有者に引き継がれた場合、総会が紛糾することが予想される。 副委員長：自主管理ということは、公園の設定は事業者が行うのか。 事務局　：そうである。 副委員長：つまらない遊具を置くとは思えないが、設定の基準を知りたい。 事務局　：環境政策課がどのような基準を設定するか、現時点では分からない。 委員　　：自宅近くで、マンションを少しでも小さくしてもらうため、自主管理公園ではなく区立の公園を設置してもらった事例がある。緑地の大事さも分かるが、近隣住民には他の考え方も有る。区立の公園なので、剪定等の管理は区が行っている。区役所は公園の管理が大変なので、自主管理公園でも良いと言ったのであろう。 委員長　：確かに小さい公園は管理が難しいだろうし、使い勝手も良くないのだろう。実際には管理組合が管理するとしても、地域の中で、地元管理という考え方もあるのではないか。自主管理という言葉に、地域に開放していないイメージが残る。地域開放公園という名前など、名称も工夫が必要ではないか。 副委員長：結果的には建物のボリュームが増えるのは確かである。そちらを問題視する住民からの反発はあるのではないかと考える。 委員長　：議題３については、無事に終わった報告である。２つの班に分かれて対応したので、結果報告をお願いする。 事務局　：（仮称）デュオステージ狛江については、最終的に自転車置場の問題が提起され、配置を工夫しながら、いちょう通り側に人や自転車が飛び出さないための手法について議論した。いくつかの案が出されたが、事業者からは実施できないと回答され、議論が平行線に至ったため、調整会が終了され、調整会報告書が提出された。その結果、自転車置場からいちょう通りにストレートに出るのではなく、出口で迂回させるような設えに変更された。当初全室が単身者用住戸だったため、風紀が乱れるとの意見があり、一部ファミリー向けの住戸に変更があった。住戸数減少に伴い、駐輪台数も減少した。まちづくり条例の手続きとしては、現在は協定書を締結して、工事着手については２月末か３月初めの予定と聞いている。 委員　　：近隣住民は大きな建設反対看板を設置していたが、現在も残っている。 事務局　：駐輪場の件が近隣住民の思い通りにはならなかったため、事業者から近隣住民に対して話をしていただいた。その結果大きな摩擦はなかったと聞いている。 委員　　：近隣住民から、バルコニーが近すぎるので、圧迫感を感じるという指摘があったが、どのようになったのか。 事務局　：西側バルコニーについては離隔を確保し、該当部分に目隠しを設置してもらった。自転車置場からの通路については、迂回させて通路幅が広がった。管理人の常駐については、合意に至らなかった。（仮称）狛江市東和泉一丁目マンション計画については、プライバシー問題と、北側の草が生えた市道の処理及び今後の管理について議論した。北側市道の使用については、通用門を設置するが通常は施錠し、居住者は使用しないと事業者から申し出があったので、合意できている。ルーフバルコニーについては、近隣住民を見下ろせないよう、プライバシーに配慮するということで合意できている。風害についてシミュレーションを示してほしいという意見に対して、その検討もしていくと事業者から回答があった。戸建て住宅が並ぶ西側境界線近くに自転車置場が計画されていたが、植栽等を設置して防音に配慮すると回答があった。防災井戸を市と協議して設置してほしいとの意見がったが、今後の各課協議会で市の防災部門と協議できると考えられる。そのような形で構想検討会は終了し、まちづくり委員会から１月18日付けで構想検討会報告書が提出された。 委員　　：構想検討会の当日は何名の近隣住民が出席したのか。 事務局　：第１回は５名、第２回は15名の近隣住民が出席した。第１回と第２回の間に副委員長提案の住民説明会を開催していただき、第２回構想検討会を周知した。構想検討会報告書についてだが、従来同様ホームページには公開するが、ホームページの見方が分からないとの指摘があったので、構想検討会の出席者には、構想検討会報告書を郵送する予定で考えているがどうか。 副委員長：良いと思う。構想検討会の議論の中で、議事録についても、出席者に配布してほしいと意見があった。 事務局　：今までも議事録は配布していない。広く周知するためにホームページに公開している。同じ会議が複数回開催されるなら、前回の議事の要旨を配布したほうが、当日から参加した方には良いと考えている。毎回不特定の方に議事録を配布するのはなかなか難しいため、今後も従来通りホームページへの公開といたしたい。 委員長　：これで本日のまちづくり委員会を終了する。

〔報告書〕（仮称）狛江市東和泉一丁目マンション計画　構想検討会報告書.pdf [181KB pdfファイル]